税收共治视角下房开企业土地增值税征管问题探讨
陆嘉涛
作者单位：杭州萧山经济技术开发区国有资本控股集团有限公司
    【摘要】为规范房地产行业的健康发展，政府出台了一系列政策来规范房地产的市场秩序，土地增值税政策也经过多次调整，在取得显著成效的同时也出现不同程度的土地增值税征管相关问题。本文从税收共治视角出发，对S 市房开企业土地增值税征管现状进行了分析，提出有针对性的建议，建议S 市房开企业能重视信息数据共享平台建设，做到预征管理政府主导与税务协同更新预征率，注重申报纳税、尾盘销售、清算这几个方面的管理，以促进当下地方房地产市场健康、持续的发展。
    【关键词】税收共治；土地增值税；税收征管
    一、引言
    房地产行业是我国重要的产业之一，税收征管工作一直都是社会关注的重点。2019 年，我国财政部将土地增值税列入立法计划，并在不断实践的过程中调整细节。在实践环节，土地增值税征管问题频发，影响土地增值税税收征管实际执行效果。为更清晰、直接了解S 市房开企业土地增值税征管现状，本文从税收共治视角出发，对S 市房开企业进行调查，全面了解S 市房开企业土地增值税征管情况，了解问题，寻求最佳解决方案。
    二、税收共治视角下S 市房开企业土地增值税征管现状
    1. 登记管理现状
    在土地增值税管理中，登记管理是首要工作。房开企业拿到土地公开信息后，才能去S 市税务局登记、备案。本文以S 市最大的5 个房开企业作为对象，结合每个企业最新的2 个房地产住宅项目进行分析，对项目总面积、销售面积等进行统计，如表1 所示。

    S 市政府会因为增加财政收入，更为关注落户本地房地产开发项目的立项工作，但搭建信息共享平台意识明显不足。S 市税务局需与自然规划局建立联系，在特定期限交换数据，项目登记所需立项数据就包含其中，因此，该部分数据很少出现遗漏问题。在实际操作时，税务局登记效率不高，导致数据交换不及时，致使项目登记滞后问题时有发生。房开企业较为注重项目登记工作，以便于实现项目推进，但由于登记手续复杂，房开企业很容易出现延迟登记的问题。基于此，经过相关调查可清楚了解所调查房地产项目具体登记情况，如下表2。

    2. 预征管理现状
    在S 市税务局的土地增值税征管时，选取“先预征、后清算”的模式，但预征率会因产品差异而存在变化。S市政府目前针对不同住宅都制定不同标准、预征率，明确预征的重要作用。具体预征情况、金额如下表3 所示，所选取的住宅项目都处于竣工状态。

