综合设施管理IFM在物业服务领域的推广与运用
徐晓赢
作者单位：上海华鑫物业管理顾问有限公司
    【摘要】随着经济发展和企业需求变化，综合设施管理（以下简称IFM）在物业服务领域逐渐兴起。本文通过对IFM背景介绍，IFM的发展历程和IFM市场的驱动因素，IFM目前在国内市场中的应用与发展方向，以及IFM的未来展望，试述说明IFM在物业服务领域的推广与运用是物业行业发展的必然趋势。
    【关键词】综合设施管理；物业服务；推广与运用；发展方向
    一、引言
    随着互联网技术的飞速发展、新能源领域的不断突破以及高端制造业的持续进步，服务的需求也在不断地被催生和推动。与传统的物业服务模式相比，IFM不仅涵盖了传统的物业管理内容，还扩展到了更多增值服务领域，从而为物业企业带来了更多的增量服务与机遇。这种新型的管理模式通过整合和优化各类资源，提高了物业管理的效率和质量，同时也为企业客户提供了更加全面和定制化的解决方案，满足了他们在现代化办公和生活环境中对高效、便捷和智能化服务的追求。IFM的出现，不仅为物业企业开辟了新的盈利渠道，还推动了整个行业向更加专业化、精细化和智能化的方向发展。
    二、IFM发展历程
    IFM则是在设施管理（FM）的基础上实现了更深层次的发展，完成了供给端和需求端多样内容的整合。进入21世纪，在全球化背景下，跨国公司和组织的增多使得物业所有者更倾向于将非核心业务外包来降低交易成本。这也促使设施管理公司不断拓展业务范围，在地理空间和服务内容上更多覆盖和延伸。从单一的不动产管理扩大至整个业务流程外包，直至当前战略规划层级的外包服务。
    我国设施管理（FM）起步较晚，自20世纪90年代才开始发展。伴随众多的外资企业、事业机构进入我国内地市场，高端设施管理服务需求日益增长，国外专业设施管理组织纷纷进入市场，其中以外资地产五大行（世邦魏理仕、仲量联行、戴德梁行、高力国际、第一太平戴维斯）为代表，这些公司在2020年开始向IFM转型，主要服务对象为中国排行前十的高科技独角兽企业，如华为、GE、阿里等。目前，以万科、绿城等国内领先的房地产公司，以及各类传统住宅物业服务公司、设备管理专业公司和其他新兴资本力量（例如朗诗、GSN皆斯内、嘉信立恒）为代表的企业，正携带自身独特的服务特色，加入IFM领域。通过不断的学习与实践，希望在IFM这一广阔的市场中占据一席之地。

    三、IFM市场的驱动因素
    1.提升城市空间环境体验
    根据国家统计局，中国城市化率自2017年的60.2%增长至2022年的65.2%。随着人口向城镇地区集中，对城市空间环境体验的需求也随之增加，这包括园区及写字楼等办公场所。为了满足人们对优质工作及城市空间环境体验的追求，IFM服务商致力于不断拓展及优化其服务能力，从而推动IFM服务市场的繁荣发展。

