物业服务合同业主抗辩权法律问题分析及完善路径
彭嘉欣
作者简介：彭嘉欣（2001—），女，河南南阳人，汉族，西藏大学政法学院研究生在读，研究方向：民族法学
    【摘要】有关物业服务合同的纠纷日益突出，逐渐演变成为当下亟须解决的一项社会问题，该项问题的核心为物业费缴纳和物业服务是否质价相符。文章以物业服务合同业主抗辩权作为研究切入点，分析物业服务合同业主抗辩权行使主体及类型，剖析物业服务合同业主抗辩权法律问题，提出从明确划分业主抗辩权主体资格及行使路径、梳理明晰业主抗辩权和物业费司法酌减关系、细化统一物业服务人瑕疵履行程度认定标准等方面入手，完善物业服务合同业主抗辩权法律，期望为物业服务合同业主抗辩权行使法律效果不佳的问题得以妥善解决。
    【关键词】物业服务合同；业主抗辩权；法律问题；完善
    一、引言
    截至2023 年2 月，裁判文书网上物业相关的文书超过500 万篇，其中物业服务合同纠纷为案的裁判文书数量大约70 万篇。无论是业主或者物业服务企业在行使抗辩权的过程中都需受到必要并且合理的控制。现阶段，我国相关法律法规还未针对如何规范业主和物业服务企业抗辩权行使进行详尽规定，这也是实践当中业主和物业服务企业滥用抗辩权问题频繁发生的主要原因之一，导致双方纠纷进一步升级，严重情况下转变为群体性事件。
    二、物业服务合同业主抗辩权行使主体及类型
    1. 物业服务合同业主抗辩权行使主体
    本文更加赞成业主个体享有物业服务合同履行中的抗辩权的观点，其理由为最高人民法院民事审判第一庭在物业服务司法解释的理解适用中认为，物业服务企业能够依据契约规则主张权利，业主同样可以依据契约规则主张抗辩。现阶段，业主团体行权成本相对较高，同时我国普遍存在难成立业主委员会的情况，若是直接否认业主抗辩权，所有事物都通过业主团体决议方式主张权利，将会导致业主对抗物业服务人员的手段明显单一和低效。
    2. 物业服务合同业主抗辩权行使类型
    综合目前的主要观点，可以了解到物业服务合同业主抗辩权的类型应当先依据当事人的合同约定，当合同未明确履行顺序时，行使同时履行抗辩权；当合同约定先提供物业服务时，行使先履行抗辩权；当合同约定先预付物业费，业主不享有同时履行抗辩权，若物业服务人未遵照约定提供物业服务，业主依旧行使先履行抗辩权。
    三、物业服务合同业主抗辩权法律问题
    1. 业主抗辩权主体资格明晰度不足
    第一，相关法律法规规定物业服务合同主体概念时，存在交替使用集体概念和个体概念的情况。以阜新新都物业管理有限公司与严某某物业服务合同纠纷案为例，法院以违约责任另行主张为由不予支持业主的其他抗辩事由，一审单位认为对于业主提出的公共管理抗辩事由，应由业主大会或委员会代为行使。通过这一案例可以了解到司法实践中现阶段有关单一业主行使抗辩权主体资格问题存在讨论空间。
    第二，我国现阶段的法律体系对于业主委员会的定位相当模糊。以王某某与方寸物业公司物业服务合同纠纷案为例，一审法院认为单一业主只能实现间接抗辩，其并未对业主委员会享有何种权利进行肯定，只是建议由业主委员会代为沟通，表明我国现阶段法律框架中并未承认业主委员会的民事主体地位。
    2. 业主抗辩权行使和物业费司法酌减关系模糊
