物业服务企业在市场竞争中如何剔除不适合自身的项目以规避风险
陈浩
（上海锋颖实业有限公司，江苏 淮安 223001）
作者简介：陈浩（1980—）, 本科，物业管理师，主要研究方向为物业管理实务。
    摘要：近几年经济发展放缓，市场竞争日趋激烈，给企业经营带来了一定的压力。作者从物业服务企业的角度出发，结合典型案例，分析研讨在市场竞争中如何剔除不合适自身的项目以规避风险，提出了“三不”原则和关键步骤以减少决策失误。
    关键词：物业服务企业；市场竞争；规避风险
    引言
    眼下经济形势进入下行周期，房地产业不景气，增量楼盘减少，存量楼盘的业主紧缩物业管理开支，物业服务市场僧多粥少，竞争日趋激烈。这时，一些物业服务企业饥不择食，不顾客观条件，争夺项目，最终酿成恶果。笔者作为业内人士，结合典型案例，分析研讨物业服务企业在市场竞争中如何剔除不合适自身的项目以规避风险。
    一、“三不”原则
    （一）违规改变使用性质的项目绝不能参与
    目前，办公楼的空置率较高，商务楼可以改建为租赁住房，并且可以用于招租。根据国务院办公厅印发的《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》，允许将商业用房等按规定改建为租赁住房，土地使用年限和容积率不变，土地用途调整为居住用地，调整后用水、用电、用气价格应当按照居民标准执行。但有的业主自作聪明，擅自将大面积空间分割，添加卫生设施，以所谓商住两用的名义出售或招租。这类项目如果聘请物业服务企业提供经租服务，物业服务企业绝不能参与。因为《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十八条规定：土地使用者需要改变土地使用权出让合同规定的土地用途的，应当征得出让方同意并经土地管理部门和城市规划部门批准，依照本章的有关规定重新签订土地使用权出让合同，调整土地使用权出让金，并办理登记。这意味着，如果未经相关部门批准擅自改变房屋使用性质，即违反了该条例的规定。例如：2023 年位于上海市郊的某酒店称其为“核心区罕见的不限购公寓，公寓单套主力建筑面积约 54~114 平方米，层高约 3.4 米，一至五层约5.1~5.5 米层高， 买一层享二层， 双层空间规划收放自如。一线标准精装交付，准现房即买即住”。当地行政主管部门认为：该酒店未取得相关房屋居住（保障性租赁房）的审批认定，私转公寓并进行营销、一次性收取 20 年租金的行为，涉嫌以租代售和非改居，应予以查处。由此可见，物业服务企业如果为这类项目提供经租服务，也是违规的。
    （二）超越行政许可的项目绝不能参与
    物业服务往往是劳务外包，这和劳务派遣很像，都是服务企业的员工到合同相对方的单位干活，但性质是不同的。劳务外包是购事，履约的重点是完成合同约定的达标工作量；劳务派遣是购人，履约的重点是提供符合合同约定数量的达标人员。物业服务企业没有劳务派遣许可证是不能从事劳务派遣项目的。2023 年上海市第一中级人民法院终审认定某物业服务合同为劳务派遣合同，对物业服务企业具有警示意义。法院认为因为该物业服务合同约定了服务的人数，并以人员工资和社保作为报价依据而不是以工作量及工作品质作为报价依据，同时约定人员工作由甲乙双方共同安排，遇到国家调整最低工资和最低社保时，双方协商调整合同价格等，所以认定该物业服务合同实际是劳务派遣合同。在这一案件中，当事的物业服务企业本身并没有违规的故意，而且其服务还得到过甲方好评，但由于缺乏相关的法规知识，无意中犯规了。
    目前，一些街镇在搞所谓“一体化管理”，将住宅小区和市政广场及市政街道划为一个管理区域，招聘服务企业提供保安保洁设施设备维修，因为是财政资金，经办人不懂行，又盲目参照政府采购的模板，写明“拒绝联合体参与”并且“不得分包”。这种项目因为颇具规模，服务费多，对物业企业很有诱惑力。但是物业服务企业是不能承接此类项目的。因为按照国务院保安服务管理条例，物业服务企业只能在物业管理区域内提供保安服务，物业管理区域外应由具备《保安服务许可证》的专业保安公司提供保安服务，而按照上海物业管理法规，划分物业管理区域属于区房管局的行政职责，不是由街镇决定的。所以，物业服务企业违规承接此类项目可能会受到保安服务的行政主管部门公安局的查处。法规规定自行招用保安员的单位在本单位以外或者物业管理区域以外开展保安服务的，责令限期改正，给予警告；情节严重的，并处 1万元以上 5 万元以下的罚款；有违法所得的，没收违法所得。如果不能将物业管理区域外的保安服务分包给具备《保安服务许可证》的专业保安公司，那么没有《保安服务许可证》的物业服务企业肯定违规了。
    （三）甲方需求违反安全规定的项目绝对不做
