加强房地产经营管理以适应循环经济发展趋势的分析

付伟红

作者简介：
付伟红（1977—），女，福建泉州人，汉族，专升本，厦门新景地集团有限公司，房地产经济师，中级，研究方向：地产经济

【摘要】全面推动循环经济发展是我国社会经济建设的主要方向，房地产作为传统的高投资、高资源消耗行业，在适应循环经济发展趋势方面面临一些困难和挑战。文章阐述了循环经济理论的相关概念、价值，分析了循环经济下房地产经营管理的主要体系内容。结合实际，提出了房地产行业应当改变经营管理目标，建立全过程绿化管理机制，创新管理体系，加强管理技术改革升级。通过对循环经济发展趋势下加强房地产经营管理策略的分析，希望能为相关行业及从业者提供参考。
【关键词】房地产；经营管理；循环经济

    一、引言
    改革开放以来，我国社会经济快速发展，综合国力全面提升，其中房地产行业发展迅猛，成为影响国民经济发展及社会民生的重要行业。但是，传统房地产行业的发展一定程度上是受特殊的社会发展阶段及市场红利影响，如今社会经济发展进入到新阶段，房地产经营管理方面的问题暴露出来。循环经济作为在当下社会经济发展阶段被提出的重要经济理念，兼顾了生态环境、国民经济、民生等方面的发展需求。为此，有必要结合循环经济发展趋势，对加强房地产经营管理的思路及策略进行更进一步探究。

    二、循环经济理论的概述
    循环经济，即资源循环型经济，是指通过资源节约和循环利用，实现社会、经济发展与生态环境和谐发展的经济发展模式。循环经济的主要特征有三点：一是低开采，即通过技术升级、生产模式改良，减少对自然资源的开采，进而减少对生态自然的影响；二是高利用，即提高各类自然资源的利用率，减少资源浪费；三是低排放，即减少资源利用及社会生产中的污染物排放，降低环境污染。三方面的有效把控，核心目的是让所有自然资源、能源能够在经济循环中得到合理且持久的利用，创造更大的价值。
    从房地产行业的角度来讲，房地产属于投资大、资源消耗量大、社会及环境影响巨大的行业，这些特征都与循环经济的核心要点存在一定矛盾。尤其是传统发展模式下，房地产项目的设计、建设、施工中，对资源优化利用、环境污染控制的考虑较少，不仅与循环经济发展要求不符，也导致项目造价控制效果较差。在循环经济理念下，房地产行业通过加强经营管理，不仅是响应国家号召、顺应社会发展潮流的重要表现，也是其能够在越来越激烈的市场竞争以及越来越多样化的市场需求下，实现健康、可持续发展的关键。

    三、循环经济下房地产经营管理体系分析
    1.循环经济呼唤房地产绿色经营管理
    当前的社会经济发展背景下，全球都面临着资源短缺的情况，加上原有的环境污染问题，不仅影响了人们的生存环境，也很大程度上阻碍的了社会与经济的高质量发展。新形势下，房地产行业兼顾了社会建设与经济发展两大职能，其对社会经济的深厚影响，意味着要在经营管理思路和方式方面进行创新。将循环经济理念应用到房地产经营管理中，首先能够建立绿色化经营管理机制，在满足现代市场经济及社会发展要求的基础上，兼顾环境保护。其次，基于循环经济理念的一系列改革、转型、升级措施，将能够促进房地产行业经营管理机制的改革，实现循环经济理论和绿色经营管理模式的有效融合，实现房地产行业的高质量、可持续发展。
    2.房地产绿色经营管理体系结构分析
    在循环经济理论下，关于房地产绿色经营管理体系结构的构建十分重要，其关键在于明确管理目标，优化管理机制，升级管理技术，做好产业、管理、技术与社会经济发展环境之间的关系处理。下面对该体系结构的主要内容进行分析：其一，管理目标。在房地产绿色经营管理理念下，核心管理目标是实现经济效益、社会效益和环境效益之间的有效兼顾与平衡。尤其在降低房地产经营管理中对环境的不良影响方面，需要投入更多的精力。其二，管理对象。房地产项目投资量大、影响力大，涉及到的管理内容非常多。在房地产绿色经营管理体系结构中，涉及的管理对象遍布于房地产项目全生命周期中的各个环节，意味着需要结合具体管理环节及对象的实际特征，制定相应的环境管理标准，同时要求建设者、监管者及项目用户都要遵循这样的标准。其三，专题技术。房地产绿色经营管理体系的构建和实施，需要大量的现代科学理论及技术给予支撑，包括且不限于绿色规划、绿色建筑、绿色消费、绿色营销、绿色回收等等。