    业主抗辩权和物业费减免之间的关系，在司法实践中不明不白地出现在同一判决之中，导致业主权利行使和规则适用被模糊。部分法院甚至等同看待业主抗辩权行使的物业费司法酌减，片面认为业主抗辩权行使效力主要是为减免一定物业费，这一表现混淆了业主抗辩权作为一时性抗辩权的性质。以沈阳桃仙物业管理有限公司诉陈凤元物业服务合同纠纷一案为例，法院认定物业服务存在相应瑕疵，并认为业主以此为由拒缴物业费属于行使《民法典》规定的合同履行抗辩权。然而法院在这一基础上进一步认为，业主抗辩权行使范围需要对应原告违约程度，以这一“相对应”原则为依据，酌免被告应交纳物业费的1/10。这一表现实质上将物业公司1/10 的物业费请求权直接否定，究其性质物业费减免并不属于业主抗辩权行使效力的使然。
    3. 物业服务人瑕疵履行程度认定标准不一致
    司法实践中基本上直接对一般瑕疵和严重瑕疵作出认定，但是并不具备相应的明确裁量标准。比如，北京天鸿尊逸物业服务（集团）有限公司济南分公司诉李某某物业服务合同纠纷案当中，因物业公司消防演练操作不当导致消防栓爆裂漏水，造成李某某案涉房屋遭遇水淹，法院认定物业服务存在严重瑕疵，酌情减免李某某1/5 的物业费。而北京海湖物业管理有限公司诉赵某某物业服务合同纠纷案当中，因物业服务公司未对受损房屋公共部分及时修复，导致赵某某案涉房屋的房顶漏水，赵某某提供对应资料拟证明物业服务存在重大瑕疵，法院判决认为物业服务存在瑕疵，但是不属于严重瑕疵。各地法院在面对相似客观事实时，针对物业服务人瑕疵履行程度的判定标准明显存在较大差异，不仅会对司法裁判客观公正的体现产生影响，还会威胁到司法裁判公信力。
    四、物业服务合同业主抗辩权法律完善路径
    1. 明确划分业主抗辩权主体资格及行使路径
    第一，物业服务本身具有复合性、格式性以及主题复杂性等突出特点，但单个业主作为签订物业服务合同当事人的事实毋庸置疑，其拥有缴纳物业费和所享受的物业服务可以在特定范围之内做到一一对应。为此，物业服务时，业主抗辩权行使既可以通过全体业主形式执行，也可以通过单个业主形式执行。若是只能够通过全体业主行使抗辩权，会导致业主抗辩权受到明显限制，因此需要赋予单个业主合法行使抗辩权的主体资格，为业主抗辩权利和物业费用缴纳业务的进一步协调提供保障。
    第二，业主委员会属于通过业主大会合法程序选举出的获得全体业主授权的组织，其享有一定法律主体资格，因此可以作为物业服务合同业主抗辩权的行使主体之一。为了避免用单个业主行使抗辩权时滥用业主抗辩权等问题，需进一步明确业主抗辩权的具体行使情况，以此来进一步提升业主抗辩权行使的规范性。现阶段，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》当中有关业主抗辩权的规定并不明确，无法为相关纠纷提供精准的指导作用。比如，在必要抗辩情形当中可以选择列举等方式，对不履行合同义务、合同履行存在重大瑕疵以及物业服务企业违规收费等必要抗辩情形一一列举。另外，针对非必要抗辩情形，则可以选择概括的方式，科学分类常见业主抗辩情形，对不同种类之下的业主抗辩范围及效力做出明确规定。
    2. 梳理明晰业主抗辩权和物业费司法酌减关系
    第一，针对业主主张抗辩权行使的情形中，法院认定物业服务的确具有瑕疵，而采取司法酌减物业费的处理方式。此类物业费减免并不能够等同为业主行使合同履行抗辩权的情形。安徽省亳州市中级人民法院2021 年发布的典型案例认为，业主通过证据证明物业服务具有重大瑕疵时，虽然法院不支持业主拒缴物业费的请求，但是法院可以《民法典》等为依据，酌情减免对应比例的物业费，其实质指《民法典》第577 条规定的“等外”的情形。《民法典》对《物业服务纠纷解释》第3 条第1 款的内容进行吸纳，同时将物业服务合同违约责任统筹到《民法典》合同编通则当中的违约责任章，为此物业费司法酌减属于有法可依的。面对物业服务合同纠纷，如果物业服务人提供的物业服务与合同约定相关行业标准存在差距，可以遵循质价相符、按质论价等原则对物业费司法酌减。
