商务楼宇的创新管理
——以淮海中路商圈的中环广场为例
梁健声
作者简介：梁健声，男，主要研究方向为物业管理。
    摘要：本文以上海中环广场为例，阐述了黄浦区商务楼宇的创新管理，涉及功能结构优化、产业联动与配套功能完善、智能化设施管理以及可持续发展等方面的实践。上海中环广场作为淮海路商圈的重要商业地标，凭借其创新的物业管理模式和系统化的运营策略，不仅提升了自身的商业竞争力和品牌影响力，更为淮海路商圈的经济发展注入了新的活力。
    关键词：上海中环广场；创新管理；区域经济；淮海路商圈；可持续发展
    一、高品位商务楼宇对于所在商圈的影响
    自改革开放以来，在淮海中路商圈建成了一批高品位商务楼宇。高品位商务楼宇对淮海中路商圈的影响主要体现在提升商圈的整体形象、促进经济发展、增强区域竞争力以及优化营商环境等方面。
    首先，高品位商务楼宇提升了淮海中路商圈的整体形象。淮海中路街道是黄浦区的核心商业腹地，拥有高品质商务楼宇35 幢，商业商务面积达173 万m2， 企业3 500 余家， 工作人口近8 万。这些高品位商务楼宇不仅提升了商圈的外观形象，还通过建筑设计和结构优化提高了空间利用率和安全性，进一步增强了商圈的吸引力。
    其次，高品位商务楼宇促进了淮海中路商圈的经济发展。淮海中路街道的商务楼宇中聚集了大量大型涉外企业和总部企业，经济效能全区领先。这些高品位楼宇不仅为租户提供了舒适的工作环境，还通过智能化的办公设施和丰富的配套服务，提升了整体管理效率，吸引了更多企业和人才。此外，高品位商务楼宇的入驻也带动了周边商业的发展，形成了良好的经济循环。
    再次，高品位商务楼宇增强了淮海中路商圈的区域竞争力。淮海中路商圈围绕“高雅时尚”的定位，形成了海派风尚集、品质生活坊、复兴艺文聚落以及全时弄潮街四大主题片区。这些高品位商务楼宇不仅提升了商圈的整体品质，还通过与顶级IP的联动活动吸引了大量人流，进一步提升了商圈的知名度和影响力。
    最后，高品位商务楼宇优化了淮海中路商圈的营商环境。淮海中路街道通过党建引领基层治理现代化，搭建平台，导入更多元力量，促成“治理共同体”，精准回应各类人群诉求，推动凝练出管用、好用的机制。此外，街道还通过完善楼宇党建“善治理”体系，创新服务形式，优化营商环境，推进街区经济高质量发展。这些措施不仅提升了商圈的服务水平，还增强了企业的满意度和归属感。
    位于淮海中路的上海中环广场由中国香港新鸿基地产精心打造，并由集团旗下成员上海启胜物业管理服务有限公司管理运营。自开业以来，上海中环广场始终秉持可持续发展的理念，并通过引入科学化、系统化的管理模式，最终成为淮海中路商圈的地标之一。
    二、上海商务楼宇管理的分类施策
    商务楼宇的分类施策 主要包括根据楼宇的等级施行不同的管理和提升措施。上海的商务楼宇被划分为超甲级、甲级、乙级和丙级四个等级，每个等级的楼宇将采取不同的管理策略。
    对于 超甲级商务楼宇，将围绕“五个中心”核心功能需求，引入龙头企业和链主企业，提升楼宇业态集聚度和产出强度，打响特色商务楼宇品牌。对这些楼宇，将重点提升其商务氛围、硬件设施设备、物业服务品质和经济贡献 。
    对于 甲级商务楼宇，将引入优质企业，提升运营服务质量，进一步优化楼宇的管理和服务水平 。
    对于 乙级商务楼宇，将推动功能融合与复合，提升物业管理水平，通过功能调整和建筑改造，提升楼宇的整体运营效率。
    对于丙级商务楼宇，将推进微改造、微更新和共享办公，为小微企业提供灵活化、特色化的低成本办公空间 。
    此外，对于闲置低效的商务楼宇，将采取功能调整、建筑改造、疏解腾退等措施，提升其使用效率和经济效益 。
