基于价值链的房地产企业成本管理创新研究
陈赛玉

      【摘要】随着房地产行业的竞争加剧与利润空间的压缩，传统的成本管理模式已难以满足企业高质量发展的需求。本文基于价值链分析视角，探讨房地产企业在设计、采购、施工及运营等关键环节中存在的成本管理问题，并提出基于价值链整合的成本管理创新路径。通过引入 BIM（建筑信息模型）成本模拟系统、供应链数字平台、精益建造管理系统及智慧运维云平台，推动全过程成本协同控制与资源配置优化，旨在帮助房地产企业构建战略成本竞争优势，实现可持续发展。
      【关键词】价值链分析；房地产企业；成本管理；供应链管理；精益建造；全生命周期
引言
      随着我国房地产行业步入高质量发展阶段，市场竞争愈发激烈，政策调控常态化、利润空间收窄等因素叠加，成本管理已成为房地产企业生存发展的核心竞争力之一。传统成本管理模式多聚焦单一环节，缺乏对项目全流程、全价值链的系统考量，难以适应行业转型。价值链分析作为整合企业价值活动的有效工具，可将房地产项目全流程纳入成本管理体系，通过识别增值与非增值环节实现资源最优配置。因此，探索基于价值链分析的成本管理创新路径，有助于企业实现全生命周期成本控制，形成差异化竞争优势。
一、基于价值链分析的房地产企业成本管理目标
      （一）整合价值链环节，实现全过程成本协同控制
      房地产企业成本管理要立足价值链全局视角，系统梳理开发、建设、销售、运营等环节成本动因，构建跨职能部门成本联动机制。企业应打破部门壁垒，建立标准化成本数据接口，使设计阶段成本预控与施工阶段动态监控形成闭环。强化前期定位与后期运营的成本映射关系，推动各环节成本目标有机衔接，形成全周期成本协同网络。尤其要关注非核心环节外包决策与核心环节自主控制边界划分，通过价值链节点成本敏感性分析，实现各环节成本投入动态平衡。
      （二）优化价值活动结构，提升资源配置综合效益
      成本管理目标应聚焦价值活动重构，剥离低效环节、强化关键节点，构建更具弹性的价值创造体系。企业需建立价值活动成本效益评估模型，对土地获取、规划设计、工程建设等环节开展资源投入产出分析，识别并改造非增值活动。整合供应链资源，建立战略合作伙伴关系，实现材料采购、施工管理等环节成本集约化。注重技术要素与成本要素融合，运用 BIM 等数字化工具提升成本预测精度，推动资源向高附加值领域集中，最终形成资源投入与价值创造的动态匹配机制。
      （三）聚焦核心增值环节，构建战略成本竞争优势
      成本管理应确立差异化竞争导向，集中资源于能创造独特价值的环节。企业要通过客户价值分析，识别影响购房决策的关键成本驱动因素，如户型设计、社区配套等，将其作为成本控制与创新的重点。建立核心环节成本壁垒，形成标准化产品体系、掌握关键施工技术，以实现成本优势可持续。同时关注政策与市场动态变化，及时调整成本投入方向，确保核心环节成本竞争力与市场需求同步，最终形成难以复制的战略成本优势。
二、房地产企业成本管理存在的问题
      （一）设计阶段成本测算粗放，价值评估缺失
      设计环节成本失控，首要表现为目标成本测算未整合全生命周期价值要素。其一，房企编制测算清单时过度依赖历史数据，缺乏对地域材料价格波动、工艺技术迭代的前瞻性考量，致使基准造价偏离实际行情；其二，设计团队与成本部门协同不足，建筑师重功能美学而忽视经济性，如幕墙结构选型、机电管线排布方案未多方案比选，直接增加后期施工变更风险；其三，价值工程分析流程虚设，在精装标准、景观配置等客户敏感度高的关键部位，成本投放优先级与客户支付意愿错位，造成隐性资源浪费。
      （二）采购环节信息不对称，议价能力薄弱
      采购成本居高不下的核心矛盾在于供应链信息壁垒。一方面，区域性建材供应商市场集中度高，形成卖方定价优势，房企因缺乏跨项目集采数据分析能力，难识报价虚高成分；另一方面，招标文件技术规格描述模糊，投标单位采用不平衡报价策略，如将利润点转至后期增项条款，采购人员专业经验不足，评标时难辨此类风险。更深层次问题是战略供应商资源池更新机制僵化，长期合作产生的依赖关系削弱了竞争性谈判筹码，致使铝合金门窗、电梯等标准化产品议价空间不断收窄。
      （三）施工过程资源错配，动态调整机制滞后
      施工现场资源调度失当，集中体现为“人机料”动态匹配失衡。其一，进度计划编排未充分考虑雨季汛期、政策停工令等外部因素，土方开挖与主体施工衔接空档致机械设备闲置，产生租金损耗；其二，劳务分包模式下用工峰值预测偏差，致局部工序窝工，而混凝土浇筑等连续作业环节又因劳动力短缺赶工支付溢价；其三，成本动态监控依赖月度报表滞后数据，项目出现设计变更或地质突变时，成本工程师未同步测算盈亏平衡，材料超耗超预警阈值才被动调整采购计划，大幅延长止损滞后期。
      （四）运营阶段能耗管理粗放，服务成本虚高
      后期运维成本失控，归因于能耗基线管理与服务定价机制存在双重缺陷。首要问题是建筑能源管理系统（BEMS）未接入实时监测终端，暖通空调与照明设备运行策略仅靠物业人员经验手动调节，无法随季节性负荷变化分时分区节能。其次，公共区域设施维护外包合同采用“成本加成”定价模式，服务商实际人工投入与备件更换频次缺乏第三方审计，保洁绿化等基础服务易人效虚报。更深层矛盾是持有型物业成本分摊规则缺失，租户独立计量分项设备与公共能源管网混同核算，加剧物业管理费收缴争议。
