房地产企业土地增值税纳税筹划研究
蔡依琳
作者简介：蔡依琳（1995—），女，硕士，会计师，审计师，主要研究方向为财务会计、内部审计。
兰州工商学院，甘肃 兰州 730101
    摘要：房地产企业是推动经济发展的重要助力。近年来，中央政府对“房住不炒”的政策导向更加明确，自2016年首次提出以来，陆续出台了多项配套政策，旨在遏制投机炒房，促进房地产市场平稳健康发展。尽管如此，受之前疫情的影响，房地产市场依然面临挑战，发展状况不容乐观。土地增值税作为房地产行业的重要税种之一，对企业的经济效益有很大的影响。因此，本文首先剖析房地产企业纳税筹划的重要性及现状，随后指出其存在的问题，并针对这些问题，提出若干具有可操作性的建议，旨在助力企业降低成本，提升效益。
    关键词：房地产企业；土地增值税；纳税筹划
    引言
    近年来，房地产企业正在发生急剧的变化，国家在房地产企业税收政策方面制定了一系列的政策及管控措施，尤其是在土地增值税方面。土地增值税作为房地产企业四大税种之一，其计算方法和税率直接影响企业的税负。通过合理利用四级超率累进税率和扣除项目，企业可以在法律和政策允许的范围内进行有效的纳税筹划，从而降低税负，减少经营支出，增加经济效益，并提高企业在行业中的综合竞争力。
    一、土地增值税概述
    根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》的规定，土地增值税的征税对象以转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物为基础，计税依据为取得的收入扣除法定项目金额后的增值额，依法向国家进行纳税。对于房地产企业开发项目来说，从建设阶段到销售阶段涉及的税种较多，比如契税、城镇土地使用税、增值税等，而土地增值税是房地产企业的独有税种。
    二、房地产企业土地增值税纳税筹划的重要性
    从目前房地产企业的市场行情来看，房地产企业面临经济萧条，市场行情低迷，房屋滞销严重，加之资金成本不断攀升，致使企业资金压力剧增，整体效益受损。房地产企业可以通过科学的土地增值税纳税筹划工作来降低企业的税务成本，进而提高企业的经济效益。因此，土地增值税纳税筹划工作对于房地产企业来说是一项非常重要工作。
    （一）提高企业的资金管理能力
    房地产企业开发项目周期长、资金投入大、回款速度慢，且易受外界因素影响。基于此，通过科学合理的土地增值税纳税筹划，房地产企业能够有效降低税负，优化资金流出，从而制订出更有效的资金使用计划。
    （二）降低企业税负
    土地增值税作为房地产行业独有的税种，在不同企业的整体税负中所占比重各异。企业应根据自身情况和行业标准，积极制定有效的土地增值税纳税筹划方案，通过合理合法的途径进行税务优化，以降低企业整体税负，增加企业的经济效益。
    （三）提升企业竞争力
    现阶段，房地产行业市场行情整体不景气，各大房地产企业之间竞争激烈。与此同时各大金融机构行业不断提高房地产企业的贷款门槛和条件，企业想要在这种竞争激烈的环境中占有一席之地，就必须提升企业的管理水平。土地增值税的纳税筹划工作直接影响企业的经营成本，因此，制订科学有效的土地增值税纳税筹划方案，可以帮助企业减少资金的流出，为企业提高管理水平提供保障，最终推动企业竞争力的提升。
    （四）促进国家经济的发展
    房地产企业实施土地增值税纳税筹划，不仅能降低经营支出，还能有效提升经济效益。可以为房地产企业的健康发展提供保障，进而推动国家经济的发展。
    三、房地产企业土地增值税纳税筹划现状及问题分析
    （一）对纳税筹划工作不够重视
    土地增值税是房地产企业的四大税种之一，土地增值税纳税筹划工作是企业经营管理中的一个非常重要的环节。然而，在激烈的市场竞争中，众多房地产企业的管理者往往忽视了纳税筹划的重要性，错误地将工作重心仅放在项目建设进度和房屋销售上。企业管理者对纳税筹划工作的忽视，直接导致企业上下所有人员对纳税筹划工作不够重视，最终影响纳税筹划工作的正常进展，导致企业纳税筹划工作不规范、不合理等问题，可能使企业面临税务风险。
    （二）风险管理体系不完善
    房地产企业风险管理方面不完善，导致土地增值税管理工作中存在各类风险。首先，房地产企业风险管控侧重于事后管理。管理者在处理土地增值税时，主要聚焦于损失的弥补，而忽视了前期的规划和预防，这加重了企业的税负。其次，风险预警机制薄弱。多数房地产企业采用的传统系统缺乏智能化，无法有效预警潜在风险，这增加了企业面临税务风险的可能性。最后，风险评估方法存在缺陷。房地产企业在评估风险时，过于依赖内部信息，而忽视了外部信息的重要性，这影响了风险评估的准确性。除此之外，房地产企业在风险评估时主要依赖定性的方法，这种做法因缺乏定量分析的支撑，可能会削弱风险评估的精确度。
    （三）对纳税相关政策了解不够深入
    房地产企业从开发项目前期建设到销售阶段，涉及的税种较多，国家为了促进房地产行业的稳定发展，出台了一系列税收相关政策。然而，众多房地产企业未能及时跟进税收相关的最新政策，尤其对于土地增值税的变动关注不足，致使纳税筹划工作滞后，未能充分发挥效用，进而增加了不必要的经营成本，最终影响了企业的预期收益。
