新收入准则对房地产企业会计信息的影响分析
范明慧　白杰
作者简介：范明慧（2001—），女，江苏苏州人，硕士研究生，长春师范大学，研究方向：职业技术教育（财经商贸）
白杰（1980—），女，吉林长春人，博士，长春师范大学，教授，研究方向：财经商贸职业教育
    【摘要】2017 年7 月，财政部发布的《企业会计准则第14 号—收入》，统一了我国现行的收入确认和计量方法，使之与国际接轨。该准则实施后，房地产行业会计核算方式及方法也发生了较大的变化。由于房地产业的收入标准的确认与执行有别于其它产业，因此，对其进行深度剖析，将有助于新收入准则更好地执行与实施，从而充分发挥收入标准在房地产行业中的作用，提高房地产企业法人收入处置的效率，规范房地产行业财务工作的实施。房地产产业在我国市场经济中占有重要地位，其盈利能力是巨大的，收入的确认影响着房地产行业的商誉和企业所得税的认定，直接关系房地产公司的切身利益，并与地方政府、公司所有权者和公众的知情权和利益分配密切相关。本文将分析新收入准则修订的主要变动，找出新收入标准中收入确认实施过程中的问题，并提出一些建议予以完善，从而让房地产企业的收入确认获得更为有效的实施标准。
    【关键词】新收入准则；房地产企业；会计信息
    一、引言
    收入的确认问题是整个会计循环中的主要环节之一。收入要素本身不仅是财务报表的重要信息之一，还是利润核算、后续纳税计算、所有者权益分配方案等重要环节的前提。2017 年7 月，中国财政部修改并制定了新的收入准则，将《企业会计准则第15 号—建筑合同》与《企业会计准则第14 号—收入》予以有效结合，确立了《企业会计准则第14 号—收入》（新收入准则）这一全新收入标准。新的收入标准不再辨别收入规范和工程建设合同规范的应用范围，而是使用一个的新收入确认模式（五步法模型）识别全部行业、对收入予以计量以及确认处理，新收入准则注重合同收入。在该模型当中，新收入标准对于房地产企业本身在核算方式方面有较为特殊的收入确认处理方式，以及对其财务状况的测量和报告产生了重大影响。
    二、收入准则的修订历程
    收入准则的修订历程如表1 所示。

    三、收入准则修订的主要变动
    商品的销售和劳务在旧收入准则下的收入认定标准是不同的。产品销售收入的判别是以风险转移和报酬转移这两个原则为基准。劳务收入的确定以完工百分比来定义，且基于合同的订立。新的收入标准模型以与客户签订的合同为基础，不再区分不同类型的业务流程，避免了同时使用两个标准带来的疑问。
    在旧的收入准则中，销售商品与提供劳务之间没有确定的界限，这就会导致在会计实务中很难判断在哪个时点、哪个期间确认收入。然而在新收入标准的要求中，销售商品收入的确认应当一次性完成，提供劳务的收入应当在一段时间内完成。在新收入标准下，收入的确认方式主要以合同约定的履行方式为基础，产品或服务项目控制权转移的时间就是确认收入的时间。
    四、我国房地产行业发展及收入准则应用现状
    1. 房地产行业介绍
    房地产产业作为我国国民经济的重要产业，它分为房地产服务业和房地产投资开发业两大类。从广义上来说，房地产行业是一个综合性的产业，包括房地产的开发经营和后续服务；狭义的房地产产业是指房地产的开发与运营，包括土地和土地上的建筑物。本文提及的房地产行业是指房地产的经营业务、商品房的销售。
    2. 旧收入准则下房地产企业收入确认计量的弊端
    房地产企业在执行旧会计准则时，要求商品房销售收入确定方法须与商品销售收入一致，即收入确认的基础应该按照“风险报酬转移模式”的五个基本原则。在项目完成和交付之前，房地产公司的预售收入在财务会计结算中记录为预收账款，在房子交付结束之后，才可以将其转换成主营业务的收入，因此旧收入标准中会出现收入和现金流量之间不匹配的情况。除此之外，在建设项目的整个过程中，会产生各种基本建设成本，导致损益表中的损失比较严重，所以这种财务信息并不是真正可靠的。
    3. 新收入准则下房地产企业收入确认计量的优势
    当前通用的新收入准则主要以原本的收入标准为前提条件，其统一了各种收入确认模式。相同的收入确定模型能加强信息的可比性，使新的收入确认计量更准确。依据准则，房地产公司在交易过程中须考虑各个不同的因素。新收入标准中的控制权转移模型要求公司严格遵守规章制度。在与客户签订合同前，公司应将交易价格分摊到具体的履行约定的工作中，在最终履约时确定收入。提升各种履行义务下收入确认和计量的准确性，收入标准变化对财会信息披露的要求随之提高。
    五、新收入准则在房地产企业的现实应用问题
    1. 收入合同认定困境
