房地产企业财务管理的关键指标监控与预警机制研究
钟诚
作者简介：钟诚（1991—），男，江西赣州人，硕士研究生，佛山建发城市发展有限公司，注册会计师，中级会计师，资产评估师，房地产估价师，研究方向：财务管理、资产评估
    【摘要】我国宏观政策调控力度不断加大，对房地产企业影响巨大，加之近年来国际经济在动荡中前行，房地产企业财务风险问题日益突出。房地产企业要积极面对这方面的问题，提高企业的风险反应能力以及应对能力，本论文针对房地产企业财务管理的关键指标监控与预警机制展开研究。
    【关键词】房地产企业；财务管理；关键指标；监控；预警机制
    一、引言
    房地产企业长期可持续发展经营，需将各项指标充分利用，并运行预警机制，以准确监控房地产企业财务健康状况。随着市场的变化，企业能够快速响应以及时应对，维护自身稳定发展。本文的研究中，对房地产企业财务管理简要介绍，分析房地产企业财务管理关键指标，确立房地产企业财务预警指标，提出房地产企业财务预警机制。
    二、房地产企业财务管理概述
    1. 房地产企业财务管理概念
    房地产企业采用科学方法实施财务管理工作，将各种财务资源充分利用，以更好地实现企业发展目标，获得更高的经济利润 。房地产企业实施财务管理过程中要充分考虑行业特点，市场的产品需求以及有关政策调整状况，从企业自身实际出发，针对性地将财务策略制定出来，运行管理制度，发挥制度的指导和控制作用，保证企业稳定运行，有利于各项管理模式高效实施。
    2. 房地产企业财务管理特点
    其一，资金密集度非常高。房地产企业运营的过程中，启动一个项目所投入的资金量主要用于购置土地，还包括建安成本支出等，这些都是金额较大的支出。
    其二，财务管理风险高。房地产市场存在很大的波动性，其间产生很多风险因素，包括市场价格浮动导致的风险，政策调整导致的风险、信用风险以及流动性风险等，都会对企业的财务状况造成较大影响,，影响企业财务稳定性。
    三、房地产企业财务管理关键指标
    1. 偿债能力指标
    房地产企业财务管理工作中，资产负债率是关乎企业偿债能力的重要指标，为总负债与总资产比值，能够充分反映财务杠杆程度。资产负债率比较高的情况下，侧面反映房地产企业对债务融资的依赖性较高，财务风险程度高，尤其对于房地产企业，利率频繁波动，造成的风险更大。资产负债比率维持合理性，企业在资本市场中有较高的信誉度,，能够吸引大量的资金且顺利获取贷款。根据房地产的特点，由于房地产企业预先收取业主的房款，未来通过交付商品来偿还该部分债务，该部分负债并无需通过举债来偿还，因此将其从负债总额及资产总额中剔除后计算的负债率能更准确地反映企业的实际负债水平，也更适用房地产企业偿债能力的评估，准确地评估企业的负债水平和偿债能力。具体计算如下：
剔除预收款后的资产负债率=（负债总额- 预收账款）/（资产总额- 预收账款）
    2. 现金流量指标
    现金流量是房地产企业在特定时期运营过程中的资金流动情况，反映企业短期偿债能力。房地产企业经营活动中会产生现金流量净额，通过现金流量表即可提现。计算公式如下：经营活动现金流量净额= 经营活动现金流入金额- 经营活动现金流出金额现金流量维持正常状态，说明企业的资金充足，可以保证日常运营顺利，有能力偿还债务。对现金流量实施监控，现金流紧张的情况下能够及时掌握，避免出现流动性危机，即便企业市场波动频繁，也能够抵御，从而对投资机会准确把握。
    3. 盈利能力指标
    盈利能力分析是房地产企业财务管理中非常重要的一个指标，企业的盈利能力直接决定其在市场中的竞争力，通过分析房地产企业盈利能力，即可评估企业的经营情况以及盈利能力强弱。企业盈利指标主要包括净利润、毛利率、销售净利润率、内部收益率。具体计算如下：毛利率=(（销售收入- 销售成本)）/ 销售收入×100%。毛利率提高，就意味着企业生产经营能力提升。销售净利润率=净利润/ 销售收入×100%，净利率提高，就意味着企业盈利能力提升。内部收益率= 投资的项目净现值等于零时的折现率。该指标重点考虑投资项目时间价值，确保投入的资金不会产生大量的现金流量现值，这就意味着投资获得收益，使用收益率表示，内部收益率提升，可以证明项目盈利能力非常强。
    四、房地产企业财务预警指标的确立
    1. 偿债能力预警指标
    偿债能力指标包括短期偿债能力指标和长期偿债能力指标。对于房地产企业而言，偿债能力预警指标是否维持正常水平，对企业是否能维持稳健运营状态起到决定性作用。当这些指标产生异常，就可以说明企业正在面临财务风险，且根据指标变化情况分析风险程度并预测可能造成的不良后果。
    2. 运营效率预警指标
    资产周转率异常下降可能表明企业资产利用效率下降，应注意资产管理和项目运营成本控制能力，成本能否有效控制对企业利润率有直接影响。房地产企业需要密切监测项目成本与实际销售额之间的关系，并通过成本控制预警指标监测项目成本超支情况。
    3. 盈利能力预警指标
