投资性房地产公允价值计量对企业财务报表的影响研究
郑楹瑛
作者简介：郑楹瑛（1988-），女，汉，广东潮州人，本科，中级会计师，东莞市旗山投资发展有限公司，研究方向：企业财务报表。
    【摘要】投资性房地产公允价值计量作为会计准则改革的重要内容，其对企业财务报表的影响具有多维度特征。该计量模式通过反映资产当前市场价值，直接作用于资产负债表的资产总额、结构及所有者权益，进而影响资产负债率等关键比率；同时，公允价值变动损益计入利润表，对营业利润、净利润及利润质量评价产生影响。此外，其在提升会计信息相关性的同时，也因估值技术依赖等问题对信息可靠性构成挑战，并改变财务报表的可比性。明确这些影响，可为理解公允价值计量的实践效应、优化财务信息决策价值提供理论参考。
    【关键词】投资性房地产；公允价值计量；资产负债表；利润表
    引言
    投资性房地产是企业重要非流动资产，其计量模式影响财务信息披露。会计准则推广公允价值计量，它以市场价值替代历史成本，是会计计量领域的重要变革。公允价值计量能及时反映市场波动，但因涉及估值判断、依赖市场数据，对财务报表的资产规模、利润水平和信息质量影响复杂。深入分析其对资产负债表、利润表的作用路径及对财务信息相关性、可靠性的影响，对明晰其实践效应、提升报表决策有用性意义重大，也是当前会计理论与实务需关注的重要课题。
    一、投资性房地产及公允价值计量的理论基础
    （一）投资性房地产的界定与特征
    投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产，主要包括已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权，以及已出租的建筑物。其核心特征在于持有目的的非自用性，区别于用于生产商品、提供劳务或经营管理的自用房地产，也不同于作为存货销售的房地产。这类资产通常具有长期持有性，其价值实现依赖于租赁市场或房地产交易市场的表现，而非通过自身使用直接参与企业生产经营。同时，投资性房地产能够独立产生经济利益，如租金收入或增值收益，这使其在资产分类中具有明确的边界，成为企业资产负债表中一项具有特殊属性的非流动资产。
    （二）公允价值计量的核心内涵与逻辑
    公允价值是指市场参与者在计量日发生的有序交易中，出售一项资产所能收到或者转移一项负债所需支付的价格。其核心内涵在于“基于市场参与者视角”和“反映当前市场状况”，强调以活跃市场的交易价格为基础，若缺乏活跃市场，则需采用估值技术确定。公允价值计量的逻辑遵循“退出价格”理念，即站在出售资产或转移负债的市场参与者角度，强调市场参与者（如潜在买家或卖家）的视角，而非企业自身的特定视角。计量时需区分输入值层次，优先使用可观察输入值（如活跃市场报价），其次使用不可观察输入值（如估值模型参数），以此保证计量结果的客观性和相关性，最终实现对资产或负债当前价值的动态反映。
    （三）公允价值计量在投资性房地产中的适用原则
    投资性房地产采用公允价值计量需满足特定前提，即存在活跃的房地产交易市场，且企业能够从该市场取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而合理确定投资性房地产的公允价值。适用时需遵循一致性原则，一旦选择公允价值计量，不得随意转为历史成本计量。计量过程中，应优先以活跃市场上同类或类似房地产的现行售价为依据；若缺乏活跃市场，则可采用估值技术，如市场法、收益法等，但需确保估值参数的合理性和可验证性。同时，需定期对投资性房地产的公允价值进行评估，确保其账面价值能够持续反映当前市场状况，符合会计准则对信息可靠性和相关性的要求。
    二、投资性房地产公允价值计量对资产负债表的影响
    （一）对资产总额及结构的影响
    投资性房地产采用公允价值计量时，其账面价值不再基于历史成本扣除折旧或摊销，而是根据当前市场状况动态调整。当房地产市场上行时，公允价值上升会直接增加投资性房地产的账面金额，推动企业资产总额增长；市场下行时则相反，资产总额相应减少。这种变动会改变资产内部结构，若投资性房地产在非流动资产中占比较高，其公允价值波动会导致非流动资产总额随之波动，进而影响流动资产与非流动资产的占比关系。与历史成本计量下资产价值相对稳定的特点不同，公允价值计量使资产总额更易受市场行情影响，呈现出更强的波动性，也让资产规模更贴近当前市场实际价值。
    （二）对所有者权益的影响
    投资性房地产公允价值变动形成的利得或损失，会通过特定路径影响所有者权益。根据会计准则，持有期间的公允价值变动通常计入其他综合收益，直接增加或减少所有者权益中的该项目。例如，公允价值上升时，其他综合收益增加，所有者权益总额相应提升；公允价值下降则导致其他综合收益减少，所有者权益总额降低。这种影响不同于历史成本计量下仅通过折旧间接影响利润进而作用于权益的方式，而是直接且即时地反映在所有者权益中，使得净资产规模随市场波动变化，同时也会影响每股净资产等基于所有者权益计算的指标。
    （三）对相关财务比率的连锁影响