    通过分类施策， 上海旨在至2027 年实现全市商务楼宇功能提升显著、空间格局优化、功能结构均衡、楼宇生态和整体环境持续提升的目标。
    上海中环广场是淮海中路商圈内重要的甲级楼盘，其中地上部分为38 层， 层高净高2.8 m。大厦采用现代化设计理念，融合中西方文化精粹和建筑经典，成为淮海路经典风范与现代时尚交融的地标。大楼内设有10 部客梯和2 部货梯，确保人流和物流畅通无阻。上海中环广场以其优越地理位置、高品质办公环境及丰富的周边配套设施，成为国内外企业竞相入驻的热门之地。尽管如此，在竞争日趋激烈的今天，上海中环广场的项目管理处仍愿审视自身弱点，不断学习其他楼宇的先进经验，创新管理，将该楼宇升为超甲级楼宇。
    三、商务楼宇的创新管理内容
    商务楼宇创新管理主要包括以下几个方面 。
    第一，智能化管理系统。智能化管理系统是大厦管理创新的核心，通过整合各种智能设备和系统，能够实现大厦的全面、实时管理。它可以提高管理效率，减少人工成本，提升用户体验。如通过智能化管理系统，管理者可以实时监控大厦的各项设施设备的运行状态，及时发现并解决问题，确保大厦的安全和正常运行 。
    第二，节能环保技术。节能环保技术旨在减少能源消耗和降低环境污染。通过使用太阳能光伏发电系统、智能照明系统等技术，可以降低运营成本，减少碳排放，提升企业社会责任形象。如智能照明系统可以根据实际需要调节照明亮度，减少不必要的能源浪费。
    第三，智能安防系统。智能安防系统包括视频监控、门禁控制、报警系统等，可以提高大夏安全性、减少安全隐患、提升用户信任度。如视频监控系统可以实时监控大厦的各个角落，门禁系统可以通过智能卡、指纹识别、面部识别等技术控制人员进出。
    第四，高效运营管理。通过集中监控与自动化管理，实现对楼宇设备设施的实时监测和故障预警，提高运维效率，降低人力成本。如实时监测电梯运行状态，提前预警故障，合理安排维护计划，减少电梯停运时间。
    第五，安全与安防强化。构建全方位的安全防护体系，包括门禁控制、视频监控、入侵检测等，确保楼宇内人员与财产安全。在紧急情况如火灾、地震时，能够快速响应，引导人员疏散 。
    第六，租户服务优化。提供便捷的服务平台，如在线报修、会议室预订、信息发布等，提升租户满意度与办公体验。如通过手机App 实时查看停车场的空闲停车位，帮助用户快速找到空闲停车位。
    第七，绿色环保与可持续发展 。办公楼宇需要承担起节能减排的责任，减少对环境的污染。通过引入太阳能电池板、绿色屋顶、雨水回收系统等技术，实现绿色环保和可持续发展。
    第八，文化与体验设计。设计文化艺术展览区、咖啡厅、休息室等公共空间，为员工提供一个舒适、有趣的工作环境。通过植物、艺术品等装饰品提高办公楼宇的文化氛围。
    第九，多元化服务与社交活动 。提供健身房、按摩室、洗车房等服务设施，举办员工聚餐、生日会等活动，满足员工的各种需求，促进员工之间的交流和互动 。
    四、中环广场的创新管理背景与实践
    在当前快速变化的市场环境中，淮海路商圈所在的黄浦区注重功能结构的优化。通过推动商务楼宇能级提升、品牌彰显、活力焕新，有序推进了商务楼宇的更新改造项目，提升了楼宇的规模和品质。这些措施不仅优化了甲、乙、丙三级商务楼宇结构比例，还为区域经济的发展提供了有力支撑。尤其是“活力淮海”楼宇活动、楼宇文化、楼宇健康等特色品牌活动，帮助了楼宇白领拓宽朋友圈、社交圈，打造多元、开放、包容的年轻国际化社区。以此为背景，作为高品位商务楼，中环广场开展了创新管理实践。
    （一）优化租赁结构，提升市场竞争力
