基于美国 RTO 的住房金融变革新模式的思考
柴彬
（甘肃财贸职业学院，甘肃 兰州 730000）

      摘要：本文通过探讨美国基于债务的住房金融模式，评估其对个人以及经济的影响，介绍并提出了一种新兴的替代模式——租购（Rent-to-Own，RTO）模式。这一模式试图应对住房市场的复杂性，提供一条更公平、可持续的购房途径，形成危机下的双赢模式，成为不同于传统融资方式的一种创新性解决方案。同时探索更加适应我国国情的有效模式，为中国构建更加包容和可持续的住房体系提供思路。
      关键词：住房金融；租购模式；住房体系
引言
      在美国，实现成为房主的目标通常与传统的债务融资模式密切相关，这种模式下，购房者通过抵押贷款来购买自己理想的房屋。然而，正如住房市场中存在的诸多系统性问题，这一传统方法同样困难重重。高额的抵押贷款债务限制了低收入家庭的购房机会，使房主容易受到经济波动的影响，从而形成一个复杂且不公平的环境。
一、基于债务住房金融模式的挑战
      作为全球最大、最复杂的住房市场之一，美国的住房市场因高额的抵押贷款债务而面临重大挑战。抵押贷款作为主要的购房手段，在过度增加时会引发系列问题，正如 2008 年的金融危机展示出的诸多弊端。低利率、宽松的贷款标准以及市场投机等因素往往推动了抵押贷款债务的增加 [1-2]
      截至 2022 年，美国的抵押贷款债务达 11.92 万亿美元，每年增加约 1 万亿美元。同时，自 2019 年以来，美国家庭债务激增 2.75 万亿美元，达到了创纪录的 16.9万亿美元 [2]。这种不断激增的抵押贷款债务带给美国家庭沉重的财务压力。抵押贷款支付占据了房主收入的很大部分，限制了他们在其他必要开支上的能力。美联储的数据表明，房主的债务收入比正在上升，反映出购房对债务的依赖不断加剧。传统抵押贷款放贷机构严格的贷款标准，包括高信用评分要求和大额首付款，使得财力有限的人群面临巨大障碍。同时，低收入家庭担得起的住房较稀缺，这使得挑战也进一步加剧了。随着房价上涨，价格合理的房屋数量持续减少，使低收入人群几乎没有实际选择。这种稀缺性还扩展到了租赁市场，高需求和租金上涨使得即使获得稳定的租赁住房也成为一项艰巨的挑战。代际财富差距进一步加深，拥有住房的难度，限制了家庭积累财富传递财富的能力。自身的财富能力无法帮助年轻一代购买房产，也加剧了财务的不平等性，会对弱势群体产生深远而持久的影响。
      高额的抵押贷款助长了住房市场的泡沫，而泡沫的破裂最终导致了房价的急剧下跌 [3]。房价的急剧下跌给购房者和房地产投资者带来了新的财务负担，导致许多人所持有的贷款余额超过其房产的实际价值。其次，高额的次级抵押贷款迅速演变为大规模的抵押贷款违约浪潮。购房者逐渐发现自己难以负担高额的抵押贷款还款，导致大量房产被银行收回，形成了房产损失的趋势，并给房地产市场带来了前所未有的巨大压力。由于抵押贷款违约和房价下跌，整个住房市场陷入低迷，使购房者变得更加谨慎，投资者对房地产的信心下降，市场交易活动急剧减少，如此恶性发展。
      同时，由于高额抵押贷款引发次级贷款危机，金融机构遭受了重大损失。随着次级抵押贷款危机的爆发，信贷市场也随之受到严重冲击。银行和放贷人变得更加谨慎，他们对借款人设定了严苛的贷款标准，导致信贷市场急剧紧缩，这使得购房者难以获得贷款，同时也严重限制了住房市场的恢复。这场危机不仅对个人和家庭造成了财务困扰，还对整个经济体系产生了严重影响，成为 2008 年全球金融危机的核心问题之一 [4]。
二、创新的替代方案
      为解决美国住房金融中的复杂问题，需要结合多种策略，包括租购选项、可负担性政策以及对金融包容性的关注。理解这些要素是创造一个既具可操作性又具经济韧性住房市场的关键。
      在 2008 年金融危机对美国房地产市场产生重大影响的背景下，租购模式作为一种备受瞩目的购房方式引起了广泛关注。这一模式为购房者提供了一种灵活的购房选项，能够适应经济不稳定的情况，尤其是在金融状况紧张、传统住房贷款难以获得的情况下，更显得如久旱逢甘露般重要 [5]。
      租购模式的核心理念是通过先租后买的方式让人们可以暂时居住在房屋中，然后逐步积攒购房的首付款。这一模式不仅减轻了购房者的财务负担，还使他们有机会评估房产的适用性并得以缓冲信用。租期结束后为购房者提供灵活的房产购买选择权，使整个流程能够根据购房者的个人需求量身定制。通过这种方式，更多人或许可以逐步实现他们拥有住房的愿望。尤其是在金融危机后，随着传统贷款的可获得性变得更加严格，购房者的信用记录受到严重影响，租购成为一种有益的融资替代方案。
      租购模式对于潜在购房者而言具有显著的优势，尤其是对于那些因就业和收入证明等问题而难以获得传统贷款批准的人。这一方法使他们可以在租赁期间逐步建立或修复信用历史，这是租购模式得以存在并推广的一个重要优势。通过按时支付租金，购房者展现了他们的财务可靠性，绕过了典型的贷款限制，并提高了他们的信用评分。这不仅增加了他们未来获得贷款的机会，也为实现未来购房的可行性路径铺平了道路，同时，还建立了稳固的财务记录。