    在征税管理中，政府并未注重监督工作，因此预征率设计缺乏合理性。而税务部门清楚预征率明显偏低，但依然按照上级规章制度落实，并未及时将实际问题反馈给政府，因此也并未出台符合实情的政策。房开企业也由于过大的资金压力，并不积极缴纳预征土地增值税，甚至经常出现延期开票的问题。
    3. 清算管理现状
    在纳税人提交清算资料后，S 市税务局需严格审核，确认房开企业收入、清算项目成本等信息。房开企业在开发项目过程中，通常需融入大量资金，也会涉及较大的金额，需在清算管理环节仔细确认每项收入、成本，避免对税额确定造成影响。
    S 市政府并未建立科学、系统的房地产企业社会信息共享平台，但是由于第三方社会信息通常会来源于不同信息系统，收集难度较大。S 市政府也并未建立系统、合理的信息共享制度，并未建立明确、清晰的协税护税责任，导致信息共享平台难以发挥出具体作用，信息缺乏及时性、准确性，数据交换呈现出明显的滞后性，涉税信息利用率难以提升，房开企业也很难在税收共治的环境下发挥出良好效用。
    4. 申报纳税管理现状
    在申报纳税管理工作中，S 市税务局需系统协调内部各个部门，保证信息沟通的及时性，做好科学统筹工作，纳税主体也需相互配合。S 市税务局所在辖区的房开企业较多，清算项目出现严重积压问题，大部分企业都将精力集中于清算这一环节，导致申报纳税管理工作存在明显的滞后性，各个部门之间的配合相对缺乏。大部分房开企业在完成具体清算工作后，都会因为自身利益，以及资金压力，尽可能延迟缴纳税款。
    5. 尾盘销售管理现状
    结合当下S 市房开企业尾盘销售情况来看，与申报纳税管理的状况具有明显的相似性。税务部门通常将土地增值税征管中心置于清算管理的环节，主要是由于在正式清算后，结余尾盘在房开项目中占据较小的比重，在税收征管工作中，税务部门、土地部门也不会过于关注，但房开企业在清算完毕，出于对自身利益的考虑，并不会主动缴纳尾盘销售土地的增值税。
    三、S 市房开企业土地增值税征管存在的问题
    1. 登记管理税务部门内部协同缺失
    S 市房开企业在登记管理阶段，通常需由企业税收部门负责执行工作。该环节内容简单，实际操作过程繁琐，超过3/4 的房开企业对S 市登记环节工作满意度较低。大部分登记人员时常会抱怨，主要是S 市税务机关前台相关负责人对土地增值税了解不够，需现场翻阅相关资料或是寻求其他人员帮助，业务处理效率明显较低。且当前S 市虽然实现信息化管理，但并未实现有效的信息共享工作。
    2. 预征管理预征率设计配合不足
    S 市房开企业通常考虑本省税务局、财政厅、当时市场情况，科学、合理设定当时的土地增值税预征率、核定征收率。但是当时省政府并未注重动态调整，省税务局反馈确实，自2010 年征税率确定后S 市征税率一直保持不变。但目前经济形势发生翻天覆地的变化，S 市征税率并未调整，很容易出现征税率过低的问题，不符合房地产企业近些年来的超额利润，甚至出现大量税款流失的问题，补缴工作也十分困难。
    3. 清算管理信息交流机制尚未形成
    在土地增值税征管过程中，清算管理是其中的核心环节，如果税务机关与其他职能部门之间并未实现有机协同，很容易影响社会信息的准确性、高效性。在S 市税务机关工作时，部分数据的提供只局限于纳税主体，但并未聘请专门的财政、房管、土地部门都参与其中，从而导致各部门之间信息沟通不及时，各部门间也缺乏有效的约束机制，导致所获得数据有限，容易出现信息不对称的问题，增加税务机关清算审核难度。
    4. 申报纳税管理税务稽查流于形式
    结合目前来看，S 市仍然存在并未清算的房产开发项目，但是当地财政部门并未在此期间落实具体的校对工作，也并未及时投入其中，很难按照规定期限及时改正。税务机关并未严格按照规定时间审核清算报告、形成报告单、核实不同项目增值额度和增值率，也并未及时审核所扣除金额是否真实。部分工作人员专业性明显不足，甚至还容易出现违规操作问题，稽查工作也流于形式，导致很多房开企业因此不满，缴纳税款行为不积极。
    5. 尾盘管理放开企业税收遵从较差
    土地增值税征管期间还应加强关注尾盘管理工作，把控好最后一个环节，甚至很容易出现偷工减料等问题。基于税收共治背景，S 市税务机关开始重视动态跟踪调查房开企业，实时了解企业实际动向，按照成本科学计算应缴纳税额，通常来看，大部分房开企业在完成清算项目工作后会结束全部征管流程。很多房开企业因此认知存在误差，认为尾盘阶段就不需要进行土地增值税征管工作，导致很多工作难以持续推进。
    四、税收共治下S 市房开企业土地增值税征管的优化建议
    1. 重视信息数据共享平台建设
    在税收共治的作用下，S 市税务机关在完成登记工作后，应重视预征、清算、申报纳税、尾盘这几个环节的管理。并关注到所参与其中的各个主体，注重信息共享工作，构建系统的信息平台，系统收集纳税人相关资料。住建部门、房管部门也应定期提交收集资料，税务局需协同各个主体及时比对，并做好对应的登记工作，大部分操作也可通过电子平台录入，通过信息平台进行核算，避免出现操作性失误，以此保证信息的及时性、有效性、真实性。
    2. 政府主导与税务协同完善预征管理的预征率
    在预征管理环节，S 市政府需及时完善预征率配套制度，及时更新制度内容，明确各类住宅应缴纳税款，保障纳税主体的根本性利益。政府也需更新自身观念，强化对预征率的认知。同时，房开企业也应聘请经验更加丰富的财务人员，深度解读相关政策，意识到预征管理的重要性，注重预征率的变化，以此做好后续土地增值税征管工作。
    3. 加强清算管理，构建多元化主体参与协同机制
    构建具体的内部信息共享体系，能提升税务机关工作效率。首先，应全面优化具体的清算审核流程，做到从信息技术出发，及时关注清算信息，保证报告的规范性、有效性；其次，应构建专门的清算审核小组，组内成员从各个基层机构选拔，需熟悉各个部门工作内容，并做好及时沟通，最大限度降低操作性失误，降低不必要的风险。
    4. 重视申报纳税管理，建立一体化监督管理机制
    在S 市税务机关工作期间，需对房开企业进行动态监控，S 市本身属于四五线城市，违约成本相对较低，但这也会导致申报纳税环节的违约问题进一步加剧。因此，税务部门应与政府沟通，与财政、住建、房管这几个部门实现有机协同，由政府出台具体文件进行监督，做好定期交流，形成硬性要求。同时强化监督环节，避免出现执行不到位的问题。
    5. 注重尾盘销售管理，拓宽税收征管范围
    S 市税务机关对尾盘管理工作并不重视，但是在目前的税收共治视角下，就应当注重每一个环节的治理，落实尾盘征管环节。在前面工作落实的前提下，应将尾盘管理充分纳入到一体化的机制，并构建系统的征管体系，将尾盘与清算这两个环节建立联系，匹配合适的税务人员做好管理工作。同时，税务机关还应关注到尾盘销售环节，明确计算方式，不能随意进行税收征管，并与纳税主体进行定期沟通，强化房开企业主动征税的意愿。
    五、结语
    房地产开发项目通常呈现周期长、投入大、风险高的特点，财务项目系统复杂，各项费用计算繁琐，房地产企业税收结构中，土地增值税占据较大比重。本文结合S 市土地增值税征管实际情况进行分析，从登记管理、预征管理、清算管理、申报纳税、尾盘管理这几个方面分析其存在的问题，建议S 市房开企业能重视信息数据共享平台建设，做到预征管理政府主导与税务协同更新预征率，注重申报纳税管理，强化动态监督，扩宽征税范畴，了解自身不足，及时解决当下征税环节出现的难点问题，持续优化征税流程，持续推进制度改革，保证当地房开市场处于良性循环的状态。
参考文献
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