三、基于价值链分析的房地产企业成本管理创新路径
      （一）建立 BIM 成本模拟系统，实现设计价值精准测算
      房地产企业设计阶段成本失控，根源是传统测算模式未有效整合全生命周期价值要素，建立 BIM 成本模拟系统可系统性化解此矛盾。该系统以参数化建模技术为核心，将地域材料价格波动、工艺技术迭代等动态变量嵌入三维模型，设定材料单价、施工工效等参数阈值，实现基准造价与实际供需行情自动校准。
      其一，房企需构建基于 BIM 技术的参数化模型，整合建筑结构、机电管线等专业数据于统一平台，实现多方案动态比选。该模型可实时关联地域材料价格库与工艺数据库，自动校准基准造价偏差，消除因历史经验依赖造成的测算失真。
      其二，系统应嵌入价值工程分析模块，量化客户敏感度指标，如精装标准、景观配置等，经成本－效益模拟生成优先级清单。建筑师调整设计方案时，系统自动触发经济性验证，强制优化高成本低效益构件选型，避免设计团队与成本部门协同脱节。
      其三，引入客户支付意愿映射机制，在方案深化阶段同步生成成本投放热力图，定位资源浪费风险点。如幕墙结构选型关联供应商报价波动曲线，动态生成替代方案成本阈值预警，平衡美学需求与经济性。
      （二）搭建供应链数字平台，构建采购成本最优解
      采购环节信息不对称问题，可通过构建供应链数字平台实现突破性改善。该平台需整合跨项目集采数据与区域建材市场行情，利用大数据分析识别供应商报价异常波动，设定价格偏离度预警阈值，自动标记潜在虚高成分。
      其一，企业应建立供应商动态评估模型，整合跨项目集采数据与市场行情监测模块。该模型借助机器学习算法识别报价异常，自动标注虚高条目并生成议价策略建议书。如铝合金门窗等标准化产品，平台可匹配历史成交价与当前原材料期货价，生成合理议价区间参考值。      
      其二，须重构招标评标机制，依托平台提升采购透明度。该机制内置于数字平台，设定标准技术规格模板，消除描述模糊问题。企业应建立标准化招标文件库，将技术规格细化为可量化性能指标，避免投标单位利用模糊条款不平衡报价。平台嵌入智能评标模块，借助机器学习算法识别报价结构中的利润转移点，如对铝合金门窗、电梯等标准化产品，系统自动比对历史中标数据与当前报价差异率，辅助采购人员识别异常报价。
      其三，建立供应商资源池动态更新流程，提升议价能力可持续性。为优化战略供应商管理，平台应设计动态资源池更新机制，根据供应商交付准时率、质量合格率等设定淘汰规则，同时引入竞争性谈判模拟功能，通过虚拟议价场景预测不同供应商价格弹性，增强企业议价能力。
      （三）推行精益建造管理系统，优化施工资源配置
      推行精益建造管理系统可从根本上解决施工过程资源错配问题。该系统以“人机料”动态协同为核心，借助内置的外部变量数据库实现进度计划智能校准。 其一，系统要整合近五年项目所在地气象数据、政策停工记录等信息。编制土方开挖与主体施工衔接计划时，自动识别雨季汛期等风险窗口，生成备选工序方案，如将室内管线预制与室外土方作业并行，减少机械设备闲置时间。
      其二，针对劳务分包用工波动，系统应建立工序复杂度与劳动力需求关联模型。混凝土浇筑等连续性作业前72 小时启动劳动力预警机制，若预测用工量不足，自动推送周边项目富余劳动力信息，并通过工序拆分避免局部窝工。
      其三，为解决动态调整滞后问题，系统需接入施工现场实时数据采集终端。出现设计变更或地质条件突变时，成本工程师能立刻调用内置盈亏平衡测算模块，同步生成材料用量调整建议，确保在超耗量达预警阈值前完成采购计划优化。
      （四）开发智慧运维云平台，降低全生命周期成本
      开发智慧运维云平台能系统性改善运营阶段成本管理粗放的现状。该平台借助能源监测与服务监管双模块，实现运维成本精准控制。      
      其一，平台要部署物联网感知终端，将暖通空调、照明等设备运行数据实时传至云端。季节交替致负荷变化时，系统自动生成分时分区调节方案，取代传统人工经验操作，降低能源消耗。
      其二，针对外包服务成本虚高，平台应建立服务质量与成本挂钩的评估体系。在保洁绿化等外包合同中嵌入人效监测指标，通过定位打卡与服务区域覆盖率分析验证实际人工投入，同时引入第三方审计核查备件更换频次。
      其三，为解决持有型物业成本分摊争议，平台需构建独立计量与公共分摊核算模型，分离租户独立使用设备与公共能源管网数据，生成清晰成本分摊清单，减少物业管理费收缴纠纷，降低相关管理成本。
四、结语
      本文基于价值链分析提出房地产企业成本管理创新路径，即借助数字化工具整合设计、采购、施工及运营全流程，为各环节成本问题提供系统性解决方案。随着数字孪生、人工智能等技术与成本管理深度融合，房地产企业可进一步构建全周期成本预测模型。同时，要持续优化价值链各环节动态适配机制，在保障工程质量、满足客户需求的前提下，提升成本管理智能化与精细化水平，以适应行业高质量发展需求。
参考文献
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