      在租购模式中，租金的一部分通常会作为未来购房的首付款逐渐积累，允许购房者在租赁期内逐步积攒这笔款项。这一策略减轻了一次性支付首付款的负担，使满足传统住房贷款要求的过程变得更加简单易行。这种灵活性可以缓解购房者财务。
      此外，租购协议通常具有灵活性的财务条款，允许购房者在规定的时间内决定是否购买该房产。这种灵活性至关重要，特别是在经济波动时期，如金融危机期间。它为购房者提供了更多的时间来稳定财务状况，适应市场波动，并理性评估其获得传统贷款的能力。这种安排使购房者可以监控房地产市场趋势，选择最佳的购房时机。这一方法有助于避免仓促的购买决策，使购房者能够在深思熟虑之后做出更为现实的购房选择，尤其是在工作不稳定和收入波动时期。
      除了贷款和财务方面的巨大优势外，租购模式还有两个重要方面值得详细探讨。一方面，租购模式允许购房者在实际居住期间测试房屋的适应性。这是一个独特的好处，因为购房者可以更好地了解房屋状况、周边社区以及其是否符合自己的心理期望和实际需求。因为在此前传统的购房方式中，购房者通常只有短暂的时间看房，难以全面了解房屋的实际状况。而租购模式允许购房者在租赁期内居住在房屋中，体验房屋的优缺点。这使购房者能掌握足够的一手信息来决定是否购买该房产，避免以后可能后悔以及转售房产的需求。
      另一方面，租购模式对社会也具有多方面的优势。首先，它改善了居住稳定性，使购房者更有可能长期居住在同一个社区，从而减少频繁搬迁导致的社会不确定性。此外，这一模式的包容性特质为那些难以获得传统住房贷款的人提供了一条通向拥有住房的路径，帮助缩小社会经济差距，增加居民的住房获取机会。此外，租购模式鼓励购房者在社区中稳定居住一段时间，这有助于社区建设，增强邻里关系，促进社会和谐与互助。最后，这种灵活的购房方式还有助于减小过度的市场波动影响，使购房者能够在市场相对稳定时做出购房决策，降低财务风险。由于其社会包容性和提升居住稳定性的特质，租购模式对社会产生了积极影响。
      然而，租购模式在提供一条独特的购房路径的同时，也存在显著的局限性。如果租户在租期结束时选择不购买该房产，他们将丧失所有支付的租金和选择费。如果最终未购买房产可能导致那些本可用于支付未来首付款的款项无法收回，导致租户蒙受了较大的财务损失，且没有任何资产增值。尽管存在这些风险，租购模式仍然可以成为购房者的有利选择，前提是他们在选择房产时足够谨慎，并充分了解合同条款。这一模式要求购房者认真评估自己的长期财务稳定性以及购买所选房产的承诺。
三、租购模式在中国适用性的探讨
      综合租购模式显著的优缺点，我国引入租购模式，可以有效缓解当前房价高以及住房压力问题，并与“房住不炒”的政策基调高度契合。近年来，中国的住房制度改革提出了“多主体供给、多渠道保障、租购并举”的目标，租购模式为新市民、外来务工人员和年轻人等群体提供了灵活的居住选择。例如，在北上广深等一线城市，由于房价高居，许多青年人才难以负担高额的首付款，这时租购模式可作为一种重要的住房解决方案，使他们能够先租后买，以减轻购房负担。为促进这一模式的发展，政府可以出台税收优惠、贷款利息减免等政策，以鼓励开发商和企业提供租购房源，类似于深圳的“人才房”政策，通过定向出租、补贴购房等方式，帮助特定人群解决居住需求。此外，金融机构也可以为租购模式制定专属的金融产品，如“租购贷款”或“租金转贷”服务，让租户在租赁期内积累的部分租金可转化为购房首付款。在此模式下，地方政府还可以进一步推动住房租赁市场规范化，通过设立租购住房专项补贴和专项账户，为购房者提供金融支持和租金账户管理服务，有效降低进入住房市场的门槛。这些结合了政策支持的租购模式举措，既能盘活存量房产，又可改善居民的居住质量，为我国构建更加包容和可持续的住房体系提供有力的探索路径。
四、结语
      美国的住房市场经过多方摸索论证后，提出了租购模式，该模式是一种多功能的购房替代方案。尽管也有弊端，但其条件可以根据房东和租户的需求进行具体调整，从而提升财务可持续性，鼓励双赢。这种适应性帮助购房者在不稳定的金融市场中从容应对，实现其成为房主的愿望，这在经济不确定时期尤其有用。为了提高住房包容性、降低准入门槛、促进居住稳定性以及减小市场波动，这些措施对美国住房市场至关重要。随着进一步的研究和宣传，租购可能会发展成为美国住房市场中更具包容性和可持续性的组成部分。而鉴于租购模式的显著优势，我国也在积极探索更加适应我国国情的有效模式，力求改善居民的居住稳定性，也为那些低收入人群提供一条拥有住房的途径，提高居民的住房获取机会。同时也起到盘活存量房产的作用，为我国构建更加包容和可持续的住房体系提供有力的探索途径。
参考文献：
[1] 郭娜,郝项超.改革开放三十年来我国房地产金融的发展与变革[J].中国金融, 2008(22):60-61.
[2] 屈信明,吴君,白光迪.供需两侧发力，房地产金融政策落地见效[N].人民日报, 2024-11-1(1).
[3] 王先柱,陈梦凯.货币政策、住房供给与房地产市场健康发展长效机制[J].江苏行政学院学报, 2023(1):49-55.