城市更新浪潮下建筑企业商业模式创新研究
尹亚亚

      【摘要】城市更新已成为中国新型城镇化进程中的关键一环。面对其周期长、重运营的复杂特性，传统建筑企业以单一施工总承包为核心的商业模式显现出严重不适应性，面临利润空间受限与核心能力不匹配的双重困境。为把握此轮结构性机遇，建筑企业亟须进行系统性的商业模式创新。研究认为，企业转型的核心在于实现从“工程承建商”向“城市综合服务商”的角色跃迁。这一转型需要通过重塑以“空间价值创造”为导向的价值主张、构建“工程收益与运营收益”相结合的多元化收入来源、再造以投融资和资产管理为代表的综合软实力，以及拓展开放共赢的产业生态伙伴关系等路径实现。本文旨在为新时期建筑企业的战略转型与可持续发展提供路径参考。
      【关键词】城市更新；建筑企业；商业模式创新；投建营一体化
引言
      当前，中国城市发展正经历一场深刻的结构性变革，其核心特征是从大规模的增量扩张转向以存量提质为主的内涵式发展新阶段。在此宏观背景下，城市更新作为推动城市高质量发展、提升人居环境的关键举措，已从局部试点演变为全国性的时代浪潮。城市更新项目不再是简单的旧城改造，其内涵扩展至涵盖产业、文化与生态的综合性系统工程，其长周期、重运营的属性对所有参与方均提出了全新要求。对于长期习惯于传统施工承包模式的建筑企业而言，这场浪潮带来了严峻挑战。原有的商业模式以被动执行、赚取固定工程利润为核心，其单一的工程建造能力，难以匹配城市更新的全周期价值需求，在产业链中地位被动。因此，建筑企业能否突破传统路径依赖，主动实现商业模式的创新与重塑，便成为其把握时代机遇的关键。
一、转型背景：建筑企业在城市更新中的挑战与机遇
      （一）传统商业模式的局限性
      长期以来，中国建筑企业在高速城镇化的增量市场中，形成了以施工总承包为核心的传统商业模式。该模式的突出特点是企业作为项目的被动执行方，在业主完成前期策划与设计后介入，承担具体的工程建造任务。这种角色定位决定了其业务范围局限于产业链的中间环节，主要依靠规模扩张和成本控制来获取相对固定的工程利润。然而，当城市发展重心转向存量更新，这一成熟的商业模式便显现出深刻的局限性。首先，其盈利能力面临严峻挑战。在日益激烈的市场竞争下，工程报价被持续压低，加之原材料与人工成本的不断上涨，传统建造业务的利润空间已相当微薄。企业深陷同质化竞争的泥潭，难以形成差异化优势。其次，传统建筑企业单一的工程建造能力，与城市更新项目的综合性需求之间存在显著的“能力鸿沟”。城市更新并非简单的推倒重建，而是涉及前期市场调研、项目策划、投融资方案设计、产业内容导入、后期资产运营与社区治理等贯穿项目全生命周期的复杂活动。传统建企恰恰在价值链前端的“投、策、融”与后端的“运、管、服”等环节存在能力短板。这种结构性的能力缺失，使其难以主导或深度参与城市更新项目，无法分享项目建成后因空间价值提升而产生的长期增值收益，最终导致其在这一轮城市发展浪潮中角色被动、价值获取能力低下。
      （二）城市更新背景下的发展契机
      尽管挑战严峻，城市更新浪潮同样为勇于转型的建筑企业展露了前所未有的发展契机。最直接的体现，便是广阔的市场增量空间。全国范围内大量的老旧小区、老旧厂区、城中村及历史文化街区的改造需求，共同构成了一个规模万亿级的、可持续的庞大市场，为建筑行业告别“增量依赖”提供了新的增长引擎。这片蓝海市场不再是简单的规模比拼，而是为企业提供了实施战略转型、开拓新业务赛道的绝佳舞台。
