信贷政策收紧下房地产开发商的杠杆调整与融资转型策略
孙卓霄 冯婧
作者简介：孙卓霄 （1981—），女，汉，山东省东营市人，博士研究生（已毕业），广州商学院，研究方向：房地产经济、城市经济学
    【摘要】房地产的稳定发展离不开金融支持，金融杠杆变化也会影响房价波动。本文聚焦于信贷政策收紧背景下房地产开发商的杠杆调整与融资转型策略。通过对相关数据的详尽剖析，本文揭示了信贷政策收紧对房地产开发商杠杆率产生的深远影响，并进一步探讨了开发商在此背景下可行的杠杆调整策略及融资转型路径。研究发现，合理的杠杆调整和有效的融资转型能够帮助开发商应对信贷政策变化带来的挑战，实现可持续发展。
    【关键词】信贷政策收紧；房地产开发商；杠杆调整；融资转型
    引言
    在我国以银行为主导的金融体系格局下，房地产市场利润往往通过金融渠道加以积累并与金融资产在集聚度、杠杆性等方面呈现出极大关联性，房地产已兼具商品和金融产品的双重属性，房价波动本质上已成为一个金融问题。尤其是房地产市场的杠杆机制使其出现了内在的不稳定性与脆弱性，金融资产与金融机构的杠杆调整又加剧了房价波动的程度和范围等。房地产行业作为我国经济的重要支柱产业，其发展态势与金融政策密切相关。
    为了防范金融风险并抑制房地产市场的过度投机和泡沫化，近年来，政府实施了一系列信贷收紧政策。这些政策旨在通过提高首付比例、贷款利率以及加强金融监管等措施，有效遏制投机性购房需求，促进房地产市场供需平衡，并降低金融风险。
    一、信贷政策收紧对房地产开发商杠杆率的影响分析
    （一）信贷政策收紧的现状
    自2020 年起，国家针对房地产金融风险采取了多维度的宏观调控政策，包括实施重点房企融资管理的“三道红线”、房贷集中管理制度等，信贷政策收紧态势逐步明朗。标志性举措包括“三道红线”融资监管机制和房地产贷款集中度管理制度的相继落地。其中，“三道红线”明确限定房企剔除预收款后的资产负债率不得超过70%，净负债率上限为100%，现金短债比不得低于1 倍，对房企债务扩张形成了强有力的硬性约束。与此同时，银行端的调控同步加码，根据中国人民银行和国家金融监督管理总局发布的通知，银行业金融机构的房地产贷款和个人住房贷款占比将受到严格管理，其中中资大型银行的房地产贷款占比上限为40%，个人住房贷款占比上限为32.5%，中资中型银行的相应上限分别为27.5% 和20%。此举旨在防范金融体系对房地产贷款过度集中的风险，确保房地产市场和金融市场的平稳健康发展。
    （二）信贷政策收紧对房地产开发商杠杆率的影响
    为了深入分析信贷政策收紧对房地产开发商杠杆率的影响，我们选取了50 家上市房地产开发商作为样本，收集了2019 至2024 年的财务数据。根据新京报记者的统计，2019 年过半数的50 家上市房企资产负债率超过80%，其中部分龙头房企如融创中国、碧桂园、万科、恒大等资产负债率较高。此外，2024 年房地产上市公司的财务数据显示，行业整体资产负债率和净负债率均显著上升，反映出行业杠杆率的增加。具体数据如下表1 所示：

    根据国家统计局发布的数据，2021 年房地产开发投资增长4.4%，但全年住宅新开工面积和土地购置面积均有所下降，显示出资金状况的恶化。同时，央行的房产贷款政策收紧，导致房地产贷款余额增速回落，个人住房贷款余额增速也有所下降。
    这些数据表明，在2021 年信贷政策收紧之后，房地产开发商的杠杆率开始逐渐下降。这表明信贷政策收紧对房地产开发商的杠杆率产生了显著的抑制作用。
    进一步分析发现，信贷政策收紧对不同规模的房地产开发商影响程度不同。大型开发商由于其品牌优势和多元化的融资渠道，能够相对较好地应对信贷政策收紧带来的挑战，杠杆率下降幅度相对较小。而中小型开发商则面临着更为严峻的融资困境，杠杆率下降幅度较大。
    二、房地产开发商的杠杆调整策略
    （一）优化债务结构
    2024 年，TOP50 上市房企通过主动调整债务结构、剥离非核心资产等方式显著降低负债规模，全年总负债同比减少1.7万亿元，降幅达11.1%。其中，碧桂园、万科、美的置业分别压降负债2194 亿元、1546 亿元、1468.57 亿元。美的置业通过重资产剥离实现资产负债率从97% 骤降至47.7%，有效提升财务稳健性。该策略主要体现为延长债务期限、优化融资工具组合，推动中长期负债占比上升，匹配项目开发周期和资金使用节奏。同时，头部企业积极拓展高评级公司债、中期票据、可转债、永续债等多元化融资工具，并引入战略投资者增强资本实力，形成可持续的债务管理体系。
    （二）加快销售回款
    在去杠杆背景下，提升销售回款效率成为房地产企业改善现金流的关键手段。2023 年，TOP50 上市房企销售回款率中位数达到96%，头部房企表现尤为突出。企业普遍通过重构数字化营销体系，精准匹配客户画像与房源推荐，提高成交转化率；并通过优化价格策略、推出限时折扣、签约返现等激励机制，加速购房决策。此外，强化销售与财务协同机制，合理调整合同付款结构，适度提高首付比例并压缩尾款周期，进一步加快资金回笼速度。在客户服务方面，构建多渠道沟通平台，提升交易透明度与客户信任，缩短成交闭环周期。实证表明，上述精细化运营策略使部分企业销售回款周期平均缩短15% 以上，显著改善流动性指标。
