在外省市来沪青年、高校毕业生安居压力背景下加强软硬实力互动并进的建议
吴旻宸
作者单位：上海地产（集团）有限公司
    一、背景情况
    近些年来随着城市化的进程，我国商品住宅价格持续攀升，已显著超越民众经济承受能力范围，使得相当一部分群体的住房需求无法受到保障。根据上海市第七次人口普查统计年鉴中数据，全市约4% 家庭户租赁公租房/ 廉租房；35% 家庭户租赁其他住房；24% 购买一手住房、17% 购买二手房、9% 购买原公有住房、1% 购买经适房或限价房、10% 通过自建住房、继承等方式居住。可以看出近40% 家庭户通过租赁方式解决居住问题。在外省市来沪青年及高校毕业生这一群体中，住房困境尤为凸显。他们作为知识丰富、创造力强的群体，肩负着城市未来发展的重要使命。然而，初入社会即面临高昂的住房成本，迫使他们普遍采取“群租”或“合租”形式，导致居住品质大幅下降，难以满足基本的居住需求。
    二、问题及分析
    1. 工资对于房价“杯水车薪”
    由于外省市青年刚刚来沪，高校毕业生初入职场，资金积累尚浅，加之职业初期薪资水平普遍不高。如果没有父母提供的首付资助，面对高房价情况下，很难有能力独自购房。如果有一定的购买能力，承担按揭购房贷款后，每月固定的高额月供支出使得他们不敢轻易换工作，同时也给他们生活质量带来很大的影响。
    2. 市场租赁住房不够稳定
    随着职业稳定与年岁渐长，步入婚姻、组建家庭成为必然阶段，由于市场性租房的个人房东因各种原因时有违约情况产生，而且违约成本很小，导致市场性租赁住房的长租模式极不稳定，另外许多长租公寓采用高进低出的经营模式，尤其是前期为了抢夺市场，如果没有强大的资本支持，一旦现金流断裂，存在暴雷风险。青年在面对市场租赁住房信心不足的情况下，还是会回到购房需求，他们在寻求城市立足之时，又面临购房的重压，使得这一过程充满挑战与艰难。
    3. 廉租住房无法覆盖
    当前廉租房政策旨在为社会低收入家庭提供经济适用的住房保障。然而，鉴于高校毕业生的月均收入普遍超出廉租房申请门槛，加之政策多限于本地户籍，使得该群体及外省市青年难以纳入此保障体系。
    4. 保障性租赁住房供给不足
    保障性租赁住房（以下简称“保租房”）是针对既不符合廉租房条件又难以承担共有产权房或商品房费用的群体，提供政策及住房支持，是解决外省市来沪青年和高校毕业生安居困难的产品。截至2023 年底，全市“十四五”期间已累计建设筹措保障性租赁住房32.9 万套（间）。各类保障性租赁住房正在保障的对象约28 万户，但是与保租房高比例地区还存在许多差距。香港公租房的比例占香港房地产将近50%。新加坡住房的80%（政府组屋）用于满足公众的需求，20%（市场房）用于满足中高收入阶层的需求。
    三、对策建议
    城市需要发展硬实力，扩大保租房覆盖面，为青年提供安全可靠稳定的租赁住房，这样城市既能够实现社会公平，又能够满足人民对美好生活的向往。同时也要发展软实力，精准设计制度措施，了解青年住户的租住需求，进而打造出与其相适配的租赁住房配套空间。为青年创造理想的共享精神家园。建议从以下三方面进行改进。
    1. 完善制度保障措施
    一是进一步完善保租房管理办法。上海最新出台的保租房安全稳定，租赁期最长70 年，是年轻人新居住方式。建议进一步明确完善供应商准入标准，加强租赁住房行业服务和监管，对进入租赁住房市场的企业进行资质方面的预先审核，加强对企业诚信记录、业务状况、管理情况、运营资质等考核评价。明晰资格审核、租赁价格及涨幅。让年轻人能够信心提振，能够毫不犹豫选择长期租房来解决住房问题，用租房来化解购房带来的生活压力。