    根据《消防安全责任制实施办法》第十五条，机关、团体、企业、事业等单位应当落实消防安全主体责任，履行下列职责：设有消防控制室的，实行 24 小时值班制度，每班不少于 2 人，并持证上岗。《消防控制室通用技术要求》明确规定，接 到火灾警报后，消防控制室值班人员应立即以最快方式确认；火灾确认后，值班人员应立即确认火灾报警联 动控制开关处于自动状态，并拨打 “119” 报警。以上动作需双人同时进行，因此消防控制室值班人员不应 离开岗位，不能一人值班一人进行防 火巡查。最近，一些省市相继出台规 定，在一些特定情况下，如通过城市 消防远程监控系统实现远程操作消防 控制室所有控制功能的，可以单人值 班。这引发了物业服务行业的争议。对此，北京市消防总队明确回复：消 防控制室不应单人值班。依据是《建 筑消防设施的维护管理》（GB25201-2010）。上海市消防行政主管部门目前 还没有说过通过城市消防远程监控系 统实现远程操作消防控制室所有控制 功能的，可以单人值班。但是在一些 项目招标文件的需求里，却不时看到 写有以下文字：消控室共安排 4 人应对每天 24 小时值班。众所周知，劳动法规对正常工作时间和加班时间有明确限制。实际工作时间包括正常工作时间和加班时间。实际工作时间是指员工在一个自然月内实际出勤工作的日数，包括正常工作日、加班日，但不包括休息日、法定节假日和事假、病假等缺勤天数。实际工作时间的统计通常依赖于企业的考勤管理制度和考勤系统，员工的打卡记录、请假记录、加班记录等都会被纳入统计范围。法规规定劳动者每月加班时间不得超过 36 小时。北京保安协会根据《中华人民共和国劳动法》《中华人民共和国劳动合同法》《国务院关于职工工作时间的规定》《职工带薪年休假条例》《全国年节及纪念日放假办法》等法律法规，以及北京市有关劳动管理的相关规定，在行业调研的基础上，制定了定时性保安人力防范岗位人员配置标准。要求 24 小时值守岗位，一个岗位定员至少 4 人；消控室要求双岗，定员至少 8 人。因此目前在上海，消控室共安排 4 人应对每天 24 小时值班也是违规的。照理，评标专家看到这类需求本身已违规的招标文件应叫停评标。笔者作为企业负责人之一，看到需求内容违反安全规定的项目，也不会让市场部参与竞争。
    二、选择承接项目前的关键步骤
    （一）考察地理位置
    地理位置是选择物业项目时重要的因素之一。一个好的地理位置不仅意味着便利的交通和完善的基础设施，还可能带来更高的发展潜力和衍生效应。需要考虑的因素包括：距离企业本部地点的远近、周边可依托的支持条件、应急响应的便利性以及招募高素质员工等资源的可达性。
    （二）调查甲方的情况
    调查甲方的情况，是选择项目时必不可少的一步。现在有些甲方自以为是，无视法规，不讲信誉，对物业服务企业提出的合理建议置若罔闻。但一旦出事，即甩锅给物业服务企业。例如某幼儿园位于小区内，物业服务企业发现该小区外墙粉刷层有剥脱迹象，即用挂号信形式通知业主委员会（以下简称“业委会”）和房管办等，并在现场张贴布告提醒过往行人注意。但业委会对此不以为然，拒不作为。一天，粉刷层脱落，砸伤了接送幼儿的老人。业委会甩锅物业服务企业，结果物业服务企业因没有垫付维修费先行维修、没有强行封锁通道而被判赔偿。且不谈企业的责任，如果甲方尊重物业服务企业，听从建议，同意修缮，物业服务企业也不会既赔钱又使名声受损。
    （三）考察项目设施情况
    物业的质量和配套设施直接影响物业服务的质量和项目的价值。实地考察建筑质量、内部装修以及配套设施是必要的。例如，电梯的曳引机和控制屏的工作环境温度规定在 5~40℃，而某小区加装的是户外无机房电梯，曳引机和控制屏安装在井道里，井道围壁是全透明的玻璃。夏季阳光照射下曳引机和控制屏的温度会超过 40℃，尽管实际参数会考虑保留一定的冗余量，但违反行业标准肯定有风险，电梯因为自我保护而停止运行时可能会发生轿厢困人事件。如果属地街镇规定由物业服务企业承接电梯的日常管理职责，那么物业服务企业就不得不面对小区居民的投诉。
    （四）评估自身的承受能力
    人贵有自知之明。企业也一样。企业的自身条件是承接项目的前提条件。为承接一个项目，企业首先要有把握招到满足项目运营所需的各工种持证人员，不仅数量充足，而且能胜任工作，其次是能支配足够的流动资金，并搞到必要的工具和装备。如果无法落实人财物，就仓促上马，就有可能铩羽而归。约十年前，有一家公司跨区超低价竞争抢项目，本以为可以接收前一家企业留下的员工，没料到前一家企业的员工没一个愿意留下改换门庭。到项目交接之时，该公司拼凑不出像样的团队进驻，只能违约弃盘。
    评估自身承受能力应主要考虑以下因素。
    （1） 专业实力评估： 对自身的企业规模、管理经验、员工素质等进行综合评估，确保具备满足甲方采购需求的专业实力。
    （2） 服务能力评估： 对自身的服务范围、服务质量、服务流程等进行评估，确保能够提供针对甲方特性的物业管理服务。
    （3） 合作稳定性评估： 对自身合作伙伴的合作历史、与其他客户的合作情况等进行评估，确保自身的供应商具备稳定的合作能力。
    （4） 经济效益评估： 对自身所报价格水平、服务费用的合理性进行评估，确保从事的物业项目具有较高的经济效益。
    三、结语
    通过以上步骤，物业服务企业可以更加从容地寻找和评估物业项目，从而做出更加明智的决策。须知，选择物业项目是一个复杂的过程，需要耐心和细致地研究。物业服务企业平时应注重学习和运用法律知识，面对严峻的经营压力，仍要保持应有的定力，规范操作。在市场竞争中，不能慌不择路，不能饥不择食，以避免在不适合的项目上浪费时间、损失钱财和败坏名声。但也不能消极躺平。企业任何时候都应不断探索创新管理模式，借鉴国内外先进的管理理念和方法，结合自身实际情况进行创新，提高服务质量，塑造企业形象。
参考文献
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