实体商业赋能城市发展推动商业创新
——2023年上海城市商业综合体发展情况报告

吴联群

作者单位：上海市商务发展研究中心

【摘要】城市商业综合体作为展示上海城市品牌符号和城市商业发展的重要窗口，是居民线下消费重要的商品购物地、会客社交地、休闲娱乐地，服务体验地，在构建城市消费新场景、盘活城市商业空间、助推商业转型升级等方面发挥了重要作用。本文通过对2023 年全市商业综合体的监测数据，从数量、面积、零售额、客流量等数据指标，多层次、多维度地反映全市商业综合体的规模能级和发展水平；归纳总结发展亮点、困难挑战和路径探索，旨在持续推动上海建设国际级消费中心城市。
【关键词】商业综合体；发展情况；亮点；挑战与探索

    2023年，全市消费市场持续稳定恢复，上海城市商业综合体在各项促消费政策及促消费活动带动下，呈现全面快速恢复增长态势：截至 2023年底，上海 327家城市商业综合体营业总规模同比增长 41.8%；剔除新开店因素，同口径同比增长 39.7%（本文数据如未标明均为同口径数据），较 2021年增长2.9%。2023年全年客流量同比增长60.7%，较 2021年基本持平。

    一、发展情况
    1.数量多、体量大，全市商业空间引领全国
    截至 2023年底，上海城市商业综合体数量达到 327家，商业建筑面积超过 2300万平方米，数量及商业建筑面积均位居全国第一。从各行政区分布看，全市 16个行政区平均每个区有 20家528.4万平方米、335.0万平方米，位列全市第一、第二位；奉贤区、金山区、崇明区等商业综合体数量均不足 10家。从开业年限看，全市商业综合体平均商业年龄为 9.4年，其中开业 1～5年、 5～10年、10年以上的商业综合体比例为 3:3:4,开业时间在 10年以上的商业综合体数量最多，为 130家。 

    2.新开数量占拟开业的近八成，小体量成为新开商业项目的主流
    2023年新开城市商业综合体 17家，新增商业建筑面积 96.2万平方米，新开数量占原计划开业数量（23家）的近八成，二成项目将延期至 2024年开业。新开商业综合体中 5万平方米以下的占数量的近七成，蟠龙天地、鸿寿坊、TSF购物中心等“小而美”为商业市场带来了活力；15万平方米以上大型商业综合体 2家，曹路招商花园城、真如环宇城 MAX有效填补了区域空白。
    3.零售额规模占社零比重上升，大型商业综合体营业额占比最高
    上海 327家城市商业综合体企业营业额总规模超过 2700亿元。其中 2023年零售总额（零售与餐饮营业额合计 )约占全市社会消费品零售总额（以下简称“社零”）的 13.8%，比 2022年同期上升 2.7个百分点，比重为近 5年最高。从面积规模大小看，大型商业综合体（10～20万平方米）营业额所占比重最高，占全市商业综合体营业额总规模的 50.0%，比重较上年上升 1.1个百分点。从单体企业销售规模看，商业综合体的销售规模集中度较高：排名 TOP20的商业综合体营业额占全市营业额总规模的近一半，其中 3家营业额超100亿元，7家营业额在 50～100亿元。

    4.营业额同比增速远高于社零增速，市区增速高于郊区
    2023年城市商业综合体营业额同比增长 39.7%，高于全市社零增速的 27.1个百分比；较 2021年同期增长 2.9%。从区域位置来看，位于市区的商业综合体营业额增速较高，营业额同比增长 40.9%，高于郊区 4.2个百分点。从面积规模大小看，特大型商业综合体（大于 20万平方米）营业额增速最高，同比增长 50.3%。从业态看，服务业态增速领先。2023年商业综合体的各大业态增速都呈现较高的增长，其中服务业增速最高，营业额同比增长 80.3%，分别高于零售、餐饮业态 49.1、23.9个百分点；娱乐活动营业额同比增长二倍以上，增速最高；教育培训、电影放映营业额同比分别增长103.5%、142.7%。