    （四）缺乏专业的纳税筹划人才
    对于房地产企业来说，纳税筹划工作涉及开发项目的全过程，土地增值税纳税筹划工作人员需要具备扎实的税务专业知识、会计专业知识及实践知识，包括对国家税收政策、法律法规的理解，以及对会计的核算和财务管理的掌握。但目前据调查，我国大多数房地产企业的税务工作由会计出身的人员担任，其不具备专业的纳税筹划知识，导致房地产企业无法正确评估土地增值税涉及的税务风险，无法制订出科学有效的土地增值税纳税筹划方案。除此之外，缺乏专业的纳税筹划人才导致企业的税务管理方面也存在风险。
    （五）企业内外部沟通不及时
    企业在进行纳税相关的工作过程中可能会对政策的解读、程序等方面存在一些疑点，税务机关应当对企业有关纳税行为的各种疑点提供指导和协助。这个过程可能需要企业和税务机关之间不断沟通。除此之外，企业税务部门要加强与财务及其他业务部门之间的沟通。然而，很多企业在沟通方面存在不足。一方面，很多企业认为税务机关作为企业纳税行为的监督者和征收者，与其过于频繁地沟通可能会触发税务稽查等，因此导致企业的税务人员在纳税行为的沟通方面表现出不积极的态度。另一方面，企业的纳税筹划工作，包括房地产企业的土地增值税纳税筹划工作，需要各个部门之间的相互配合，然而，在实际中，很多业务部门认为纳税筹划工作就是财务及税务部门的工作，与其他部门没有关系，导致参与感低、沟通不积极，最终导致财务及税务部门进行税务筹划工作时，无法及时获取数据，可能导致企业面临各种税务风险，进而影响企业的效益。
    四、房地产企业土地增值税纳税筹划的建议
    （一）提高纳税筹划意识
    一方面，企业税务及财务人员要提高纳税筹划意识并主动结合企业自身及行业特点，明确纳税筹划方向，制定切实有效的策略，以规避被动和低效的筹划，从而助力企业从纳税筹划中获益。另一方面，房地产企业的经营管理人员乃至全体员工都应当培养纳税筹划意识，重视和学习纳税筹划知识。只有企业上下全体人员重视纳税筹划工作，才能帮助财务及税务人员制订有效的纳税筹划方案，进而提升企业的纳税筹划工作水平，减少企业的经营支出，提高企业的经济效益。
    （二）完善风险管理体系
    一是将风险管控工作贯彻于开发项目的事前、事中、事后三个阶段。在项目开发时，要考虑土地增值税的纳税筹划工作，同时，要及时掌握开发项目各阶段的税收优惠政策，尽可能地在合理范围内增加可扣除的金额，以达到合理、合法避税目的；二是优化土地增值税风险管理架构。房地产企业可以引进智能化系统，建立风险预警系统，以便当风险数据达到预警值时管理层快速及时地采取措施，避免风险的扩大；三是完善风险评估方法。在进行风险评估时，房地产企业不仅需深入分析内部运营状况，还应广泛搜集外部市场数据，如宏观经济趋势、政策调控、市场需求等，以确保全面评估风险。例如，长沙房地产市场风险评估报告中提到的供求关系和成交量数据，以及2025—2030年中国房地产项目风险评估报告中提及的行业现状和政策环境，都是企业进行风险评估时不可或缺的外部信息。除此之外，风险评估的时候要结合定性和定量两种方法，以提高风险评估的准确性。
    （三）及时掌握最新的纳税政策
    国家关于房地产企业涉及的税种出台了各类纳税政策，作为企业财务及税务人员，不仅要对这些政策研究透彻，而且要及时、准确地掌握最新政策，通过科学、合理地运用政策，制定合理的纳税筹划策略，达到避税的效果，降低企业的纳税风险，以增加企业的效益。
    （四）加强纳税筹划人才建设
    房地产企业进行土地增值税的纳税筹划，亟须拥有具有多方面专业技能的人才参与。一方面，企业在人才招聘时，应根据企业的业务需要和行业特点，制订明确的招聘计划、招聘条件。招聘过程中，企业需重点考查应聘者的纳税筹划意识、专业知识及实操能力，并利用自身优势，在竞争中提供具有吸引力的待遇，以吸纳更多优秀人才。另一方面，企业应建立完善的人才培养体系。企业应定期开展财税知识培训，内容涵盖财税专业知识、纳税筹划技巧及财务报表分析等多方面。除此之外，企业应鼓励财税部门员工参加继续教育，如考取注册会计师、税务师等职称，以提升其专业素养，使其胜任财税工作，进而为企业的纳税筹划工作贡献力量。
    （五）加强内外部沟通
    一是加强企业财税部门与其他业务部门的协同工作。土地增值税的纳税筹划工作贯穿开发项目的全过程，而纳税筹划工作需要的相关资料来源于企业的各个业务部门，因此，加强各部门之间的沟通，便于制订出有效的纳税筹划方案。二是房地产企业要加强和税务机关之间的沟通。鉴于我国纳税政策的频繁更新，企业必须及时掌握最新政策，并在解读上遇到困难时主动与税务机关沟通，以避免因误解政策而产生不必要的税务风险。例如，房地产企业在土地增值税清算过程中，应根据国家税务总局的相关规定，合理计算销项税额，并在必要时调整收入，以确保税务合规。同时，企业应关注税务机关对销售价格真实性和价格公允性的审核，避免因销售给关联企业而产生“销售单价偏低”的风险。
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