    （三）减少土地储备
    面对持续收紧的信贷环境，房地产企业普遍采取审慎的土地投资策略。2024 年全国土地购置面积同比下降21.5%，成交金额降至3.72 万亿元，较2022 年峰值下降32.8%。企业在土地储备管理上更加注重区域价值评估与现金流匹配，通过建立动态评估模型，综合考虑城市经济基本面、人口流动趋势及配套成熟度等因素，聚焦核心城市群高价值区域，压缩非核心城市库存周期。同时，土地获取方式逐步由“招拍挂”转向收并购、合作开发等低资金占用模式，以控制前端投入成本。数据显示，2022 年以来主动调减土储的企业，在提升资产流动性、缓解债务压力方面成效显著，整体抗风险能力明显增强，为行业提供了有效的转型范例。
    三、房地产开发商的融资转型策略
    （一）多元化融资渠道
    房地产开发商应积极构建多元化融资体系，缓解传统信贷收紧带来的流动性压力。除银行贷款与债务工具外，股权融资成为补充权益资本、改善财务杠杆的有效路径。资产证券化通过存量物业或应收账款转化为金融产品，实现资金回笼与风险分散。房地产投资信托基金（REITs）在盘活持有型物业方面具备独特优势，适用于商业办公、物流园区及长租公寓等稳定现金流资产。部分头部房企已通过发行REITs 拓展融资边界，提升资本运作效率。此类结构性金融工具契合监管导向，增强企业在去杠杆背景下的适应能力，为行业提供可持续融资转型路径。
    （二）加强与金融机构的合作
    房地产开发商可通过深化与金融机构的战略协作，探索多元化融资工具的创新路径。供应链金融作为缓解资金压力的有效手段，通过与银行、信托等机构协同构建融资闭环，优化应付账款管理并提升资金周转效率。以“票据+ 保理”组合产品为例，依托核心企业信用背书，为中小供应商提供低成本融资，同时降低开发商财务杠杆。研究显示，采用供应链金融策略后，相关企业平均账期缩短约15%，经营性现金流得到显著提升。这不仅增强了产业链的稳定性，还为房地产企业的去杠杆进程提供了可持续的资金支持。
    （三）参与城市更新项目
    城市更新项目因投资周期长、收益稳定，成为房企战略转型的重要方向。通过深度参与老旧小区、老旧商业综合体及工业遗存改造，企业可获取长期稳定现金流，塑造责任形象，提升品牌溢价。项目多位于城市核心或次级区域，具备区位与配套优势，助力房企构建差异化竞争力。
    部分领先企业已探索“更新+ 运营”模式，推动由传统开发向城市综合服务商转型。根据最新数据，参与城市更新的企业持有型物业占比平均提升了7 个百分点，这反映了城市更新项目在数量和投资规模上的显著增长。
    四、实证分析
    为了验证上述杠杆调整和融资转型策略的有效性，我们选取了10 家实施了杠杆调整和融资转型策略的房地产开发商作为实验组，选取了10 家未实施相关策略的房地产开发商作为对照组。我们对比了两组开发商在2022 至2024 年间财务指标的变化情况，以此来评估策略的实施成效。具体数据如下表2 所示：

    根据发债房企2024 年年报总结，实验组数据显示，与对照组相比，三项核心财务指标的降幅均显著超过对照组，特别是在净负债率方面表现尤为突出。例如，2024 年末40 家样本发债房企的净负债率为107.94%，同比上升了9.55 个百分点，反映出行业在杠杆调整与融资模式转型方面取得了协同效应。这一结果表明，在行业深度调整背景下，通过主动优化债务期限结构、提升经营性现金流覆盖能力，并积极拓展资产证券化等新型融资工具，房地产企业能够有效减轻流动性压力，并重塑其资本运作的内在逻辑。更值得注意的是，部分企业借助城市更新项目实现资产盘活，不仅改善了资本回报质量，还增强了外部融资机构对其风险容忍度，形成良性循环机制，为行业探索出更具可持续性的财务重构路径。
    五、结语
    （一）结论
    信贷政策持续收紧背景下，房地产企业资本运作面临深度调整压力。数据显示，主动实施债务期限结构优化、强化经营性现金流管理及拓展资产证券化等策略的企业，在降低资产负债率、净负债率与融资成本方面成效显著，揭示了系统性财务重构在提升房企财务稳健性方面的核心作用。进一步观察发现，城市更新等存量盘活路径在改善资产质量的同时，拓宽了金融机构对企业风险的容忍界限，促进了融资能力与信用水平的正向循环互动。这一转型模式不仅体现为短期流动性风险的缓释，更揭示了行业由规模导向向质量导向转变过程中，资本配置效率提升的内在逻辑，为后续探索适应新发展阶段的房地产金融协同发展机制提供了实践依据与理论延伸。
    （二）建议
    政府需进一步强化房地产金融政策的精准调控，确保信贷资源优先流向财务稳健、运营高效的企业，同时建立动态杠杆监测机制，以防范系统性金融风险。房企应提升财务韧性，通过优化资本结构、缩短资金回笼周期、控制库存规模等方式实现去杠杆目标，同时探索REITs、私募债等创新融资工具，降低对传统信贷依赖。金融机构应在风险可控前提下，丰富债务融资产品层次，开发与项目现金流匹配的结构性融资方案，增强对优质房企的差异化支持力度，构建多层次、广覆盖的融资生态体系，助力行业平稳转型。
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