城市更新背景下非标商业体消费新生态构建探析
何胜男

      【摘要】非标商业体作为城市更新背景下商业空间重构的创新形态，契合了消费需求迭代与商业生态演进的内在规律。本文从空间形态、业态组合、运营模式三个维度，探讨其如何突破“网红效应”，构建以体验性、在地性、社群性、差异性为内核的可持续消费新生态。这种从“流量变现”向“价值深耕”的转型，本质上是对“人的连接”的回归——商业生态的可持续构建，终将立足于对人的深度尊重与需求满足。
      【关键词】非标商业体 城市更新 消费新生态
一、研究背景与研究问题
      当前，中国城镇化已从高速扩张阶段转向存量优化阶段，商业空间的发展逻辑面临着深刻转型。过去二十年，以万达、华润为代表的标准化商业综合体凭借可复制的“一站式”模式迅速铺开，有效满足了城镇化初期消费者的基础需求。然而，伴随着市场持续饱和与消费需求的结构性升级，其空间同质化、业态趋同化问题日益凸显。叠加同期宏观经济下行压力与线上零售冲击加剧等多重挑战，传统标准化商业体普遍陷入“客流下滑－租金下调－品牌撤离”的困局。 
      在此背景下，城市更新为存量空间活化提供了关键契机，丰富了“非标商业体”的形态。以上海鸿寿坊（2023年改造）、武汉平和打包厂（2024年改造）、成都祠堂街（2023年改造）等项目为代表，通过重构空间叙事、深度融合在地文化、创新业态与沉浸场景，颠覆传统范式，激活实体商业活力，标志着发展范式从“规模效率优先”向“内容价值优先”的转向趋势。然而，非标商业体项目在发展初期暴露出对“网红打卡”效应的依赖，可持续内容生产能力薄弱以及精细化运营能力缺失等隐忧。部分项目难以跨越从“流量变现”至“价值深耕” 的鸿沟，面临生命周期短暂与核心竞争力空心化的风险。因此，本研究的核心问题是：在城市更新驱动下，非标商业体如何突破“网红化”路径依赖，构建具备持久生命力与核心竞争优势的差异化发展模式，从而有效构建并维系可持续的城市消费新生态。
二、概念界定
      非标商业体：是相对于传统标准化的商业综合体而言的商业形态，它们以满足个性化消费为核心，对商业的建筑结构、空间场景、品牌组合和运营逻辑等方面进行重构和价值再造的一种创新型、差异化的商业形式。
      城市更新：2022年党的二十大报告中提出“实施城市更新行动”“打造宜居、韧性、智慧城市”，为后续政策制定提供战略导向。2025年5月2日发布的《中共中央办公厅 国务院办公厅关于持续推进城市更新行动的意见》，明确将城市更新定义为“推动城市高质量发展、不断满足人民美好生活需要的重要举措”，并提出了到2030年实现“城市结构优化、功能完善、文脉赓续、品质提升”的目标。城市更新的原则是坚持“保护第一、应保尽保”，以及“不搞大拆大建”，“政府引导、市场运作、公众参与”。
三、城市更新背景下的商业空间转型和商业生态演进
      标准化商业综合体的发展困境，本质上是城镇化发展、消费升级与分化共同作用的结果。在快速城镇化的驱动下，房地产规模化开发催生了标准化商业综合体作为基础性商业配套呈现迅速扩张的态势。然而，随着社会经济发展日趋成熟，消费需求结构也悄然发生着深刻的变迁：从追求商品的功能属性，转向注重消费过程的情感体验、文化认同、社会交往与自我表达。与此同时，宏观政策导向与城市发展模式亦发生着深刻转变。 城市建设的重心已从大规模增量扩张转向以“城市更新”为主导的存量优化与品质提升。政策鼓励通过精细化的局部改造与功能活化（“微更新”）为城市注入新的商业活力。非标商业体为存量空间（工业遗存、历史街区、低效物业）改造提供契机。消费升级与分化创造了商业需求的细分空间，非标商业体能更精准地回应城市居民日益提升的文化品位与多元化、个性化的消费诉求。因此，非标商业空间的兴起与发展，并非偶然现象，而是社会经济演进、消费需求迭代与城市发展转型共同驱动的历史必然与时代需求。
四、非标商业体构建城市消费新生态的核心路径
      （一）空间价值重构：场景创新与叙事赋能
      空间价值重构的核心在于将空间本身转化为具有叙事力的内容IP。场景创新层面，建筑存续与功能再造是关键：保留老厂房原始结构融入现代艺术装置（武汉平和打包厂），延续民居格局以动线串联历史（上海鸿寿坊），利用厂房特性策划展览（广州红专厂），通过混搭业态（成都Regular源野）构建差异化竞争力。叙事赋能层面则注重文化解码与情感共鸣：运用视觉符号和互动科技重现历史场景（西安老城根AR导览），通过旧物陈列激活记忆（广州沙面岛光影档案局），将空间转化为可传播的文化载体。这种“空间即内容”的改造模式，创造了充满探索性与沉浸感的复合消费场景，既赋予旧建筑独特的商业价值。又提升了其文化内涵。
      （二）业态价值重构：小众聚合与社群运营