    二、发展亮点
    1.非标商业突破同质化，构建城市消费新场景随着个性化消费趋势的凸显和体验经济的盛行 ,传统商业结构正在被打破，“非标商业”应势而起，成为 2023年一大新亮点。区别于传统标准商业模式，非标商业从建筑结构、空间场景、品牌组合、运营逻辑等方面进行内容重构、价值再造的新商业模式。地域历史文化的融合，蟠龙天地、龙华会在建筑风格、品牌选择等方面融入地域文化元素，同时将周边历史文化景点融入其中，打造具有上海历史特色的商业空间，开业以来成为热门打卡地。自然生态的融合，海梦一方作为“海洋主题馆 +商业购物中心”的创新商业综合体，空中海洋馆通过海底隧道、360°梦幻水母剧场、半开放式企鹅岛、深海探幽科普区等特色区域为消费者呈现独特的沉浸式体验，开业首个周末客流破 32万人次。艺术文化的融合，百联 ZX创趣场将二次元文化、创意社交、沉浸式体验和商业互相融合，满足年轻一代消费者的多元化需求。自 2023年 1月改造开业以来，客流同比增长近四成，月均销售更是达到改造之前的三倍左右，为传统商业空间注入年轻活力，推动南京东路商圈整体升级。
    2.存量项目积极提质升级，盘活城市商业空间
    城市更新主旋律下，加上存量时代商业竞争扩大，一些经营了多年的商业综合体，或因物业老旧、或因业态滞后需要重新改造升级，“调改”成为商业综合体不断焕新商业活力的有效手段。如百联 ZX、新天地时尚广场、百联西郊购物中心等商业企业通过重新定位、空间升级、品牌业态调整、场景焕新等调改方式，更精准地捕捉目标客群，满足其多元化的需求，企业的销售和客流呈现出明显增长。新天地时尚Ⅱ打破固有商业空间模式，通过业态、品牌调整带动零售升级，从偏餐饮业态转向复合型零售业态，以更为年轻多元的零售业态融入街区风貌，打造“年轻潮流社交主场”，焕新改造后的经营效能进一步提升，2023年营业额较改造前（2021年）有显著增长。吉宝双狮汇的改造围绕小体量商业如何实现大价值为核心关注点，对商业部分进行了整体的优化和重新定位，打造一个“无界社交场”赋能北外滩城市更新；在开业期间，推出了新加坡特色美食街区“小贩中心”，作为新加坡非物质文化遗产，小贩中心所代表的市井生活魅力，在这座街区被完美复刻。
    3.服务业活跃度上升明显，助推商业转型升级
    为满足消费者更多元的社交娱乐体验需求，商业综合体中的服务业态呈现快速发展态势，带动商业综合体整体增长。2023年商业综合体中的服务业营业额同比增长 80.3%，增速远高于零售、餐饮业态；服务业中的电影放映、教育培训、娱乐活动业态营业额同比均超过一倍以上。从新开店情况看，服务类商户占比扩大，其中亲子游乐相关商户数量明显增多；按摩 /足疗类等满足解压放松需求的“轻休闲”新开业商户数大幅增加；另外，剧场、艺术展览、运动场馆、医美等多元化、个性化的新业态新模式不断涌现，成为商业综合体转型升级的新增长点。真如环宇城 MAX推出喜剧天团“开心麻花”上海总部剧院进驻的海心剧院，将打造集演出、互动、策展、戏剧培训等业态于一体的体验空间，开业三天总客流达到 72万人次。百联西郊购物中心引入上海首店“超级鸟局”，作为国内一站式宠物高端综合体验服务商，覆盖多种宠物品类的全生命周期服务，提供宠物医院、体验互动等服务，还有近 1900平方米的宠物户外泳池及露营体验区，满足爱宠与养宠人士的需求。

