基于层次分析法的天府新区某综合开发项目风险管理研究
罗诚迪　张德成　周长秋

      【摘要】天府新区某综合开发项目规模巨大，需要大量的经济、人力以及物力，因此对其风险管理尤为重要。本文对该项目投资评估阶段、合同签署阶段、项目实施阶段以及后期退出阶段进行风险指标识别，并运用层次分析法构建了天府新区综合开发项目风险管理体系模型。通过问卷调查研究，确定了各阶段指标的权重，并进行了风险综合评估。最后，基于层次分析法的风险结果，制定了合理的风险管理措施。
      【关键字】风险指标识别；层次分析法；风险控制措施
一、项目概况
      成都天府新区是国务院批准成立的国家级新区，具有巨大的发展潜力和广阔的市场前景。某央企国际中心项目位于天府新区秦皇寺中央商务区，距天府大道不足500m，位于天府新区科学城板块，距离地铁1号线科学城站约1.2km。
二、风险指标识别
      该项目投资大、周期长、多方参与等特点，存在较多不确定性因素，对项目实施阶段风险因素进行识别，分析项目实际风险发生情况及其采取的措施，有助于总结经验、指导未来项目的建设管理。
      1.投资评估阶段风险
      （1）需求风险。市场对建筑项目的需求可能会因为经济周期波动、市场饱和、技术发展等因素而变化。
      （2）价格波动风险。建筑材料和劳动力价格的不稳定性可能会影响项目成本。
      （3）经济周期波动风险。衰退或增长缓慢可能对建筑项目的投资回报产生影响。
      （4）利率变化风险。利率上升会增加借贷成本，从而提高项目的整体资金投入。
      （5）通货膨胀风险。高通货膨胀率会增加建筑材料和劳动力成本，进而影响项目的预算和利润。
      （6）设计风险。设计不合理或存在缺陷可能会导致后期修缮费用增加以及使用功能不佳。
      （7）社会风险。项目可能面临社区反对、公众抗议或社会责任问题，可能影响项目进度或增加合规成本。
      （8）财务风险。融资困难可能会阻碍项目启动或导致资金链断裂，可能会面临银行贷款难度增加或融资成本上升的问题。
      2.合同签署阶段风险
      （1）合同条款不明确风险。合同内容不够明确，可能导致各方对项目范围、要求和质量标准的理解不一致。
      （2）合同履行风险。施工方未按照合同规定的质量标准施工可能导致质量问题，如出现缺陷或隐患。
      （3）合同变更和解除风险。未明确变更和解除的条件可能导致发生时产生争议，违约责任和赔偿机制的不明确可能导致无法获得应有赔偿。
      （4）合同法律合规风险。合同未考虑法律法规变化的风险，可能使合同条款在实际操作中可能难以执行。
      （5）合同管理风险。合同相关文件、记录和变更管理不善可能导致信息丢失或纠纷。
      3.项目实施阶段风险
      （1）人力资源风险。关键岗位人员流失，特别是总经理、设计管理、工程管理和成本合约管理岗位频繁更换。
      （2）质量管理风险。项目施工中的质量管理不当可能导致生产责任事故，影响工程进度，增加成本。
      （3）设计变更风险。设计阶段的变更可能导致额外的成本和工期延误，变更原因可能包括业主需求、技术问题或设计错误。
      （4）营销管理风险。营销策略和计划中的不确定性和潜在问题可能影响市场表现、品牌声誉和财务状况。
      （5）成本控制风险。设计变更、材料价格上涨和施工问题，初期费用预测不准确问题。      
      （6）安全事故风险。施工现场的安全管理不足可能导致工人伤亡或事故发生。
      （7）工程进度风险。因天气条件、劳工问题、材料供应不足等原因可能导致工期延误。      
      （8）环境和社会影响风险。施工过程中可能造成的环境污染或破坏，引发社区居民反对。
      4.后期退出阶段风险
      （1）疫情防控风险。疫情对项目酒店及商业人流量影响较大，为项目运营带来重大影响。
      （2）区域发展风险。天府新区经过近十年高速发展，片区土地开发逐渐成熟，周边部分住宅已完成交付但入驻率偏低。
      （3）运营维护风险。建筑设施如电力系统、供暖和空调系统等可能出现故障，增加运营成本。建筑物的维护和保养可能比预期昂贵。
      （4）租赁和销售风险。商业或住宅物业可能出现空置情况，导致租金收入减少。物业销售可能受市场需求变化、经济衰退或激烈竞争等因素的影响。
三、构建风险层次分析法模型
      层次分析法是一种用于解决复杂决策问题的定量方法，通过将复杂问题分解成多个层次来帮助决策者进行综合评估，广泛应用于决策分析、资源分配、优先级排序等领域，主要步骤包括建立层次结构、构建判断矩阵、计算权重、一致性检验和综合评估。
      根据2.1～2.4，目标层、准则层、指标层体系如图1所示：

      根据准则层以及指标层建立判断矩阵，进行风险综合评估，风险排名前三分别是合同履行风险、财务风险、需求风险，为保证项目顺利完工，应对其制定合理的风险管理措施。四、主要风险控制措施
      1.合同履行风险控制
      （1）详尽的合同条款。确保合同条款清晰、详细，涵盖所有可能的情况。
      （2）严格的合同审查。在签署合同之前，进行全面的法律和技术审查。
      （3）变更管理。所有变更应通过正式的变更请求和批准程序，确保变更对合同条款的影响得到合理评估和处理。
      （4）合同履行监督。监控合同履行情况，确保各方按照合同要求履行义务。
      2.财务风险控制
      （1）详尽的财务规划。在投资阶段制定详尽的预算，预算应基于现实的数据和市场调查。
      （2）现金流管理。制定详细的现金流预测，确保项目能够在各个阶段维持正现金流。      
      （3）融资管理。制定全面的融资计划，确定资金需求及其来源。确保融资合同条款清晰明确。
      （4）成本控制。定期审查实际支出与预算的差异，及时采取纠正措施，确保材料和服务的采购成本在预算范围内。
      3.需求风险控制
      （1）市场调研。对目标市场进行深入调研，了解市场需求、竞争情况、客户偏好和趋势。
      （2）需求预测。结合统计模型、市场调研数据和专家意见来预测需求。
      （3）利益相关者咨询。与关键利益相关者沟通，包括潜在客户、市场专家、行业协会等。
      （4）持续监控。在项目实施过程中持续跟踪市场动态，及时调整策略以应对需求变化。五、结论
      本文对天府新区某综合开发项目进行了风险管理研究。首先，对项目投资评估阶段、合同签署阶段、项目实施阶段以及后期退出阶段进行风险指标识别；其次，基于层次分析法对各阶段的指标进行风险综合评估，风险排名前三分别是合同履行风险、财务风险、需求风险。最后，针对上述三种风险，提出了合理的风险控制措施。
参考文献
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