      构建以内容力与社群性为根基的垂直生态体系。小众聚合是指，摒弃对知名连锁品牌的路径依赖，转而聚焦具备独特理念与强内容生产能力的主理人品牌（成都COSMO引入潮流设计师集合店），精准锚定细分客群，培育高黏性的圈层文化与身份认同，从而提升消费者停留时长与消费概率。社群运营是依托数字化工具深化用户运营，借助微信小店、视频号等构建私域流量池，实现线上线下场景无缝衔接的精准营销，形成“品牌－场景－用户”的共生闭环，强化复购与生态的可持续性。
      （三）运营价值重构：构建价值共创的共生网络
      彻底颠覆传统的租户管理逻辑。首先，不采取单向的收租模式，而是通过激励商户深度参与空间营造与活动策划，形成责任共担、价值共享的利益共同体（深圳南头古城主理人孵化器）。其次，以持续的内容生产（长沙潮宗街废墟剧本场）替代单纯的流量思维，通过精心策划的文化、艺术与社群活动，破解运营淡旺季难题，塑造“常来常新”的空间吸引力与持久活力。最终，通过会员制与深度服务（福州烟台山天台社群银行），将消费者转化为具有高黏性与归属感的社群成员，实现从单次交易到长期关系的跃迁。
五、非标商业体发展面临的挑战
      （一）“网红效应”的不可持续性风险：部分项目凭借独特的空间场景、话题性或社交媒体传播效应在开业初期迅速成为现象级打卡地，吸引大量符号性消费客流。然而，随着其新奇感逐渐消退，空间对消费者的边际吸引力下降，访客流量和商业活力持续衰退。对商业的可持续性构成严峻挑战。
      （二）盲目复制引发的“新同质化”风险：用标准化思维来做非标项目，在一个非标商业做成功后，争相模仿这种模式（比如在古建筑群商业街区改造成功后建造多处仿古街区）。本质上是将“非标”异化为另一种可复制的“标准”，背离了其追求差异化的初衷，最终将引发消费者的审美疲劳与价值质疑。
      （三）区域市场适配性错位：非标商业体对消费力、文化土壤、品牌资源及运营能力要求较高。在商业成熟度相对较低的二、三线城市，盲目移植一线城市模式或过度追求形式上的“非标”，可能因客群基础薄弱、消费习惯差异而导致“水土不服”。区域发展需尊重市场规律，考虑当地消费阶段与承载力，避免脱离实际的“为差异而差异”的误区。
      （四）投资回报周期压力：非标商业体普遍存在前期改造成本高、培育周期长、非刚需业态占比大等特点。对主理人品牌等创新业态的扶持，意味着需要承担市场培育成本。若租金定价脱离项目实际收益能力（尤其在早期），或过度依赖活动引流等非稳定性收入，将难以支撑健康的现金流与长期运营。构建多元化、稳健且适配非标特性的盈利模型（如保底租金+销售分成+IP授权）是保障其可持续发展的关键。
六、构建可持续性的非标商业消费新生态的建议
      （一）体验性：以内容和服务创造价值
      在基本消费需求得到充分满足的社会经济发展阶段，单纯的购物体验越来越被有创意的内容和有诚意的服务所取代。内容上， 通过策划丰富、持续且有深度的内容体验，如糅合“五感”提供沉浸式的创新场域、每月更新策展主题（广州永庆坊非遗快闪实验室）、设计具有传播属性的消费凭证（景德镇陶溪川窑烧二维码陶片），让消费者在参与过程中获得认知启发、情感共鸣或技能提升。服务上，提供服务的核心是创造难忘的参与感和专属感。可以借助科技辅助手段，如数字艺术、智能交互、AR/VR等赋能和深化上述内容与服务体验，创造更沉浸、便捷或新奇的形式，从而提升用户黏性。
      （二）在地性：植根本土打造文化IP
      深深植根于所在区域的独特文脉，不是简单复制传统元素，而是解构后的现代性表达。通过引入在地非遗技艺、扶持本土艺术家、策划主题鲜明的艺术展览等方式，将空间转化为“内容生产”的平台，讲述独特的地方故事（福建烟台山历史建筑认养计划）。与高校共建地域文化研究实验室（成都麓湖与川大非遗研究中心合作），把对本土文化的深度挖掘的学术高度与创新表达的商业操盘深度结合，能够构建起无法复制的文化消费生态，赋予空间真正的灵魂和持久的吸引力，吸引寻求文化认同和深度体验的消费者。
      （三）社群性：营造社区共生的情感归属
      这要求彻底告别急功近利的“流量思维”，转而致力于社区共生的场景营造。将空间打造成为开放的“邻里中心”或多元的“社群空间”，使其自然融入城市肌理。通过持续运营社群活动，激发用户参与和共创，培养稳定的客群基础，形成基于共同兴趣和生活方式的强情感纽带，这是可持续运营的基石。
      （四）差异性：多维度协同发力创造价值
      城市消费新生态的差异性优势，源于上述三个维度协同作用下的深度价值创造。这种由深度内容服务、独特在地文化、强社群联结共同构筑的多维价值体系，形成了非标商业难以被模仿和替代的核心竞争力，是其穿越周期、实现可持续发展的根本保障。
      商业空间的终极命题，始终是“人的连接”。从标准化商业的兴衰到非标商业的崛起，本质是消费逻辑从“功能满足”向“情感连接与价值认同”的深刻转变。未来的竞争，终将回归对“人”的尊重——尊重地域文化、尊重个体体验、尊重城市记忆。这不仅是商业的进化，更是城市活力与人文温度的回归。
参考文献
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