面向青年群体的保障性租赁住房研究
——以西部乐巢·中岚居为例
郑平
上海西部企业（集团）有限公司，上海 200060

      摘要：当前，国内对保障性租赁住房在制度设计与政策执行层面的研究较为丰富，但对特定地区实践工作层面的研究较少，尤其是关注青年社区运营层面的研究比较匮乏。本研究正是基于这一背景，将研究焦点对准青年群体的住房需求，选取了上海市普陀区的西部乐巢·中岚居项目作为典型案例对保障性租赁住房的青年社区运营进行研究，旨在为更多保障性租赁住房的青年社区规划建设运营和未来的发展提供借鉴和参考。
      关键词：保障性租赁住房；青年社区运营；上海普陀区；西部乐巢·中岚居项目
一、保障性租赁住房发展现状与青年群体住房需求
（一）保障性租赁住房发展沿革和现状
      2021 年 6 月，国务院《关于加快发展保障性租赁住房的意见》明确了我国住房保障体系以公租房、保障性租赁住房和共有产权住房为主体。其中，保障性租赁住房主要解决符合条件的新市民、青年人等群体的住房困难问题。
      2022 年 1 月，《“十四五”公共服务规划》进一步强调了扩大保障性租赁住房供给的重要性。规划指出，在“十四五”期间，40 个重点城市初步计划新增 650 万套（间）保障性租赁住房。
      2024 年 7 月，党的二十届三中全会再次重申了保障性租赁住房建设和供给的重要性。会议提出，要加快建立租购并举的住房制度，加快构建房地产发展新模式，要加大保障性住房的建设和供给力度，提高保障性住房在住房总量中的比例。
（二）青年群体的个性特征与住房需求
      1. 青年群体的个性化特征
      （1）心理特征。青年群体通常具有强烈的自我意识、独立思考能力和批判性思维。他们重视自我发展与自主选择，不愿意盲从他人的意见，同时富有创造性。
      （2）生活特征。在社交方面，青年群体呈现出明显的两极分化。热爱社交的人群会积极投身于各类社交活动中，而不喜社交的人群则更倾向于享受个人休憩和自我空间，过度的社交活动甚至可能对他们的心情产生负面影响。同时，青年群体对互联网和智能设备有着高度的依赖。      
      （3）消费特征。刚步入社会的青年群体经济基础相对薄弱。但是，他们在追求性价比的同时，也高度关注产品的审美和个性化，以满足精神层面的需求。
      2. 青年群体的住房需求
      （1）基本生活需求。青年群体的居住空间应满足正常生活与工作的基本需求，设计应符合他们的生活规律，并配备必要的服务设施，如快速全覆盖的网络。
      （2）社交需求。鉴于青年群体对社交需求的两极分化，他们在居住方面也表现出差异化的社交场景需求。例如，喜爱社交的青年群体会更需要多功能厅等社交空间，不喜爱社交的青年群体则会偏向于阅览室之类的独处空间。
      （3）娱乐与健康需求。由于工作中普遍处于高度紧张的状态，青年群体对能够实现心理调节和释放的娱乐的需求较为旺盛。同时，身体健康是一切活动的基础，当代青年群体对健康需求非常执着，这体现在他们对健身房的偏爱以及对居住环境舒适度的高要求上。
      （4）审美与高品质生活需求。随着社交媒体的发展，“出片”成为青年群体对生活的需求之一，这表现在他们对居住空间的审美需求上。他们追求具有审美价值的居住环境，以满足对高质量生活的向往与追求。
      3. 影响青年群体承租意愿的宏观政策因素
      （1）区位准入政策。当前，上海市保障性租赁住房的申请准入门槛设置得较为宽松，主要要求申请者在本市合法就业，并且家庭在本市一定区域范围的人均住房建筑面积需低于 15 m2。值得一提的是，其区位准入政策展现了高度的灵活性与包容性，根据不同区域的发展状况和需求细分为四种情况，既涵盖了中心城区，也涉及郊区及新城，甚至对全市公开供应项目出租率低于80% 的情况也做出了相应调整。这极大地便利了新毕业大学生及新来沪就业人员等群体，使他们能够更快享受到住房保障。
      （2）公积金提取的优越性。相较于市场租赁住房，保障性租赁住房在租金补贴与公积金提取方面展现出了显著的优越性。其提取条件更为宽松，只需满足基本的公积金缴存时间和无公积金住房贷款或提取业务条件，即可申请提取用于支付房租，极大地降低了申请门槛。同时，提取限额的提高也是一大亮点，最高月提取限额达 4 500 元，相较于市场租赁住房的 3 000 元限额，为租户提供了更为充裕的资金支持，有效减轻了租金负担，增强了经济保障。
      （3）居住证办理的便捷性。保障性租赁住房在居住证登记办理方面的便捷性是其吸引青年群体的另一重要因素。与市场租赁住房常需面对的复杂房东关系和烦琐手续不同，保障性租赁住房的居住证办理流程简化，效率提升，为租户节省了时间与精力，体现了政策对青年群体满足居住需求的深切支持。
二、案例分析⸺ 以西部乐巢·中岚居为例
（一）项目概况
      西部乐巢·中岚居是上海普陀区首个 R4 用地新建保障性租赁住房项目，提供 35~46 m2 一房和 71 m2 两房户型。项目家电家具配置俱全，可以拎包入住。为匹配新时代青年人群的生活方式，项目内配置了健身房、竞技室、阅读自习室、多功能厅、共享厨房等功能区域。相较于传统的保障性租赁住房，西部乐巢·中岚居在青年社区运营与服务方面进行了多方面的探索与实践