    四、加强房地产经营管理的策略
    下面将以位于厦门市外贸大厦东侧，按照计划，该项目应当建设 2期 2个组团住宅区，包括 18栋高层建筑，总建筑面积 32.57万㎡。建筑地上 32层，用于商品住宅，地下 2层，包括备用库房与车库。与此同时，在循环经济发展时代下，本项目的建造施工、经营管理全部相应国家提倡的绿色环保理念，具体如下：
    1.改变房地产经营目标，培养绿色经营理念
    传统的房地产经营管理模式下，核心目标为最大程度提升经济效益，基于该目标所开展的房地产项目规划、设计、开发、施工、营销、服务等活动都更多关注各项经济指标，而以生态环保为代表的各项指标则很少受到关注。显然，房地产经营管理的主导者及管理者的经营管理理念，对其所有的经营管理行为有决定性影响。因此，为了顺应循环经济理论下的社会经济发展环境，该房地产项目的经营管理者积极对经营管理目标进行改变或优化，其中非常关键的一点在于培养绿色经营理念。首先，房地产企业配合相关主管部门对绿色发展、生态保护及循环经济等概念及理论进行学习，通过大量的实例分析，建立科学的认知，认识到顺应循环经济趋势，是房地产行业在未来实现可持续发展的关键所在，同时也是其承担社会责任、发挥社会价值的必然路径。其次，在科学的认知加持下，该房地产项目的经营管理者组织相关单位及部门人员，深刻反思传统模式下房地产行业存在的问题，包括资源浪费问题、环境污染问题等。在了解相关危害的基础上，学习循环经济相关理论及知识，了解这些理论研究及技术发展的现状和趋势，为顺应循环经济、改革经营管理模式做好充分的思想准备。同时，该项目单位积极改变传统以低成本获得价格优势的竞争策略，运用绿色经济、生态环保、综合服务等非价格因素，全面提升综合竞争力。
    2.落实房地产项目管理，全过程绿色化支持
在循环经济趋势下，房地产经营管理者需要对房地产项目的开发建设及管理理念进行更新，其中很重要的一点就是全面应用全生命周期理论。所谓全生命周期理论，即将房地产项目作为一个有时间轴的生命体，从项目筹备、考察、设计，到施工建设、竣工验收、项目退出，建立一 个全覆盖、全过程、精细化的管理机制。在该机制下，任何项目阶段及项目内容的实施及管理中，都需要站在项目全生命周期的高度，考虑相关措施产生的影响。在该理念的加持下，项目单位优化项目评估及决策机制，通过全方位、动态化的评估分析，提升各项经营管理决策的科学性，同时实现多环节、多板块的联动管理，并推动整个经营管理活动向精细化、动态化的方向发展。在全生命周期管理理念下，将绿色生态的相关理念及方法应用到房地产项目的整个经营管理周期之中。例如，在房地产项目的设计图纸技术交底环节，参与设计图纸审核的除了项目甲方代表、施工负责人、监理、设计、造价管理人员以外，还需要专门设置绿色工程管理岗位，在相关岗位专家的参与下，对设计图纸及相关施工方案的环境友好性合理性进行评估。同时，各个单位及负责人从各自领域思考如何在施工及管理中积极响应绿色环保的相关要求，进而充分保证设计图纸、施工方案的合理性。在该基础上，完成规范化的技术交底工作，便于在项目实际施工及管理中能够切实推动绿色工程经营管理理念的落实。
    3.追求房地产经营环境，创新地产管理体系
    在循环经济理念下，房地产经营管理的机制及制度体系都需要得到有效改良和创新。为此，房地产项目的筹备、开发、设计、施工、管理等环节相关职能单位及负责人要充分结合实际情况，对原有管理机制及制度中存在的问题进行分析，通过制度优化和机制创新，形成覆盖项目全生命周期的精细化管理机制。例如，在项目筹备、设计阶段，应当通过一系列工作对项目施工各个阶段乃至全生命周期中存在的各种风险进行评估，识别影响绿色工程经营管理的相关因素。然后，由相关责任人针对相关风险特征及诱发因素情况，制定相应的规避及应对措施，并形成针对性的应急预案。在全覆盖、精细化、动态化的管理机制加持下，房地产经营管理单位需要对管理制度进行完善和优化，形成全面、精准且严谨的管理制度。该管理制度不仅涉及到项目的组织实施、质量管理、造价管理，还全面融入了绿色工程经营管理的理念，实现绿色环保管理要求的标准化、制度化。
    4.加强房地产项目管理方法，进行绿色生产改变现代社会各种先进技术发展迅速，房地产经营管理也
处于技术升级的重要阶段，其中最具代表性的是房地产信息化管理平台及智慧工地的建设。从房地产绿色经营管理的角度来讲，应当通过逐步完善的信息化管理平台，对各类绿色环保、可持续发展理论、政策、标准进行数字化采集和管理。同时，通过信息化平台实现多个参建单位及职能部门之间的沟通与有效协作。在信息化管理模式下，应当重视房地产项目的数据库建设，为绿色施工管理提供更为丰富且精细的数据。在相关平台建设规模逐步扩大、信息化管理机制逐步完善的情况下，通过大数据分析，促使房地产工程项目的经营管理效率和效果得到提升。在房地产项目的具体施工中，施工现场是产生资源消耗及环境污染的主要场所，那么应当在智慧工地的基础上，利用各种技术及信息化管理方法，实现绿色施工管理。例如，通过安装于现场的 PM2.5及其他污染物监测装置，施工现场的空气污染物、噪音等级进行实时监测，一方面在超出允许范围时发出警报，另一方面通过数据采集、记录和分析，为绿色工地管理提供可靠依据。

    五、结语
    综上所述，在社会经济发展的新阶段，循环经济理论备受各个领域重视。随着国家全面推动循环经济建设的背景，传统房地产经营管理中存在的不足和问题暴露出来，因此相关单位需要积极转变理念，在深刻认识到循环经济理念价值的基础上，建立覆盖房地产工程项目全生命周期的精细化、动态化管理机制。同时将绿色环保、资源节约、可持续发展的理念落实到各个经营管理环节之中，降低房地产项目建设及运营管理过程的资源消耗和环境污染。

参考文献
[1]乔镇兴 .基于循环经济的房地产经营管理研究 [J].文渊（高中版），2020(1):573-574.
[2]孙艳玲 .基于循环经济的房地产经营管理思考 [J].房地产导刊， 2020(26):18.
[3]张玲玲 .基于循环经济的房地产经营管理探讨 [J].商情， 2020(52):36.
[4]张馨月 .双循环背景下我国经济发展的研究热点及趋势分析[J].中国商论，2023(5):9-13.
[5]林伯强 .碳中和背景下的广义节能——基于产业结构调整、低碳消费和循环经济的节能新内涵 [J].厦门大学学报（哲学社会科学版），2022,72(2):10-20.