    上海中环广场洞悉全球市场趋势，进行精准市场定位，吸引了多家国际品牌和金融机构入驻，其中包括财富500 强企业。涵盖办公、零售、餐饮、文化体验等多个业态，为客户带来了更多元化的消费选择。同时，启胜公司项目营运管理处注重平衡不同业态的发展，特别是餐饮和文化体验业态的引入，为消费者提供了独特的购物与休闲体验。通过积极调整租赁结构，确保办公与零售业态的均衡发展，提升了项目的市场竞争力，从而为所在行政区域带来了稳定的经济增长点。
    （二）提升楼宇品位，匹配高端服务商务楼宇的内涵品位主要体现在以下几个方面 。
    第一，空间设计。商务楼宇的大堂设计通常非常考究，挑高的空间、雅致的吊顶和质感的墙面能够营造出尊崇的体验，增加空间感和舒适感。
    第二，地段位置。地段位置是投资和购买写字楼的关键要素之一。地段优越的写字楼能够获得更好的资源，未来也有更好的发展潜力和升值前景。便利的交通和周边配套设施也是吸引企业和员工的重要因素。
    第三，配套设施。完善的配套设施包括购物中心、餐饮、健身娱乐等，能够满足企业和员工的多方面需求，提升员工工作效率和生活质量。
    第四， 智能化服务。现代商务楼宇越来越注重智能化服务，以提供便捷、高效的工作环境。智能化的办公设施和管理系统能够提升工作效率，满足现代企业的需求。
    第五，历史和文化。商务楼宇不仅是工作场所，更是城市文化和历史的体现。它们往往成为城市的标志性建筑，彰显城市的品牌形象和经济发展水平。启胜公司所属的新鸿基集团一直致力于提升楼宇的内涵品位和服务质量。通过提升楼宇的内涵品位，包括建筑的外观设计、内部装修、绿色节能技术的应用以及智能化管理系统的引入，确保楼宇在提供舒适工作环境的同时，也展现出企业的高端形象。同时，改善服务质量和运营效率，让其管理的楼宇成为市场上的佼佼者，吸引更多的高端客户和企业入驻。
    （三）强化产业联动与配套功能完善在当前全球经济呈现不确定性和市场转型的大背景下，上海中环广场作为集办公、零售、餐饮与文化体验于一体的综合商业项目，依托其灵活的业态组合和多元化的运营策略，成功应对了市场挑战并持续为区域经济的增长做出贡献。在零售业态向线上线下融合、消费需求多元化的趋势下，中环广场不仅通过精准的市场定位吸引了国际品牌，还通过积极调整租赁结构，平衡各类业态的比例，确保了办公和零售、餐饮等业务之间的良性互动和协同发展。
    1. 促进区域消费升级，客户关系维稳
    上海中环广场定期举办品牌推广、快闪活动与节日庆祝等租户活动，吸引消费者聚集，拉动消费增长。这些活动不仅增强了消费者的购物体验，也提高了租户满意度与忠诚度，从而维持了长期的高出租率。
    2. 商场与办公楼联动，互利共赢
    上海中环广场联合商场各店铺推出针对办公楼客群的优惠方案，充分利用办公楼客群为商场额外增收效益。如某主题餐厅推出午市优惠套餐，并限定办公楼员工凭借工作证享受。
    3. 参与商圈重要经济活动
    上海中环广场积极参与黄浦区商务委、数据局主办的经济活动，如“数绘新篇”2024 年黄浦区数据要素系列培训——数据赋能商圈提质升级。当前数据要素在各领域都发挥着至关重要的作用。从商圈发展来看，随着消费市场的不断升级及消费者需求的日益多样化，有效利用数据要素成为商圈突破发展瓶颈的关键，通过精准采集和整合商圈数据、深入分析数据以实现精准营销与服务提升，利用数据优化运营与业态布局等行动，对于商圈的可持续发展意义重大。
    （四）提升物业管理服务水平
    上海中环广场作为一座融合历史建筑与现代商业的综合性地标，其物业管理面临着一系列独特的挑战。一个科学的物业管理体系能够帮助物业管理公司明确服务目标、优化服务流程、提高服务效率，并有效应对市场变化。
    1. 历史建筑保护与利用的结合