    新收入准则的第一步是阐明房地产开发商与客户的合同。新旧准则交替之际，对于房地产开发商而言，未完成合同的总数和数量非常大。在有新的收入标准的情况下，如何处理这些未完成的合同必须基于每个合同中的说明，根据合同文本结合当地相关的法律法规对合同的表达加以区分。众所周知，合同是由法律部门制定的。多数会计师只关注自己的本职工作，缺乏法律制度的概念，较难理解和应用法律法规的信息内容，只有法律事务部的工作人员才能理解其中的含义。由于新的收入规范基于合同进行收入确认，因此合同的变更将关系到收入确认的区别。合同变更要求会计人员提升对收入条款确认的判别能力，更改合同时，可以部分执行原始合同，也可以将已转让的商品或服务与未转让的商品或服务区分开。但是，变更合同时会计人员通常因为不了解情况，不能准确、迅速地加以区分。这将大大增加财务工作的工作量，降低财务工作的准确性和效率。此外，由于合同是营销部门根据顾客的购买意向与顾客协商签订的，因此各合同规定的履约情况也不一样，而履行义务之间又会有不同的组合。因此，在新的收入标准下，很难准确确认和变更公司的合同，从而难以判别合同中的收入条款。
    2. 信息披露不够全面
    虽然按照新收入准则的要求需要披露相关信息，但房地产行业中的销售收入仍没有按一定时点或者一定时期进行详细分类，房地产公司在披露信息时仍不够全面。现在，很多企业仍难以及时、准确地披露财务信息。也有一些公司可能会故意夸大部分事实，隐瞒部分数据内容，从而误导投资者的判断。
    3. 公司内部信息传递效率低
    企业内的所有部门不仅需要开展自己部门的内部工作，还必须最大限度地提高内部协作能力，这样才能提高企业的效益。从部门的角度看，在内部工作的基础上，为了达到预计的工作效果，每个部门还应与其他部门相互配合，不断提高内部工作的实际效果，完成内部和外部工作，提升工作效率。房地产企业往往是大型集团，各个部门是独立的利益共同体，部门之间的不和谐不仅是部门内部的问题，也因一些公司在定义每个部门的业务范围和工作职责时缺乏完善的定义，企业内每个部门的管理权限不明确。在此影响下，各部门处理事件时为了避免承担责任，相互推脱工作。在解决公司事务时，每个部门仅考虑其自身部门的权益，缺乏一个整体的理念，即使在规定的时间内完成工作，也无法实现估计的实效，大大削弱了公司的效率。
    六、新收入准则在房地产行业应用的优化对策与建议
    1. 加强合同管理、规范经营行为
    在新的收入标准下，五步法模型首先要求企业与客户签订合同，并注意合同规定的权利和义务。如今房地产行业已经在转型，与确认收入前的预售模式不同，创新产业与联合开发等方面有了新的突破。房地产企业的销售大多需要签合同，而新的收入模式要求企业注重合同的签订和履行。其次，合同项目履行义务的进展如何区分，是决定企业收益的关键。在指引实施前，财务部门和营业部应开展相关评估工作，对企业产品和服务进行必要的检查，确定是否有新产品研发和变更，经营范围是否频繁变更，有没有因政策问题对现行指引有不同解释。合同的正确签订对房地产企业的经营有着重要的影响。因此，房地产公司一定要具备强烈的合约意识，加强合同管理和解释，始终服务于企业发展，并注意规避合同风险。
    2. 强化信息披露
    企业要加强信息披露机制、提升透明度，不断完备报表披露的形式和内容，加快有关信息披露制度的进程。收入的确认必须依靠以往的数据，开展分析、判断和评价。信息披露是企业与财报使用者之间的沟通纽带，信息披露质量，对使用者掌握企业财务水平情况，制定有效决策而言，意义重大。收入的确认会受合同相关条约的影响，而财务分析需要依靠大量准确的商业信息。在起草合同时，要根据新的收入标准认真修改，并进行详细注释，以便于识别，防止其他因素影响合同的履行。财务人员必须做好财务信息披露工作，真实反映公司信息，使其除了与新收入准则的相关规定相匹配外，还要能够使信息使用者理解与掌握收入模型，对收入确认所带来的各种影响进行全方位剖析。
    3. 加强各部门间的协同合作
    目前房地产企业通过不断开发新的领域来提高自己的实力和应变能力，其内部销售体系非常复杂，签约的房地产销售合同数量也很大，由此涉及的合同条款必然不同，这就需要各部门加强协调配合。各部门之间的良好合作对于集团公司的运营作用巨大。提升各部门的合作效率，可增强企业的内部团结力，为公司创造高额利润。加强部门之间协作的有效方式之一是实现产融结合、商融结合，使财务人员的职责更多地是面向前台业务开展预测，而不是事后监督计算。在新收入标准进行全方位实行时，企业除了要求会计人员及部门具备更强的能力外，还对销售部门签定合同也有更严格的标准。如何制定销售协议，才能使企业拥有更好的销售策略及举措，这也需要销售和会计两大部门之间加强合作力度。对合同的相关内容予以有效识别、进行准确评估、对其加强管理力度，这些都离不开先进的技术支持和有序的部门间协作。
    七、结论
    新的收入标准是在原有收入标准的基础前提下做出的调整与改革，对收入确认、计量、披露和列报等各方面的标准予以更改和完善。随着我国市场经济的不断发展和交易活动的复杂化，原有的收入标准已不能适应我国房地产业的现实需求，实施新的收入准则是适应我国市场经济发展的客观要求。新准则与国际准则逐步接轨，在一定程度上改善了我国房地产企业的会计体系，并对我国房地产行业的健康、平稳发展起到了积极的作用。为此，房地产企业必须抓住机遇，主动适应新收入准则，强化财务管理，强化业务管理，以推动房地产行业的健康发展。
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