小区停车服务垄断行为判断标准及法律规制路径研究
茸　梅

      【摘要】诸多城市小汽车保有量处于持续增加的状态，停车需求和小区停车服务之间的矛盾日益突出，由此引发的纠纷也不断增多。为推动公平公正法治市场秩序的建设，有必要深入研究小区停车服务垄断行为的原因，并完善法律规制路径。本文重点分析小区停车服务垄断行为的典型表现及判断标准，针对小区停车服务垄断行为现有规制的缺陷，提出从强制出租闲置停车位，避免资源浪费、政府积极介入市场调控，确保公允出售、法律层面限制转让停车位，保障业主利益、完善投诉举报渠道和机制，落实法律法规、健全业委会相关法律规定，进行自治管理等方面入手进一步完善小区停车服务垄断行为法律规制。
      【关键词】小区停车服务；垄断行为；法律规制
一、前言
      停车服务已成为和人民群众日常生活具有密切联系的关键经济问题和社会问题，不仅与开发商收益息息相关，还直接影响到广大业主的停车需求。我国各个城市停车位缺乏的情况日益严峻，抢车位、乱占车位等问题频繁发生，小区内停车费用也居高不下。国家出台《机动车停放服务收费管理办法》《关于进一步完善机动车停放服务收费政策的指导意见》等一系列规定，为小区停车服务问题的解决提供了重要指引。但是，小区停车难的问题的发生，不仅与业主对小区停车服务的需求处于快速增长的状态有关，还与开发商垄断行为具有密切联系，因此应对症下药，重点解决小区停车服务垄断行为的法律规制问题。
二、小区停车服务垄断行为的典型表现及判断标准
      小区停车服务的自然垄断无法完全避免，其垄断行为具有多元化的特点，囤积居奇是最典型的垄断表现，在实际交易时房地产商和物业管理经常应用这一经营手段，主要是在小区刚建设完成时开发商对于车位不卖不租，待车位价格上涨才高价售出，比如郑州 70 万元天价停车位事件。小区停车资源有限属于垄断行为产生的首要原因，开发商牟利心理和“炒车位”现象进一步加剧了垄断问题。
      为科学判断小区停车服务垄断行为，主要可以以时间条件、行为条件以及结果条件入手明确具体的判断标准。第一，上文提到的“囤积居奇”发生在小区业主购房之后便属于垄断行为。当开发商售房时明确告知相关情况，购房人员具备选择接受或者不接受这一行为的权利，便不构成垄断行为。第二，开发商采取不公平的高价，涉嫌哄抬物价，在界定这一行为时需要综合考虑市场均价、成本以及提价幅度等诸多因素。第三，囤积居奇加上只卖不租，会严重危害业主停车的利益，比如某小区通过临时停车形式提供“租”车位停车服务，以此来收取高价停车费用。第四，当小区业主可以承受开发商高消费停车服务，这一情况并不涉及危害公共利益。当小区内存在大量闲置的停车位，则判断这一小区业主难以承受开发商高消费停车服务，其行为具有垄断性。第五，开发商囤积居奇行为导致业主停车需求难以得到保障，主要指小区范围之内不具备足够车辆供小区业主停放，可以从结果的维度判断开发商这一行为的垄断性。但是，如果小区入住率较低，停车需求仅凭业主共有停车位就可以满足，也会导致停车位大面积闲置的情况，并不能够以此判定开发商囤积居奇行为会对市场公平竞争产生破坏。
三、小区停车服务垄断行为现有规制的缺陷
      部分学者对于开发商囤积居奇行为，认为属于“滥用市场支配地位”行为，已经构成《反垄断法》上的垄断。滥用市场支配地位是指企业获得一定市场优势地位的基础上，针对市场当中其他主体采取不公平交易的行为，小区停车服务的相关市场在界定时存在较高难度，想要进一步讨论其占有的市场份额并不现实。只针对小区内停车位来说，开发商的绝对支配地位毋庸置疑，但是开发商囤积居奇行为很可能导致不公平竞争，可是无法适用现阶段《反垄断法》，因此依靠既有《反垄断法》规制小区停车服务垄断行为并不现实。小区停车服务垄断行为法律规制的重要前提是完善的法律制度和手段，但现阶段相关法律规制手段完备程度不足，主要缺陷表现为以下几点：
      1.《价格法》缺陷
      《价格法》属于小区停车服务垄断行为的重要法律规制依据，可是如今其依旧存在一定缺陷。《价格法》中针对市场上的特殊商品及服务，主要采取政府直接干预和调节价格的方式为定价提供指导作用。但是，依据现阶段《价格法》当中政府指导定价的商品以及服务目录可知，针对小区停车位租金的定价，采取列为政府指导价格的措施，而对于小区停车位售价并不属于这一范畴，导致房地产和物业公司有可乘之机，通过垄断行为对小区车位价格不合理操控。
      2.《物权法》缺陷
      除了《价格法》之外，《物权法》同样是规制小区停车服务垄断行为的重要依据，其第七十四条针对停车位所有权问题作出相应的规定，但是存在明显的单一性问题，“由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定”，这一情况的复杂程度较高，无法对停车位归属不明引发的价格争议问题有效解决。
四、小区停车服务垄断行为法律规制路径
      小区停车服务垄断行为不仅会对公共利益产生侵害，还会导致市场调节失灵，因此这一行为虽然不构成《反垄断法》上的“垄断行为”，但确实需要受到国家干预，以此来对小区停车位价格不合理暴涨、破坏市场经济秩序等问题有效解决，减小开发商囤积居奇行为带来的危害。
      1. 强制出租闲置停车位，避免资源浪费
