基于区块活力的城市更新投资决策研究
陈盛茂 

      【摘要】在新型城镇化进入高质量发展阶段的背景下，城市更新成为优化城市结构与提升空间效率的核心      任务。面对老城区更新范围广、类型杂、资源紧张等现实困境，传统依赖经验与地价的决策方式已难以适应复杂治理需求。本文引入城市区块活力理论，构建以结构、功能、社会三维为核心的指标体系，探索区块活力在城市更新区块筛选、投资排序与资源配置中的应用路径。研究认为，区块尺度具有贴近实操、反映动态、适配治理的优势，活力评价有助于建立以数据驱动、分类推进、决策理性的城市更新机制。该研究为完善城市更新治理逻辑、优化公共投资决策提供了方法支撑，也为推动城市更新从项目主导走向机制主导提供了理论基础。
      【关键词】城市区块活力；新型城镇化；城市更新投资决策
引言
      新型城镇化是中国式现代化的发展目标，是加快转变经济发展方式的重要路径。新型城镇化进入“提质增效”阶段后，城市发展重心由大规模增量扩张转向存量优化与结构调整，尤其在城市核心老旧的小区、厂区、商业区和街区，因建设密度高、功能衰退、设施滞后，城市更新任务愈加紧迫，但这些区域面临范围广、类型杂、资源有限等问题，城市更新决策需科学确定优先级。中央城市工作会议提出建设创新、宜居、美丽、韧性、文明、智慧的现代化人民城市，提出了高质量开展城市更新的要求。传统以土地价值为导向的评估方法难以兼顾空间效率、公共服务与人口需求等多维诉求，亟须引入新的理论与方法支撑城市更新排序和投资决策，为探索系统性、科学性的城市更新路径奠定理论基础。
一、城市更新重心的转移与现实困境
      （一）城市开发模式发生根本转向
      新型城镇化进入提质增效阶段之后，城市建设由增量扩张转变为以存量改善为主的大治理，2025 年中央城市工作会议提出，我国城镇化已由扩张期步入稳定期，城市发展由大拆大建向精细更新转变。《关于持续推进城市更新行动的意见》也表明，城市更新是推动高质量发展的主要途径，这种转变促使更新重心从新区、边缘地带转到老旧主城区，尤其是城中村、传统街区和历史片区，这些地方长期以来形成的结构和功能失调问题，在新的阶段下亟待全面应对。
      （二）老旧城区面临多重系统性衰退
      老城区普遍存在着空间组织效率低下、功能复合退化、基础设施老化等系统性问题，许多老城区是 20 世纪 50-90 年代形成的，建筑密度高、公共空间缺乏、承载能力小，功能与当下城市运行逻辑严重脱节，工业遗留、商业衰退、服务不足等普遍可见，人口老龄化、流动性下降、社会活力降低，治理成本增加，原有社区网络失效，“结构—功能—人口”三重衰退，使这些区块更新既迫切又高度不确定，更难于决策和承担风险。
      （三）更新区块识别与投资排序机制缺位
      当前多数城市虽设有更新规划与项目库，但在实际操作中，仍面临识别模糊、排序无据、资源投放效率低下等问题。行政划片或申报顺序常被作为更新启动标准，缺乏对片区活力、更新潜力与社会反馈的综合评估，导致“机会主义路径依赖”和资源配置错位。一些高潜力区块被忽视，反而部分条件不足的片区却获得优先介入，公共投入边际效益降低。面对更新规模庞大、类型复杂的现实，需引入更具微观识别力与数据逻辑支撑的评估机制，以城市区块为基本单元，通过活力评价提升识别精准度，推动城市更新投资走向更加科学与高效的决策路径。
二、城市区块活力的评价逻辑与决策价值
      （一）区块活力评价反映片区运行状态与更新潜力
      城市区块活力理论源于城市地理学与规划研究，以简雅各布斯在《美国大城市的死与生》提出的“城市活力”思想为基础，国内学者结合中国城镇化特点进行了本土化拓展。该理论在区块尺度上衡量片区运行效率与发展潜力，核心涵盖空间效率、功能密度、人口吸附力三大维度，分别对应土地利用强度、功能复合水平和人口黏性。在新型城镇化背景下，城市更新不再局限于物理重建，更加强调运行结构优化。基于活力评价可形成“是否更新”“是否优先”“是否具效”的量化标准，使更新由行政驱动转向需求导向，提升投资决策的科学性与针对性。
      （二）活力评价超越地价逻辑，回应城市更新真实诉求
      传统基于地价与容积率的评估虽具有量化基础，但难以反映片区动态变化和多元需求，高地价区未必急需更新，而某些地价较低但人口密集、功能短板突出的区域，反而可能因承载压力大而亟须干预。《关于持续推进城市更新行动的意见》指出，城市更新应由单一土地价值导向转向综合价值驱动，综合考虑人口密度、功能复合度、公共服务需求等因素。城市区块活力评价契合这一要求，通过引入人口流动、商业活跃度、基础设施承载力等动态指标，更准确识别高潜力区块并捕捉临界变化，为投资排序和政策落点提供量化依据，是推动高质量城市更新的重要技术工具。