    三、挑战和探索
    总体看，城市商业综合体 2023年经营业绩良好，但2024年依然面临多重压力：
    1.部分企业空置率偏高，政企协同努力促进商业有序发展
    随着全市消费加速恢复，线下实体商业客流显著增长，商业综合体的租赁情况整体好转，空置率较 2022年有所下降，2023年末商业综合体内的商户数同比增长 4.5%。但新商业综合体的不断涌入，存量改造项目的增多，行业内卷严重，优质品牌资源有限，商场出租率面临挑战。据对本市 90家商业综合体调查问卷显示：2023年末，有近三成的企业空置率仍旧偏高，超过10%。上海近年来商业综合体供应量渐趋饱和，但在类型分布和地理分布上还存在着结构性不均衡，面对这一情况，市区两级商务部门积极开展科学合理的商业规划，防止商业设施过度、无序发展，实现城市商业供给和消费的动态平衡。与其同时，企业也在积极的加大招商力度，不断丰富场景体验，调整租户结构、优化品牌业态占比、推出多元化的服务举措等提升项目竞争力，化解空置压力。如 K11购物中心在大店撤出后的整层改造，积极引入众多首发新店、先锋时尚、小众潮流及独立设计师品牌，2023年末商户数同比增长 24.4%；七宝万科 B1层在大时代撤离后进行了重新规划和招商，打造“新鲜市”区域，引进了近 30家品牌租户。
    2.线下客流回升，巩固客群黏性实现有效转化
    2023年客流量同比增长60.7%，基本恢复至 2021年水平，增速高于销售额增速 21个百分点，销售增长动力仍不足。客流量的回升并不意味着销售额增长，在消费者更为谨慎、消费需求更细化的当下，商业企业面临着新的考题。如何激发线下消费热情，对商业综合体行业的运营与服务都提出了更高的要求。不仅要利用线上平台推广宣传，提高商业综合体品牌文化，引导线上流量转化为线下客流；针对客流量转化率低，聚焦流量精细化运营，深度挖掘和运营用户，实现有效转化。宝山日月光聚焦线上平台赋能线下实体店推出引流活动，联动抖音直播间推出超值团购券，实现餐饮、休闲娱乐、零售各大类全覆盖，为线下实体商业引流作用显著。南京东路已持续三年在线上各平台推出全街联动的电子消费券，该券可在新世界城、大丸百货等 40余家商场、商户使用，数据显示：活动期间消费金额上升 44%，客单价上升 37%，对于整体商圈销售拉升作用明显。
    3.市场竞争日益激烈，积极探索全新增长引擎
    随着上海商业地产行业市场竞争愈加激烈，商业企业经营情况呈现两极分化态势，从重点监测商业综合体数据看：超四成的商业综合体 2023年销售较 2021年同期实现了正增长，其中近二成增长超过 30.0%；还有近六成的企业销售出现下降。面对经济形势的新变化，同质化、招商难、运营创新、项目延期开业等成为商业综合体行业面临的阶段性挑战。一些商业企业根据市场需求和商业环境进行及时调整，通过文娱演出和体育赛事的举办激发消费潜能；加大服务力度，优化会员体系，在体验、权益等方面更有针对性地激活私域流量；紧抓节假日消费契机，打造热点事件撬动消费潜能；提升商业空间、发力首店经济等全方位挖掘增长点，找到适应性强、可持续发展的路径。如美罗城与上海体育场策划了消费联动特别活动，在周杰伦大型演唱会期间，全场餐饮商户延长营业时间，专属短驳车、限定优惠等吸引众多歌迷打卡体验，助力销售、客流同比双增长。恒隆广场出租率保持100%，租金排在上海商业体的前列，但商业经营面积较小成为其发展的瓶颈之一。2024年恒隆广场二期将结合公共空间联动更新，新增商业建筑面积约 3080平方米，二期扩张将改善长期以来铺位紧张，特别是餐饮板块有限的问题，营业面积的增加将进一步提高项目的竞争力。
    作为实体商业的重要载体，2023年上海城市商业综合体呈现出极强的韧性，面对不断变化的商业新格局、新趋势 ,消费新场景层出不穷，差异化特征悄然显现，在竞争中加速自我迭代或蜕变，也更好地服务于国际消费中心城市建设，为全市经济社会发展做出了更加积极的贡献。

参考文献
[1]陈忠斌 .体验经济时代城市商业综合体规划发展的思考 [J].上海商业，2023(3):8-10.
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