      很多开发商在房子入住率低时车位只租不卖或者入住率高了之后不正常高价出售的行为，不仅会造成土地资源闲置和浪费，还会对市场秩序产生扰乱，引发业主停车难问题。为对这一垄断行为进行规制，建议出台开发商必须出租空闲车位的强制性法律规定。以《河南物业管理条例（修订草案）》为例，在第八十条第二款以及第一百零五条第一款都详细规定了强制出租，但是现阶段法律层面的支撑依旧不足。因此，建议今后针对相关法律法规进一步完善，从法律层面明确小区入住率达到哪一比例之后，开发商必须依据市场合理价格出售停车位，对于违反者予以相应的金额惩罚。值得注意的是，为了方便使用和管理，建议在《物业管理条例》中进行完善。考虑到不同地区经济发展水平存在较大差异，因此需要赋予不同地方相关部门可以灵活调控“达到规定比例”的权利，保障小区停车位利用率得到有效提升。对于违反这一规定的开发商，采取一定金额罚款的措施，主要是为了更好地监督和惩戒小区停车服务垄断行为，更好地保障业主合法利益。
      2. 政府积极介入市场调控，确保公允出售
      小区停车位供给不足的问题愈演愈烈，之所以停车位价格居高不下，主要是因为需求与供给存在严重的失衡问题。为了保障小区停车服务可以保持良性发展状态，要求政府等外力的介入和有效干预。小区停车位服务的自然垄断状况是客观存在的，为了对市场调控失灵的状况进行有效改善，政府方面需要积极介入小区停车位市场调控当中，具体而言就是由政府针对停车位出售价格采取指导定价的方式，这一行为与政府直接干预和控制市场价格的行为具有本质区别，要求在不断提升相关法律法规完善程度的基础上，将法律作为基本准则，以合法的方式更有力地监督停车位价格，最终形成政府指导价格。为了保证小区停车位政府指导价格的合理度，应当与开发商、物业公司和业主等主体进行充分沟通，收集和整理不同主体对于停车位定价的意见和建议。      
      3. 法律层面限制转让停车位，保障业主利益
      针对开发商转让停车位的行为，同样需要从法律层面进行合理限制。建议进一步完善《物权法》实施细则，从法律层面对停车位转让相对方及数量做出明确规定。首先，《物权法》第七十四条第一款规定中“满足业主需要”，可以分为两个层面，包括购买需要和使用需要。居住在小区的业主，其使用停车位的频率相比于业主之外的人更高，因此应将满足小区业主停车位需求放在首位。对小区业主之外的人购买停车位的行为进行限制，可以在一定程度上对“炒车位”问题有效解决。其次，对于小区停车位转让数量也应当进行限制，对于部分家庭条件相对较好的业主来说，一辆汽车无法满足需求，建议限制每位业主购买车位的数量为 1 个到 2 个，既有助于小区内部业主“炒车位”问题的解决，还能够积极响应环保出行的要求。
      4. 完善投诉举报渠道和机制，落实法律法规
      为了更加全面地监督小区停车服务垄断行为，可以发挥业主委员会的作用，当业主发现小区停车服务垄断行为时，可以先反映给业主委员会，通过与开发商交涉，协助解决部分简单纠纷，对业主权益有效维护，对以往业主依靠个人与开发商交涉势单力薄的情况有效改善。针对向业主委员会求助无门的业主，可以选择求助消费者协会、居委会等组织，也可以直接投诉到住房保障和房产管理局以及工商局等，此外街道办事处以及乡镇人民政府等也是投诉小区停车服务垄断行为的重要部门。住房保障和房产管理局可以直接管理小区物业公司以及房地产开发商，直接投诉到这一部门，有利于问题的迅速解决。街道办事处以及乡镇人民政府属于重要的基层政府部门，业主求助时首先想到的就是政府，因此可以将这些基层政府部门作为小区停车服务垄断行为投诉的重要部门之一。
      5. 健全业委会相关法律规定，进行自治管理
      在对抗强势的房地产经销商以及有组织的物业管理企业时，业主这一孤立的个体常面对诸多问题。广大业主想要达成共识，统一表达利益诉求，离不开业主委员会的协助和支持。业主委员会本质上属于法律规定的公民自治组织，是业主大会的常设工作机构，其既要负责业主大会，还需受到业主大会监督。但是，现阶段针对业委会法律地位以及职能规范等在法律层面的规定存在明显缺失，其运作的法律规范也亟待加强，诸多问题的存在导致业委会很多情况下形同虚设，无法在物业管理中发挥有效作用，更难以抗衡物业管理企业，无法对物业不法行为有效制止。为了对小区业主合法权益有效维护，相关部门应对相关法律法规的完善程度进一步提升，明确其法律地位和工作职责。业委会方面对于自身建设也应加强，重点提升自身工作流程的规范程度。小区业主应学会通过业委会对自身合法权益有效维护。
五、结语
      综上所述，小区停车服务中部分开发商和物业公司滥用市场支配地位，对消费者利益产生侵犯的行为，导致停车位供求关系被严重扭曲，还会导致宝贵土地资源被浪费。针对小区停车服务垄断行为的现有法律手段存在一定不完善之处，应加快其法律规制速度。为了更好地保护分散孤立、处于相对弱势地位的小区业主，建议通过强制出租闲置停车位、政府积极介入市场调控、法律层面限制转让停车位、完善投诉举报渠道和机制以及健全业委会相关法律规定等措施，遏制小区停车服务垄断行为，对车位紧张问题有效解决。
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