    二是增强上海市住房租赁公共服务平台功能。重点强化房源数据、企业数据、租客数据、运营数据的整合汇集。构建租赁住房市场健康发展的监测体系，需科学设计指标，涵盖市场发展水平、企业持续运营能力、租户租赁便利度及满意度等方面，以全面反映市场状况。
    三是完善住房公积金政策。我国住房公积金体系资金雄厚、来源稳定且成本低廉，其增值收益已无障碍地支持公租房建设及运营。然而，关于如何有效利用公积金结余资金于保障性租赁房建设，尚需国家出台详尽的指导策略与实施细则。
    四是完善住房保障体系。打破保障住房中的户籍壁垒制，在制度设计层面，将他们纳入到住房保障制度中，实现有效制度供给。
    五是完善租赁住房供应布局结构。建议在前期土地供应及规划设计中考虑区域产业导入及人才引进需求，对项目户型及配置标准予以灵活调节，满足对应人才安居定制化需求。
    2. 扩大租赁住房覆盖面
    一是完善保租房建设配套。保租房能够为住户办理居住证，建议形成市区两级保租房建设运营储备，除了市级“国家队”积极全市布局，各区及五大新城也需要配置更多的保租房，减少租房排队情况，未来其子女能够就近分配入学享受优质教育资源，用租房来化解学区成本、缓解子女教育成本，实现家庭资产配置优化。
    二是创新土地供应政策。考虑到租赁住房用地涉及到多种复杂情况（如存量改建涉及土地转性等），建议鼓励在符合政策规定的前提下，进一步创新土地供应政策，激发市场主体参与保租房建设运营的积极性。
    三是强化租赁住房企业的金融扶持力度。鼓励金融机构携手合格的租赁住房企业，创新金融产品如地价专项贷款等。同时，强化对企业ABS、REITs 等金融衍生品发行与运营的支持与监管，以拓宽企业融资渠道。更好地帮助企业推进租赁住房建设与运营，从而进一步扩大保租房覆盖面。
    四是鼓励企业提供员工宿舍。毕业大学生日益重视企业住房福利，此举能增强企业在人才市场中的竞争力，吸引更多人才。政府可强化企业社会责任，并辅以适当政策激励，促使企业提供住房福利，进而缓解住房市场及政府住房保障的双重压力。
    3. 提升安居体验幸福指数
    一是提升租赁服务体验。提供全方位社区服务，涵盖管家服务、App 便捷操作、全天候紧急维修、安全监控保障、免费Wi-Fi 覆盖、房源线上展示平台、在线预约系统以及灵活的家具家电选配与更换服务，提高租住品质。围绕居民住房租赁消费, 通过个人住房租赁贷款、信用卡租赁分期等，满足居民长租需求。
    二是打造社区青年中心。青年中心作为青年群体的聚集地，其社交功能尤为重要。社区通过组织各类青年联谊、团建活动、节庆派对等，为青年提供相互交流、增进友谊的平台。同时，社区还设立了接待吧台、共享会议室等空间，方便青年进行商务洽谈、团队合作等活动。这些举措不仅丰富了青年的业余生活，还促进了青年之间的信息共享、资源共享和机会共享，为青年的职业发展和社会融入奠定了坚实的基础。
    三是衍生增值服务。可拓展增值服务，如社区商业、家政清洁、车辆预约、餐饮外卖及生鲜订购等，以进一步提升居民生活便利性，带给青年住户更多的生活舒适和便捷化体验。同时，还可以关注青年的心理健康和职业发展，提供心理咨询、职业规划等专业服务。这些贴心的服务举措让青年感受到家的温暖和社会的关怀，增强了他们的归属感和幸福感。
    四是增强客户黏性。制定完善的反馈机制，例如线上满意度调查、投诉公示等，可以持续地了解青年住户动态，评估服务绩效和工作成效，激励和保障工作人员的积极性和创造性。为青年提供良好的服务体验，增加青年黏度。