物业服务商合同风险辨析及应对策略

方宇清

作者简介：上海杉达学院工程学院《物业管理》课专任教师

    【摘要】本文深入剖析物业服务行业中物业管理服务合同与劳务派遣合同的差异、风险及问题，为物业服务商提供针对性应对策略，以避免物业管理服务合同被误认劳务派遣合同，推动物业服务行业规范发展。
【关键词】物业服务商；物业管理服务合同；劳务派遣合同；风险辨析
一、引言
    随着经济发展与社会进步，物业服务在人们生活和工作中的重要性日益凸显。然而，由于法规意识薄弱和认知局限，物业服务商在签订合同时常面临风险，其中物业管理服务合同易被误认劳务派遣合同。本文旨在对比分析两种合同，明确其区别与风险，为物业服务商提供有效应对策略。
二、物业管理服务合同与劳务派遣合同的区别
    1. 交易标的不同
    劳务派遣合同以人作为交易标的，劳务派遣公司向客户指定区域派遣符合用人需求的人员，由客户安排工作并指挥调度，仅对派出人员是否符合要求负责，不对工作质量负责。
    物业服务合同以事为交易标的，物业服务商依据客户需求拟定服务方案，对物业区域进行服务并对工作质量负责。
    2.人员管理主体不同
    劳务派遣中，被派遣人员听从客户指挥调度，由客户安排工作。
    物业服务中，物业服务人员由物业经理安排工作并听从指挥调度，客户不能擅自指派。
    3. 费用计价依据不同
    劳务派遣合同服务费主要依据人员数量和工资标准等，如明确约定人员安排数量及工资、社保等成本。
    物业服务合同服务费应主要基于工作量及质量计价，而非人员数量和工资标准。
三、物业管理服务合同与劳务派遣合同的风险及问题
    1. 人员管理风险
    两种合同若干人员管理不善均可能引发劳动纠纷。物业服务合同中，物业经理管理不当会致服务人员积极性低、质量下降及工资待遇、工作时间等纠纷。劳务派遣合同里，劳务派遣公司或用工单位管理不善也易引发类似纠纷。
    2. 合同履行风险
    都可能面临履行不完整或不及时风险。物业服务企业未按约定提供服务会影响业主或企业正常运营；劳务派遣公司未及时派遣合格人员会影响用工单位生产经营。
    合同变更风险。因各种原因需变更合同，如服务范围调整、人员数量变化等，若变更不规范易引发纠纷。
    3. 法律合规风险
    均需遵守法律法规，违法可能面临法律责任。物业服务企业不按规定服务会受行政处罚；劳务派遣公司不规范操作也面临法律制裁。
    税收风险。费用支付时可能因税收政策理解不准确或未按规定纳税而面临税务风险。
四、物业管理服务合同被误认劳务派遣合同的案例分析
    1. 案例一
    某物业公司与企业签订物业管理服务合同，负责办公区域安保、保洁等。企业详细规定服务人员工作时间和岗位安排，直接指挥调度，
且合同约定人员数量及费用与工资、社保挂钩。劳动纠纷中，该合同被认为更像劳务派遣合同，因企业对人员管理过度且费用计价依据主
要是人员数量和工资标准。
    2. 案例二
    商场与物业公司签服务合同，约定清洁、秩序维护等服务。实际操作中，商场检查督促并直接安排服务人员搬运货物等特定任务，合同中人员数量和费用组成与人员工资紧密相关。审计中，该合同被质疑为劳务派遣合同，因商场在人员管理和费用计价方面类似劳务派遣特征。
    3. 案例三
    工厂与物业公司签合同，要求提供保安和保洁人员并明确岗位要求和工资标准。工厂统一安排服务人员作休时间并负责日常管理。保洁人员受伤引发纠纷后，法院认为该合同有劳务派遣特点，如工厂对人员高度管理及以人员数量和工资标准确定费用。
五、物业服务商的应对策略
    1. 辨别差异
    明确物业服务承包和劳务派遣的区别，签合同前仔细审查条款，确保合同性质符合物业服务特点，避免出现与劳务派遣合同相似条款。
    2. 明确责任
    在物业管理服务合同中，明确双方权利义务，特别是人员管理、费用支付、服务质量等方面，减少模糊条款以降低纠纷发生概率。
    3. 规范计价
    物业服务合同服务费应主要以工作量及质量计价，避免以人员数量和工资标准计价，防止被误认劳务派遣合同。
    4. 依法设岗排班配人
    科学设岗。根据服务项目需求、物业区域特点及法规标准设置岗位。不同类型物业需求各异，如住宅小区需安保和保洁人员负责巡逻、
清洁；商业写字楼注重设施设备维护和前台服务人员。明确岗位职责，为排班和人员配置奠定基础。合理排班。兼顾服务质量与人员效率，考虑不同时间段物业使用情况和服务需求。如商业写字楼白天安排更多保洁和前台人员，夜间以安保值班为主。采用轮班制、弹性工作制等，合理安排工作和休息时间，避免过度劳累影响服务质量或引发劳动纠纷。
    精准配置人员。注重人员专业素质和能力匹配，根据岗位要求选择具备相应资质和经验的人员。如消防监控室岗位需工作人员持有四级以上消防设施操作证，设施设备维护岗位需专业技能和维修经验人员。综合考虑物业区域面积、服务项目复杂程度、人员工作效率等因素，确定合理人员配置方案。
六、结论
    物业服务行业的健康发展离不开对合同风险的准确辨析和有效应对。物业管理服务合同与劳务派遣合同在多个方面存在明显差异，物业服务商只有充分认识这些差异，才能在签订合同和履行合同的过程中避免潜在风险。
    在人员管理方面，无论是物业服务还是劳务派遣，都需要建立科学合理的管理体系。对于物业服务商来说，要确保物业经理能够有效地管理服务人员，提高服务人员的工作积极性和服务质量，同时避免劳动纠纷的发生。对于劳务派遣公司和用工单位，也应加强对被派遣人员的管理，明确各方责任，确保被派遣人员的权益得到保障。
    在合同履行和变更方面，双方应严格按照合同约定履行各自的义务，确保服务的及时、完整。在需要变更合同时，应遵循规范的程序，充分沟通协商，避免因变更不规范而引发纠纷。
    在法律合规和税收方面，各方应加强对相关法律法规的学习和理解，确保合同的签订和履行符合法律规定。同时，要准确把握税收政策，避免因税务问题给企业带来不必要的风险。
    通过采取辨别差异、明确责任、规范计价、依法设岗排班配人等应对策略，物业服务商可以有效地降低合同风险，提高服务质量，增强企业的竞争力。同时，也有助于推动物业服务行业的规范化发展，为社会提供更加优质、高效的物业服务。
    总之，物业服务商应高度重视合同风险，不断加强自身管理，提高风险防范意识和能力，以实现企业的可持续发展和行业的繁荣进步。
参考文献
[1] 余俐桦. 我国劳务派遣界定标准研究：与劳务外包相比较[J]. 武汉交通职业学院学报，2023(2):51-56.
[2] 周一虹. 事业单位后勤社会化进程中的物业服务模式探索[J]. 现代物业（中旬刊），2021(6):12-13.