    资产负债表中资产和所有者权益的变动，会对基于该表数据计算的财务比率产生连锁影响。以资产负债率为例，若公允价值上升使资产总额增加而负债总额不变，资产负债率会下降，显示企业偿债能力看似增强；反之则资产负债率上升，偿债能力指标表现弱化。对于产权比率，所有者权益的变动会直接影响其结果，所有者权益增加时，产权比率降低，表明企业财务结构更稳健。此外，像流动比率等虽主要依赖流动资产和流动负债计算，但非流动资产占比变化可能间接影响企业整体资产流动性评价，这些比率的波动会改变外界对企业财务状况的判断。
    三、投资性房地产公允价值计量对利润表的影响
    （一）对营业利润的影响路径
    投资性房地产采用公允价值计量时，持有期间的公允价值变动会通过“公允价值变动损益”科目直接计入营业利润。与历史成本计量下仅反映折旧或摊销不同，公允价值计量会将市场波动带来的资产增值或减值实时纳入当期经营成果。当房地产市场上行时，公允价值上升会增加营业利润；市场下行时，公允价值下降则会直接减少营业利润。这种影响具有即时性，且与房地产市场走势高度关联，可能使营业利润随市场波动呈现更大的波动性。同时，由于该变动不伴随实际现金流，营业利润的变动与现金流量表中经营活动现金流量可能出现脱节，形成“账面利润”与“现金利润”的差异。
    （二）对利润总额及净利润的影响
    公允价值变动对营业利润的影响会进一步传导至利润总额。在不考虑其他损益项目的情况下，营业利润的增减会直接导致利润总额同向变动。若投资性房地产产生租金收入，租金通常计入其他业务收入并纳入营业利润，而公允价值变动损益作为营业利润的组成部分，与租金收入共同影响利润总额的规模。在此基础上，扣除所得税费用后，净利润也会相应受到影响。当公允价值上升带来利润增加时，当期利润总额及净利润随之同向增加；反之，公允价值下降导致利润减少时，当期利润总额及净利润随之同向减少；这种影响会直接反映在净利润金额及相关盈利指标中。此外，税法通常不认可公允价值变动损益，仍需按历史成本计算应税所得，可能产生递延所得税负债/ 资产，间接影响净利润。
    （三）对利润质量评价的潜在影响
    利润质量通常从持续性、稳定性和现金保障性等角度衡量。公允价值变动损益作为非日常经营活动产生的损益，其持续性较弱——它依赖房地产市场行情，而非企业自身经营能力，市场波动的不确定性可能导致该部分利润难以稳定获取。同时，这部分损益不对应实际现金流，会使净利润与经营活动现金流量净额的匹配度降低，出现“有利润无现金”的情况。此外，若企业投资性房地产规模较大，公允价值变动对净利润的影响占比过高，可能掩盖主营业务的实际盈利状况，干扰对企业核心盈利能力的判断，增加利润质量评价的复杂性，需结合现金流分析企业真实盈利能力。
    四、投资性房地产公允价值计量对财务报表信息质量的影响
    （一）对会计信息相关性的提升作用
    会计信息相关性要求信息能够帮助使用者评价过去、现在或未来的交易事项，做出合理决策。投资性房地产采用公允价值计量时，其价值以当前市场参与者的有序交易价格为基础确定，能及时反映房地产市场价格波动带来的资产价值变化。相比历史成本计量下按初始成本扣除折旧后的金额列报，公允价值能更贴近资产当前实际价值，使投资者、债权人等信息使用者更准确把握资产的现实盈利能力和潜在风险。例如，当房地产市场升值时，公允价值可及时体现资产增值，为使用者判断企业资产增值潜力、评估偿债能力提供更相关的依据，从而增强财务报表信息与决策需求的匹配度。
    （二）对会计信息可靠性的潜在挑战
    会计信息可靠性要求信息真实、可验证且中立。投资性房地产公允价值计量的可靠性易受多重因素影响。若缺乏活跃市场，需依赖估值技术确定公允价值，而估值模型的选择、参数设定（如未来现金流量预测、折现率确定）带有主观判断，可能导致计量结果偏离实际价值。此外，市场数据的可获得性和准确性也会影响计量质量，部分房地产交易因特殊性（如区位差异、产权限制）缺乏可比市场价格，进一步增加估值难度。这些因素可能使公允价值计量结果存在不确定性，降低信息的可验证性，甚至为企业操纵利润提供空间，对会计信息的可靠性构成潜在挑战。
    （三）对财务报表可比性的双重影响
    财务报表可比性包括同一企业不同期间可比和不同企业之间可比。投资性房地产公允价值计量对可比性的影响具有两面性。一方面，对于采用该模式的企业，其不同期间的投资性房地产价值均以对应时点的市场价值列报，能更合理反映各期资产真实价值，提升自身不同期间财务数据的可比性。另一方面，由于企业可选择历史成本或公允价值计量模式，不同企业对投资性房地产的计量基础可能存在差异，导致资产价值、利润等指标缺乏直接对比基础。同时，即便均采用公允价值计量，不同企业在估值技术、参数选择上的差异，也可能使计量结果出现偏差，一定程度上削弱企业间财务报表的可比性。
    五、结语
    投资性房地产公允价值计量对企业财务报表的影响体现在多方面：在资产负债表层面，其通过价值变动影响资产总额、结构及所有者权益，并连锁作用于相关财务比率；在利润表层面，公允价值变动损益直接影响利润规模与质量评价；在信息质量层面，虽提升了信息相关性，但也因估值依赖等问题对可靠性形成挑战，同时对报表可比性产生双重影响。需注意的是，研究未深入分析不同市场环境下影响的差异。未来可结合房地产市场周期、企业规模等变量进一步探索，为企业计量模式选择及会计准则优化提供更具针对性的参考。
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