    在房地产行业的财务预警体系中，盈利预警指标起到至关重要的作用。由于房地产行业的特殊性，其盈利模式、成本控制和资金周转都对盈利能力产生了深远影响。盈利能力预警指标设计可以帮助企业及时发现自身运营过程中存在的问题，采用科学有效方法预防控制风险。房地产企业据此及时发现经营风险并分析其原因，采取有效措施提高盈利能力，确保企业的稳定发展。
    五、房地产企业财务预警机制
    1. 房地产企业财务预警机制架构
    其一，财务信息收集机制。财务预警机制要更好地发挥作用，就要维持良性运行状态，统计大量财务资料并合理分析，其中涵盖大量信息，包括企业内部财务数据以及外部信息、政府政策信息以及竞争对手信息等，这些信息经过汇总、整理之后形成一个资料库，工作人员可根据需要随时提取。这个资料库为开放性的，其中包括内部信息和外部信息，保证信息的全面性和完整性同时，还可实时更新，保证信息准确，提高其应用价值。
    其二，财务预警分析机制。为了更好地发挥预警分析功能，房地产企业要根据实际需要将预警组织机构建立起来。参与这项分析工作的成员包括房地产企业的经营者以及熟悉管理业务的工作人员，他们掌握丰富的经营管理知识，且技术管理水平高超。为了保证财务预警分析的公正性，有条件可聘请企业外部管理咨询行业的专业人士从事这项工作。财务预警分析机制运行管理的人员形成一个部门，在房地产企业中作为独立的组织体系存在，其开展工作时不会受到其他部门的影响，对于企业经营管理的整个过程都不予干涉，仅监督各项管理工作。
    其三，财务危机分析机制。房地产企业启动财务预警系统，要更好地发挥其功能，最为重要的是建立风险分析机制，这就需要详细分析风险因素，对于不当因素及时清除，把更多的精力集中于影响重大的警情上。分析预警的时候，要高度重视预警指标，同时还要关注扳机点，即为临界点。评测财务危机的过程中，当指标已经超过扳机点，就可以说明有危机存在，无论是局部危机还是全面危机，都要积极应对，此时需要制订应急方案并落实到具体工作中。运行财务危机分析机制的时候，确定预警指标，还要明确扳机点。运用财务预警模型的时候，一项重要财务指标是变量，据此获得预警结果，采用科学有效的诊断方法，通过财务预警模型的运行，结合指标知识就能够对危机准确判断 。确定扳机点的时候，
指标所属类型不同，就要基于指标将相应的方法确定下来，合理确定行业均值和历史均值。
    其四，财务危机处理机制。财务危机的产生不可避免，通过运行处理机制，从实际需要角度出发制定预防措施和转化措施，对于不良因素合理控制，避免危机扩大化造成损失。运行财务危机处理机制的时候，应急措施启动，对于不足之处及时补救，调整和完善经营管理运行方案。其中，应急措施为应对财务危机的直接方法，以规避为主，采用科学有效的控制措施以避免事态恶化。如果危机已经出现了，就要分析原因并采用补救方法，将因此造成的损失控制在最低。房地产企业还要采用科学有效的经营管理方案，对于不足之处要及时消除，同时抓住薄弱环节，将财务危机发生率控制在最低。
    2. 财务预警机制监控
    （1）财务危机监测
    房地产企业的财务危机主要体现为财务支付风险，实施监测的时候，要做好以下几项工作：
    其一，监测现金流动能力。房地产企业每年都流入大量现金，其总量的支撑作用对房地产开发项目顺利展开起到一定的促进作用，采用全过程监控方式了解资金流动情况。比如，建安成本支出、银行贷款利息，还有其他投入项都可以通过监测获得相关信息。如果根据监测结果，预计未来无法满足公司经营现金流支出时，房地产企业的管理人员需高度重视，这个也是国内各大头部房开出财务危机的重要体现。
    其二，监测资产变现能力。一般房地产公司的开发周期较长 ，销售工作是重点，房地产资产以此为途径变现，在施工过程中，需密切关注存货销售变现情况，尽量根据销售情况及时调整施工，降低库存风险，当出现存货销售和工程支出严重不平衡时，开发商就要高度重视，对于未售楼栋及时调整开发节奏。
    （2）经营风险监测
    其一，产业政策的调整。国家近年来对产业政策适当地调整，人们对于房地产商品需求相应地发生变化，这对房地产业发展方向起到决定性的作用。政府调整产业结构所要实现的主要目标是对房地产业的地位控制，使其不会对国民经济起到主导作用。房地产业减少资金投入量，该行业市场不再充满活力，房地产投资商就要承受一定的经济损失。
    其二，房屋销售价格浮动。我国对于房地产商品，要严格实施宏观调控。房地产企业需要面临一系列问题，价格较高的情况下，消费者缺乏购买力导致产品滞销，但是，价格比较低的情况下，投资者很有可能承受一定的损失，这样，就会导致楼盘无法按照计划销售。
    六、结语
    通过研究明确，房地产企业运营过程中会面临各种问题，如果不及时有效控制，容易出现财务危机。尤其是我国宏观政策变化及市场经济对房地产企业的影响巨大情况下，房地产企业更要对财务管理工作高度重视，有强烈的危机感，启动预警机制以消除潜在风险因素，出现危机的时候及时应对，化解各种矛盾问题，为生产经营活动提供保障。
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