    2.降低运营成本
    由于企业设施管理需求碎片化及需求多元化，若寻找各个类型的服务提供商，与各个服务提供商之间的沟通成本较高，这将增加企业的运营成本。相反，若是委托IFM服务商，不仅可以有效降低运营成本，还能节省时间与沟通成本。此外，通过能源节约管理等IFM服务，企业可以进一步节省运营开支。因此，企业降低运营成本的需求，将促进中国IFM服务市场的发展。
    3.提升资源整合能力
    IFM服务提供一站式解决方案，实现了资源的高效整合，这种整合将整个企业和所有设施管理工作纳入一个统一的团队管理，将单一的服务拓展到整个业务流程的外包甚至是整个战略规划层面的外包服务。因此，经验丰富的IFM服务商正不断提升其资源整合能力，为整个市场带来更高的效益。
    4.新技术的应用
    IFM服务作为高度整合性的业务，能够利用各种软件和辅助工具设备来优化管理和监督流程。例如，通过物联网设备及其他数字化应用，IFM服务商可以获取实时更新并创建动态化的清洁时间表，使清洁服务更加高效。因此，物联网等新技术的应用有助于减少人员的不必要工作，从而提升服务的整体效率。
    5.“战略性”设施管理
    IFM业务的核心在于将客户的设施管理外包服务给做好，需要深刻地理解客户眼中设施管理的战略性价值。在IFM业务中，客户的关注点是多样化的。因此，服务提供商需要围绕他们的需求，不断提升客户满意度，不仅要确保设施设备的长期稳定运行，还要帮助业主方提高租金回报，实现资产的保值增值。IFM企业要从传统的服务提供者角色转变为客户的战略合作伙伴，将空间管理、资产管理、人文管理等为维度的服务整合，为客户提供一站式的服务解决方案。
    6.变化管理
    变化管理涵盖业务变化、建筑物扩展、提高效率的持续需求和经常性的变化。变化是不可避免的，特别是在数字化和技术革命步伐的加速推进下，对此提出了更加复杂的挑战。组织核心业务中的程序变化、政策法律的变化、经营环境的变化，都需要设施管理迅速做出响应。设施管理专业人员要与设施客户保持密切联系，尽早识别变化，在组织运营、搬迁、空间变化（增加或扩展）中，为客户提供节省时间和成本的预案和策略，确保建筑物的机动性和组织灵活性。
    7.数字化IFM解决方案
    设施管理的数字化运用是行业发展的未来方向，它能够增强运营效率，提高单位产出以及再造管理流程，进一步优化服务方案。数字化的运用并不只是提升IFM公司的运营效率，而是优化了服务方案。在具体运用中，万物梁行已经运用数字化的手段对建筑能耗数据进行智能化监测和大数据分析，这不仅帮助商业建筑实现节能减碳降费，同时也提升了空间价值，提供实效助益，创造了更大的“绿色价值”。
    四、IFM目前在国内市场中的应用与发展方向
    国内物业企业在布局IFM领域的实践过程中，基本形成了自上而下的战略导向和自下而上的需求导向两种布局模式。前者企业通过整合优势业务和资源，实现战略聚焦，迅速切入IFM领域的潜力细分赛道；后者企业通常是拥有强大的业务基础或特殊的客户群体，基于需求端的服务延伸机会，顺应市场发展和客户需求，整合企业供应链和资源，形成新的业务板块。基于两种IFM布局启动模式，物业企业聚焦三大类服务内容：团餐、综合服务和能源管理。
    1.团餐服务
    从物业企业的实践情况看，团餐服务是企业自上而下战略聚焦的重点赛道，同属于IFM领域的大后勤服务内容，物业服务和团餐具有天然的契合度。一方面，服务客户重合：工商业企业、产业园区、政府机关、学校、医院、银行等往往物业服务和团餐服务需求是共存的；另一方面，受IFM国际巨头企业的成长路径启发，团餐服务是撬动企业在IFM领域布局的重要支点，通过团餐+物业服务的一体化管理，既能够给客户带来更高效的服务，便于其聚焦核心业务，也能够成为物业企业布局IFM领域的重要抓手。
    2.综合服务——围绕B端客户需求提供增值服务
    基于IFM服务的综合性要求，物业企业围绕不动产空间和人的直接需求及其衍生需求对服务内容进行延伸和整合，形成了对客户企业的一体化综合服务。根据客户的服务需求和服务场景，物业企业除了提供保洁、保安、停车等基础物业服务外，还可以提供一系列泛行政服务，如礼宾服务、团餐服务、饮水服务、福利支持服务等；还可以根据客户的特殊需求，提供能源管理、设施管理、项目咨询、空间规划等具有进入更高壁垒的服务内容。通过将这些独立且分散的服务细项整合起来，不但能够有效降低客户企业的沟通成本，而且能实现高度定制化的服务效果，因此一体化综合服务是IFM的灵魂。
    3.设施管理——绿色能源方向企业大有可为
    设施管理作为IFM服务的核心内容，基本内涵已超越了物业维修和保养的工作范畴，更不只局限于物业设施设备的管理，而是从不动产的所有者、管理者和使用者的利益出发，对所有的设施与环境进行规划、管理的经营活动。整体来看，设施管理的主要服务内容包括四个方面：空间管理、行政与资产管理、企业不动产管理、维修维护。
    五、IFM的展望
    2022年，中国的IFM市场规模约3,383亿元。至2027年，这一数字将快速增长至9,749.0亿元，2022年至2027年期间的年复合增长率约为23.6%。此外，预计到2027年，中国潜在的IFM市场（TAM市场）将达7.0万亿元，总体中国IFM市场近8.0万亿元。

    中国IFM市场发展尚不成熟，正处于蓝海阶段。国际上，IFM业务渗透率的平均水平大约是50%，而在中国，这一数值仅为8%，与国际均值还有42%的发展空间。尽管IFM在中国起步较晚，市场基数比较小，但是增速却超全球平均水平的2倍，显示出巨大的市场潜力。未来随着市场对IFM接受度的不断提高，中国IFM的市场规模将实现快速增长。随着城镇化程度加深，凭借降本增效，提高企业体验为主要抓手，IFM 将有望成为物业管理行业下一个价值增长点。
参考文献
[1]行业洞察丨统筹企业资源，满足个性化需求，IFM将是物业赛道的下一个主场？https://www.163.com/dy/article/I62E6BIR05387KQ6.html
[2]物业服务新赛道——聚焦IFMhttps://fdc.fang.com/cnews/2023-04-26/47068196.html
[3]万物云以科技力进击物博会，朱保全再谈行业本质致力IFM振兴https://baijiahao.baidu.com/s?id=1779693556084328304&wfr=spider&for=pc