      （三）以区块为单位实现更新识别与治理精准对接
      区块作为介于街道与地块之间的空间单元，具备边界清晰、数据可提取、尺度适中等优势，既便于识别治理单元，又利于居民参与需求回应。相较于片区级的大尺度粗分，区块作为居民生活最直接的空间，对活力变化更为敏感，也更能体现城市运行中的微观差异。以区块为单位开展活力评估，可避免“泛化”与“碎片化”的两极问题，保障更新决策的针对性与落地可行性，同时实现技术逻辑与生活逻辑的耦合。
      （四）活力排序支撑资源精准投向与更新实施顺序
      城市更新需在有限资源与多元诉求之间平衡选择，活力评价可为排序决策提供数据支撑。通过对空间使用、功能密度、人口结构等数据的综合分析，筛选出亟须干预或具有成长潜力的区块，实现投入结构与回报预期的优化配置。高活力但设施短板突出的区块应优先启动，提升公共服务回补效率；而低活力区块可暂缓介入，避免投入浪费。基于活力状态的划分可形成“优先推进”“择机介入”“兜底保障”等梯度策略，同时动态指标还可作为预警机制，指导资源在时间维度上的调度与调整。
三、活力评价在更新排序中的应用路径
      （一）构建基于“结构、功能、社会”三维要素的区块活力评价指标体系
      城市区块活力评估体系以“结构、功能、社会”三大维度为核心，构建兼具物理属性与社会行为特征的多维指标框架。结构维度涵盖建筑密度、路网通达性、开放空间比例，用于衡量空间组织效率与基础设施承载力；功能维度包括商业多样性、服务设施覆盖与步行可达性，反映区块的功能复合性与生活便利度；社会维度通过人口流动性、夜间灯光强度、社交频次、居住稳定性等变量，刻画社会活跃度与人群聚集特征。
      三类维度相互支撑，构成一个动态、可视、可比的综合评估框架。相比传统以地价、开发强度为主的静态评估方式，该体系更关注城市运行的动态特征与活力本质，体现从“看资产”向“看活力”的转变，契合新型城镇化“提质增效”的发展导向。
      （二）精准用于更新区块的筛选排序与资源投向判断
      城市更新资源有限，需依赖精准识别与科学排序提升效益。基于构建的城市区块活力评价体系，通过系统评估空间效率、功能复合度与社会活跃水平，可剔除不具备条件的区块，对符合条件的区块进行筛选排序得出活力高、活力适中、活力低的三大目标区域。活力评价结果既能用于优先级排序，也可嵌入资源配置逻辑，结合发展战略、财政承受力与市场导向，可引导财政与社会资本差异化、有序介入。同时，活力具有动态演化属性，结果可随城市状态更新，支撑项目进程调控与策略调整，实现从静态规划向动态决策转型，提升更新的精准性与适应性。
      （三）分类构建差异化资源配置策略和政策治理模式
      根据活力评价结果可将城市更新分为三类策略：活力高、人口密集、设施老旧的区块，采取“优先推进”，集中资源启动更新，形成示范效应；活力适中、结构复杂的区块，实施“择机介入”，通过微更新、功能补植、街区改造等渐进方式激活潜力，避免大拆大建造成浪费；活力低、人口稀疏、市场动力弱的区域，采取“兜底保障”，以基础服务、土地整理和公共设施完善为主，维持稳定，为后续更新创造条件。这种分类策略使更新路径由“线性推进”转向“多层次协同”，契合城市的多样性与复杂性。政策执行中，不同区块可匹配差异化的审批、融资和治理模式，形成“统一标准、分区施策”的综合治理体系，推动城市更新从项目驱动迈向系统治理。
      （四）嵌入更新全流程与多元判断机制实现系统决策
      城市区块活力评价可嵌入更新全过程：在城市体检中作为中观测量工具揭示局部问题，在规划阶段辅助划定更新单元、制定分期策略，在实施中跟踪政策效果并联动财政与土地机制形成闭环治理流程。同时，活力评价应与居民意愿、政策边界、文化保护、市场条件等综合判断机制协同使用，既体现技术理性，也回应社会诉求，提升资源配置的科学性与治理的适应性，推动城市更新走向制度化与协同化。
四、结语
      在新型城镇化提质增效转型期，城市更新需由经验判断走向科学排序与精准决策。城市区块活力评价体系以中观尺度、综合逻辑和动态特征，为识别更新潜力区、优化投资路径提供有力支撑，推动资源配置从感性决策迈向理性机制。该体系强化了以“人”为核心的空间价值识别，也助力创新城市与新质生产力建设。在实践中，区块活力评价可贯穿城市体检、规划与实施全过程，成为系统治理的重要工具。然而，在实际应用中，城市区块活力评价体系也可能面临一些挑战，如数据获取的准确性和及时性、不同地区评价标准的统一性等。未来，需要加强数据管理和共享机制建设，制定科学合理的评价标准，以确保该评价体系能够更好地服务于城市更新投资决策，推动城市更新走向制度化、精细化与智能化。
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