    上海中环广场包括裙房商场（历史建筑）和办公楼主体两部分。物业管理的难点在于将历史建筑保护与利用有机结合，使之与新楼的经营管理融为一体。物业管理团队需要具备现代商业管理知识，同时深入理解和掌握历史建筑的保护技能。
    2. 专业培训与法规遵循
    从事保护建筑工作的企业和人员应经过相关知识的培训，持证上岗。
    上海启胜物业管理服务有限公司定期安排员工参加历史建筑相关法律法规及管理操作培训，重视专业知识和对法规的遵循。
    3. 衍生服务
    上海中环广场面向办公楼提供多元化的服务，组织邀请楼宇内租户参加特定节日主题的活动，如“新春写福字”“夏日手作漆扇”“中秋玉兔灯”等，促进了与租户之间的沟通交流，增强了租户凝聚力，提升了租户的满意度与归属感。
    （五）楼宇安全与秩序维护
    商务楼宇作为集中办公、商业和商务活动的场所，其安全管理显得尤为重要。上海中环广场已建立一套完善的安全巡逻体系，包括制定巡逻计划、配备专业的安全人员、使用先进的巡逻设备等，以提高巡逻效率和效果。同时，通过安全设备包括监控系统、报警系统、消防系统等保障楼宇内的安全秩序。
    （六）追求可持续发展理念与经济目标的平衡
    上海中环广场在推动经济发展的同时，积极践行绿色环保理念，以创新管理助力商业地产可持续发展。
    1. 绿色建筑认证与运营
    楼宇于2022 年获得LEED 铂金级认证，全面实施绿色节能措施，包括高效能建筑设计、废弃物回收和资源再利用等，为租户和消费者提供低碳环保的商业环境。并于2024 年成功跻身“可持续领航者”之列。
    2. 设施设备升级改造
    因楼宇部分建筑已有百年历史，原有设施已不满足当今规范要求。近年来，上海中环广场不断升级改造设施设备，包括办公楼电梯的升级、闸机人脸识别系统的增加以及发电机排烟管的油烟净化器和消音设备的加装等，提升了设施的安全性和稳定性，显著提高了能源效率。
    （七）智能化设施管理
    为适应商业地产智能化发展的趋势，上海中环广场引入了多项先进的智能设施管理技术，在保证高效运营的同时，为租户和消费者提供高品质的使用体验。
    1. 高效节能与智慧控制
    上海中环广场通过“智慧运维系统”实现对供电、供水和空调系统的集中监控与调节，降低了运营成本。
    公共区域安装了智能照明与空气监测设备，确保消费者的安全与舒适。
    2. 办公软件的开发与应用
    启胜自主开发了应用软件Workeasy（办公易）， 并于2020 年首次面向所有新鸿基项目的办公楼客户发布。此款软件为办公楼客户量身设计了综合手机应用，为租户和访客提供互动体验，使客户可以随时了解商厦的实时资讯。
    3. 依托智能化服务提升效率
    智能停车系统和数字化导览平台的引入，优化了消费者的购物和出行路径。物业团队还通过智能巡检系统进行日常维护，提升了设施运行效率，减少了故障率。
    （八）优化环境
    上海中环广场在2019 年完成整体环境改造，增加绿化面积共计1 170 ㎡，并规划部分区域随季节变化摆放时花。为保留历史建筑特色，商场裙房红砖立面增加同色系雨棚装饰，为淮海中路街道增添风采。
    五、辐射效应
    上海中环广场通过精细化的物业管理和系统化的运营策略，实现了经济增长与文化保护和与可持续发展的平衡。作为淮海路商圈的核心商业项目，上海中环广场不断创新发展模式，助力区域经济升级，并为上海商业地产行业提供了成功范例。未来，上海中环广场将以更加开放和前瞻的态度，推动区域经济繁荣，为上海的国际化进程增添新动能。
    六、结语
    上海中环广场是淮海中路商圈内重要的高品位楼宇，上海中环广场的创新管理实践将起到示范作用。这对发展区域经济有着重要意义。