    第二，减价权与抗辩权具有明显区别。诉讼当中减价权通过抗辩的形式提出，债务人可选择在没有支付价款时主张拒绝支付对应部分，或者选择在已付价款时 主张返还对应已经支付的部分。抗辩权和减价权在行使方式以及效力方面都具有明显差别，但是处于物业服务合同领域，既存在业主因为物业服务存在瑕疵通过拒交物业费的方式主张减价抗辩的案例，又存在业主认为物业服务存在瑕疵而仅主张抗辩权行使以拒交物业费的案例。前者可以归属为业主抗辩权的辅助功能，可以理解为业主将自身抗辩权行使作为《民法典》“减少价款”违约救济实现的辅助，而后者则属于业主抗辩权行使的本体效力。在物业服务人瑕疵履行情形中，业主通过拒绝支付物业费的方式主张减少物业费的事实抗辩，究其本质为业主主张减价的违约救济。以上述方式进行业主违约救济，需要业主抗辩权作为桥梁。值得注意的是，业主行使抗辩权以拒绝全部物业费的情况下，业主抗辩权的行使依然限于物业服务严重违约或者根本违约的情形。而业主抗辩权行使作为业主物业费减免违约救济的辅助时，其行使条件限于物业服务瑕疵履行达到可减免物业费的程度。
    3. 细化统一物业服务人瑕疵履行程度认定标准
    第一，目前我国还没有针对服务瑕疵判断标准和方法的规定，同时也不具备针对物业服务的统一国家标准，现阶段基本将地方政府制定的物业服务等级标准当作参照。为此，立足我国当前实际，应先对物业服务人提供的物业服务是否与法律、地方立法等明确的标准相符合。之后，还应在前期或者普通物业服务合同当中，以地方政府制定的物业服务等级标准为依据，明确物业服务质量等级。在这一基础上，以物业服务人具体偏离合同义务的程度明确其具体违约程度。在具体判断偏离程度的过程中，主要可以合同约定和物业服务质量对应等级当中的定量描述为依据进行综合认定。质价相符原则属于物业服务人瑕疵履行程度认定体系的关键支撑，在法律没有对物业服务质量进行明确规定之前，可以严格遵循质价相符原则，全方位考量合同约定和地方标准等因素，深入考察物业服务条件、过程及效果，以便于更加规范、精细和综合地认定瑕疵履行程度。
    第二，在判定物业服务重大瑕疵与共益抗辩、日益抗辩的差别时，主要以建筑物区分所有权及物业服务合同性质的特殊考量为基础，具体体现在以下方面。物业服务的共益抗辩，主要需要对物业服务事项进行区分，分别判定瑕疵程度同时做到从严认定。如果应用较为宽泛的标准认定共益抗辩重大瑕疵，极大概率会增长业主随意主张行使抗辩权的趋势，严重情况下还可能导致无业主缴纳物业费的情况。因此，对于业主主张共益抗辩应设定较为严格的标准，也就是说当单个业主认为物业服务存在重大瑕疵时，需充分举证并形成证据链条，达到高度益然性的标准。物业服务的日益抗辩主要包含对共有部分提供服务涉及专有部分的抗辩和专门针对业主专有部分提供服务的抗辩，此种情形更加适合从宽认定物业服务重大瑕疵，以免放纵物业服务企业限制业主权利等行为。
    五、结语
    综上所述，物业服务合同业主抗辩权行使对于现阶段司法实践而言依旧处于相对朦胧的状态。针对业主抗辩权行使存在的诸多法律问题，应重视业主抗辩权主体资格及行使路径的明确划分，还需梳理明晰业主抗辩权和物业费司法酌减关系和细化统一物业服务人瑕疵履行程度认定标准，通过精细化立法为业主和物业服务人良性互动关系的形成和维持提供保障。
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