      更深层次的契机在于，城市更新驱动建筑企业实现价值链的根本性跃迁。企业有机会打破仅作为“承建商”的单一角色束缚，向上游延伸至项目策划与投资决策环节，向下游拓展至资产管理与空间运营服务，从而转变为贯穿项目全生命周期的“综合服务商”。角色的转变带来了收入模式的根本性变革，企业盈利不再局限于一次性的、微薄的工程利润，而是能够构建起“工程建造收益、长期运营收益、资产增值收益”三者相结合的多元化、可持续的收入结构。这种从“赚快钱”到“赚慢钱、赚长钱”的转变，不仅能显著提升企业的盈利能力与抗风险水平，更能使其深度融入城市发展进程，重塑自身品牌形象，最终在新时期的市场竞争中建立起难以复制的核心优势。
二、创新路径：建筑企业参与城市更新的商业模式构建
      （一）价值主张重塑：实现从建造到价值创造的跨越
      建筑企业投身城市更新，其商业模式创新的逻辑起点与核心驱动力，源于对自身价值主张的根本性重塑。传统增量开发时代，建筑企业的价值主张清晰而单一：作为工程承建方，为业主或开发商提供符合质量、工期与成本要求的物理建筑产品。其关注焦点在于“物”的交付，角色定位是产业链中被动的执行者。然而，城市更新的复杂命题，要求企业必须完成从“建造”到“价值创造”的关键跨越。这一跨越的本质，是企业交付物从孤立、静态的建筑物，升维为融合了产业功能、文化内涵、社区服务与长期活力的“空间产品”或“综合解决方案”。
      实现这一价值主张的重塑，首先要求企业思维模式的彻底转变，即从“乙方思维”转向“用户思维”与“运营思维”。企业必须站在城市管理者、终端消费者和产业客户的立场，去前瞻性地思考“空间建成后如何使用、如何运营、如何持续产生价值”等根本问题。例如，将老旧厂区转化为创新孵化器或文化地标，为区域注入新动能；同理，对于老旧小区的改造，其价值主张也绝非简单的楼宇翻新与管线更换，而是升级为构建一个集智慧安防、社区养老、便民服务、邻里交往于一体的“完整社区”服务体系。这种从“按图施工”向“按需定制”的演进，推动建筑企业从产业链末端走向价值整合前沿，为商业模式创新奠定基础。
      （二）收入来源多元化：探索工程与运营收益组合
      基于价值主张的成功重塑，建筑企业商业模式创新的直接体现，便是对收入来源进行系统性的多元化构建。告别过去仅依赖一次性工程利润的单一模式，转而探索“工程建造收益”与“长期运营收益”相结合的复合型收入结构，是企业实现可持续发展的必然选择。这一转变的核心在于将企业创造的长期空间价值，通过金融与商业手段转化为持续的现金流回报，从而平滑传统建造业务的周期性波动，提升整体盈利能力的稳定性与厚度。
      在具体的实践路径中，“投建营一体化”是其中最为深刻的变革。在此模式下，建筑企业不再是单纯的承包商，而是以投资人、开发商和运营商的多重身份主导项目全周期，其收入来源也因此变得极为丰富，涵盖了商业物业的租金、产业园区的管理服务费、文化旅游项目的门票收入、长租公寓的租金收益等。这种模式虽然对企业的资金实力和综合能力要求最高，但回报也最为丰厚，能够让企业完整地分享城市更新所释放的全部资产增值红利。作为向一体化转型的过渡或补充，企业还可以灵活采用“小股权投资+工程总承包”的模式。这种方式允许企业以相对较少的资金投入获取项目的部分股权，以此锁定利润相对可观的工程总承包权，并在未来分享项目的部分运营收益或资产处置增值。对于规模更大、公益属性更强的片区综合开发项目，PPP（政府和社会资本合作）模式则提供了重要的参与途径，企业通过与政府合作，其回报机制通常与可用性付费、运营绩效付费等挂钩，形成稳定的长期收入。展望未来，当企业持有的优质运营资产形成规模后，更可借助公募REITs等金融工具实现资产证券化，盘活存量资产，完成资本的良性循环。