二）租户特征与需求分析
      1. 租户特征
      （1）基本信息。项目租户的签约方式呈现出明显的线上化趋势，近七成租户选择在线上完成签约流程；在性别分布上，女性租户的比例显著高于男性，具体比例为女性∶男性 =6∶4 ；在年龄结构上，租户群体呈现出明显的年轻化特征，29~40 岁的租户合计占比超过了90% ；在教育水平上，租户群体的整体学历较高，以本科及以上学历为主，占比高达 92%。
      （2）工作信息。从统计结果来看，租户群体的工作行业分布广泛且多元化，其中企业管理、金融、互联网等高薪行业名列前茅，这进一步验证了项目对高薪职业租户的吸引力；在工作区域方面，超过 85% 的租户在中心城区上班，且车程距离项目不超出一个小时，这显示出项目地理位置的优越性以及租户对通勤便利性的高度关注。
      2. 需求分析
      （1）居住环境，安全与便利并重。女性租户占比较高，对居住环境的安全性有较高要求。大部分租户在中心城区上班，车程不超过一个小时，这意味着他们也对交通便利性有较高需求。
      （2）社区氛围，活力与秩序并存。高学历和高薪行业的租户占比较高，此类人群往往对居住环境的品质和社区的和谐与秩序有较高要求。
      （3）社交机会，学习与成长并进。年轻且高学历的租户群体可能更希望拓展自己的社交圈子，并注重个人成长和学习机会。
（三）社区运营策略与实践
      （1）运营理念与模式。紧密围绕青年人的核心需求与独特特点展开，着重强调青年发展、促进交流与共创价值。如针对当前年轻人中普遍存在的养宠需求，项目创新地将 5 号楼定位为“宠物友好楼”；运行线上小程序，租户在手机上即可完成合同、水电煤气、报修、投诉等各项事务。为确保响应服务，每个楼栋都配备了专属管家，提供每日 12 小时的贴心管家服务与 24 小时客服支持。
      （2）社区活动与项目。考虑到青年租户的社交需求以及社区活动对于增强租户归属感与促进交流的重要性，每逢传统节日，项目运营单位都会精心策划并举行特色线下活动，如元宵灯会、端午粽子制作、七夕活动等，邀请所有感兴趣的租户参加；还会不定期开展各类主题活动，如萌宠嘉年华、创意市集、音乐节等，通过线上线下渠道的有机结合，为青年租户创造良好的社交空间与机会。
（四）面临的主要问题
      1. 租赁价格
      当前项目提供的户型包括 35~46 m2 的一室户型和71 m2 的两室一厅，月租金大致在 5 000~10 000 元（免除物业费和网络费用）。尽管这样的价格配置在市场上具有一定竞争力，但对于大部分初入职场的青年人而言，租金仍然偏高。然而，租金的设定受限于企业较高的开发建设投入及运营成本，并且目前保障房开发建设和运营主体仍以国有企业为主，其同时面临着国有资产保值增值的压力。因此，如何在保持服务质量的同时优化成本控制，以及释放更科学合理的分类考核举措，以实现更合理的价格吸引目标租户群体，是当前面临的关键问题。
      2. 退租率
      当前经济大环境的不稳定性是导致退租率上升的主要原因之一。部分租户由于经济压力或为职业发展考虑选择离开上海，因此选择退租。此外，由于大部分租户的工作性质较为灵活且非稳定（非体制内工作），他们的工作地点可能经常发生变动。当租户更换工作地点时，考虑到通勤便利性和生活成本等因素，他们则可能会选择退租并寻找更为合适的住所。同时，不少租房群体对价格比较敏感，由于保障性住房拎包入住和拎包即走的便利性，数百元的月租金差异便足以影响抉择，导致了到期阶段性退租情况的出现。
三、建议
（一）重视青年人群需求，创新社区建设
      在保障性租赁住房的设计和规划中，应充分考虑青年的生活方式和兴趣爱好，有针对性地创新社区建设，致力于形成可持续的青年社区，以适应青年人生活状态的发展变化。例如，可以针对青年人群的不同社交需要设置共享空间（如健身房、共享厨房、阅览室等）、半私密空间（如可预约的会议室等）。同时，应定期举办社区市集等各类主题活动，打造青年租户交流思想、碰撞创意、实现梦想的理想场所，从而增强社区凝聚力，提升青年租户的归属感。
（二）智能化数字化赋能，促进社区运营
      一方面，应加强智能化设备赋能安全保障，高效利用智能门锁、智能水电表、人脸识别等智能设备，为租户打造安全、安心的生活环境。另一方面，应针对青年人群对智能化设备的依赖，加强数字化建设，开发线上管理平台，实现报修、合同、付费等业务流程都能在手机上完成，以符合现在年轻人的生活理念，同时实现社区的科学管理和高效服务。
（三）党团引领多方协作，盘活社区资源
      一方面，应充分融合各保障性租赁住房项目所在辖区内的配套公共服务空间和“15 分钟社区生活圈”综合服务资源，以满足租户在社交、运动、娱乐等方面的生活需求。另一方面，应通过党团组织的引领，打造人才驿站、青年中心等服务平台，推出各类公益课程、文化讲座等活动，从而提升租房人员尤其是青年住户的归属感和获得感，让他们感受到属地的温暖与关怀。四、结语
      政府与社会各界应更关注并继续深化对青年租户需求的理解与响应，不断创新服务内容与形式，为更多青年人提供适合其生活需求生态的居住解决方案，共同推动社会美好和谐发展。