      （三）核心资源与能力再造：强化企业综合软实力
      全新的价值主张与收入模式，必然要求建筑企业对其核心资源与能力体系进行一次深刻的再造。企业若想在城市更新领域扮演主导角色，就必须从过去依赖工程技术、施工经验等“硬实力”的传统路径中跳脱出来，着力培育和强化以“投、策、营、管”为核心的综合软实力。这标志着企业竞争力的基础，正从有形的资产与设备，转向无形的知识、体系与资源整合能力。其中，强大的投融资能力是转型的第一道门槛。企业需要建立专业的金融团队，使其不仅能测算工程成本，更能精准评估项目的长期投资回报、设计灵活的融资结构、并有效对接银行、基金、信托等各类社会资本，从而解决城市更新项目前期投入巨大的资金难题。
      紧随其后的，是产业策划与内容导入能力。一个成功的更新项目，其生命力源于其产业内容。建筑企业必须具备洞察区域经济发展趋势、精准把握区域经济脉搏的能力，成功引入匹配的商业、文化或科技类业态，实现业态与空间的有机融合。同样关键的是资产运营管理能力。为了获取稳定的长期收益，企业必须组建或引入专业的运营管理团队，负责建成后的物业管理、租户服务、品牌推广与社区活动组织，通过精细化运营持续提升资产价值。为了支撑这些新能力的生长，企业必须进行相应的组织架构变革，例如设立投资发展部、资产管理部等专门机构，并大力引进金融、策划、商业管理等领域的复合型人才，实现人才结构的根本性升级。
      （四）重要伙伴关系拓展：构建协同发展的产业生态
      城市更新项目的内在复杂性，决定了任何单一主体都无法独立完成所有任务。因此，建筑企业商业模式创新的另一项关键，在于从传统的单打独斗，转向主动构建一个开放、协同、共赢的产业生态。企业的新角色不再是封闭的承包商，而是一个善于链接各方资源的平台与整合者。这种伙伴关系的拓展，是企业核心竞争力的重要外延，其广度与深度直接影响着企业驾驭复杂项目的能力。首要的是与金融机构建立深度的战略合作关系。这超越了传统的项目贷款业务，旨在与银行、基金等共同设计针对城市更新长周期、慢回报特点的创新性金融产品，实现风险共担与利益共享。
      其次，与专业的运营机构结成联盟是弥补自身短板的有效策略。建筑企业可以发挥其在空间改造和成本控制上的优势，同时引入在商业地产、文化旅游、产业园区等领域具备成熟经验的专业运营商，通过强强联合，确保项目从“建得好”向“用得好”平稳过渡，最大化资产的运营效益。此外，广泛链接产业资源方同样至关重要。为了实现精准的产业导入，企业需要建立一个涵盖科技、文创、教育、康养等多个领域的“产业朋友圈”，这些伙伴不仅是未来的租户，更是共同创造空间价值的核心力量。最后，与政府部门保持积极、透明的沟通，建立互信的伙伴关系，能够帮助企业准确把握政策导向，更好地将项目目标与城市公共利益相结合，从而为项目的顺利推进营造良好的外部环境。
三、结语
      面对城市更新的浪潮，建筑企业突破传统模式局限的根本出路，在于进行一场深刻的商业模式创新。其核心是从“工程承建商”向“城市综合服务商”的战略跃迁。这一转型需要企业重塑价值主张、多元化收入来源、再造核心软实力并构建产业生态。成功实现这一系统性重塑的企业，不仅能开拓自身的可持续增长路径，更将成为推动城市高质量发展的关键力量。
参考文献
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