共享庭院经济背景下农房共建共享法治路径探索

共享庭院经济背景下农房共建共享法治路径探索 本文为2025 年浙江省大学生创新创业训练计划项目《城乡融合背景下闲置宅基地城乡居民合作建房法治路径》阶段性成果。 王思妍 作者简介：王思妍，浙江农林大学2023 级法学专业学生     引言     近年来，农房共建共享在国家政策指引和地方政府推动下探索出因地制宜的发展路径。党的二十届三中全会及2025 年中央一号文件均强调允许农户合法住房通过出租、入股等方式盘活利用，明确“所有权归集体、资格权归农户、使用权放活”改革方向。但全国闲置宅基地多、合理利用率低，试点与非试点地区发展极不平衡。为此，笔者拟从融资租赁理念出发，借助共享庭院经济，为农房共建共享开辟全新发展路径。     一、当前农房共建共享面临的困境     机遇与挑战并存，农房共建共享虽在部分地区提升了闲置宅基地资源利用率，但运行中仍存在诸多问题亟待解决。     （一）闲置宅基地盘活利用意识欠缺     2025 年6 月30 日至7 月9 日发放的问卷调查显示，40.48% 的受访者认为所了解农村宅基地盘活利用率“一般”，仅6.55% 认为“非常高”，表明多数闲置宅基地未被合理利用。这导致全国出现“试点地区发展快，其他地区停滞”的局面。即便在试点地区，闲置宅基地盘活利用率差异也较大，2018 年农村宅基地闲置率约10.7%，且呈现“东部最高、西部次之、东北第三、中部最低”的特征。原因在于农民意愿度不一，部分农户不了解“共建共享”模式，对引入城市资本存疑虑，有顾虑甚至抵触情绪；同时，宅基地承载乡土情感与传承价值，盘活利用的直接经济激励有限，致使农户积极性不高。     （二）农房共建共享引发纠纷层出不穷     虽无全国完整统计数据，但部分地区法院典型案例和纠纷类型可反映其普遍性与多样性。权属纠纷方面，38% 的宅基地存在“一户多宅”“超占面积”现象，每年引发纠纷20 余起。核心问题一是村民进城后原有宅基地退出机制不畅，资源无法有效循环；二是农村内部监管有漏洞，部分已有宅基地的村民能低价购入集体土地，加剧“一户多宅”。合同纠纷方面，北京昌平法院2018 - 2022 年审理涉农村建房纠纷民事案件489 件，农村建房合同类案件占七成，施工合同纠纷、确认合同效力纠纷是主要类型。村民合同意识弱和政策不完善是纠纷高发主因。总体而言，纠纷集中在权属和合同方面，历史遗留问题、法律意识欠缺、监管政策落后是主要因素。     （三）农房共建共享运营与融合困难重重     顺利推进农房共建共享，实现城乡融合发展、要素流通是关键。然而，目前一些项目与区域整体格局脱节、融合力不足，发展受限、要素流动停滞。部分政府实践中出现程序失范、权力滥用、腐败及公众参与度不足等问题，影响政策公信力与执行效果，阻碍城乡要素流通。缺乏政府“牵线搭桥”和社会资本方资金支持，农房共建共享难以顺利运营融合。此外，多数地区缺乏科学合理乡村规划，村级规划与县、省规划脱节，阻碍村级规划实施，导致土地利用结构失衡。政府失去整体把控，破坏村级土地组织架构，严重影响农房共建共享运营与融合的可持续发展，拖慢其发展进度。     农房共建共享在闲置宅基地盘活利用意识、纠纷处理、运营融合等方面存在诸多问题，需采取有效措施加以解决，以推动其健康发展。     二、共享庭院经济背景下农房共建共享模式的择选     在当前宅基地农房共建共享的实践中，上述农房共建共享的问题亟待解决。因此，探寻一种既能有效解决农户建房融资困境，又能切实保障农户居住权益的最优路径，已成为推动宅基地农房共建共享可持续发展的关键所在。而融资租赁凭借其独特的经济和实用功能，恰好能够同时满足这两方面的需求，具备极高的应用潜力和研究价值。     由此，在共享庭院经济的大背景下，结合我国的宅基地政策，创新性地提出以下三种农房共建共享的融资租赁模式：     （一） 售后回租模式（返还式租赁）     农户（承租人）和社会资本方（出租人）首先签订宅基地使用权转让协议，将本来在农户手中的宅基地使用权流转至社会资本方。而后，双方再次签订融资租赁协议，农户将使用权再次租回使用。并且，合同需要明确约定：租赁期满后，宅基地使用权及地上附着物所有权无偿归还原农户。     售后回租的模式通过“转让－回租”的闭环设计，既通过社会资本方为农户提供了农房建设与改造的资金支持，又通过两部法律保障了其长期居住的权益，实现了资金筹措与居住权保障的双重目标。     （二） 杠杆租赁模式     该种租赁模式中，农户只需要支付一部分的农房及其附属设施的修建费（一般不低于 20％），剩余一部分的资金则通过与社会资本方的融资租赁合同的租金债权作为质物，向银行等金融机构申请贷款来支持农房的建造。     杠杆租赁模式可以使得农户在没有足够多的资金建造房屋的时候，仍然取得租赁物（房屋及其附属设施的所有权），充分利用了社会资本方与农户的融资租赁合同的租金债权，解决了农户的贷款缺少担保的问题。     （三） 结构化共享式租赁模式     结构化共享式租赁模式以传统的融资租赁模式出发，农户（出租人）根据与社会资本方（承租人）之间签订融资租赁合同：农户（出租人）根据社会资本方（承租人）的需求来建造房屋及其附属设施，而社会资本方则是按约支付租金。不同于一般的融资租赁合同，租金的多少是根据双方对于租赁物（房屋及其附属设施）在庭院经济的模式下盈利额的测算和约定来敲定的，不直接支付给农户，而是作为农户和社会资本方合作共享该项目所获得收益。     该种融资租赁模式对双方均有好处。农户方收益与风险共担，还能获得技能与就业机会。而社会资本方低成本获得资产，收益与运营挂钩。该项目为农房共建共享提供可持续示范，促进了资源整合。     三、共享庭院经济背景下农房共建共享的法治路径     共享庭院经济背景下农房共建共享的法治路径上述基于融资租赁理念的三种农房共建共享模式，为闲置宅基地盘活带来新思路，但模式运行需法治护航。经归纳整理，法治建议从启动、发展、巩固三个阶段展开。     （一）农房共建共享启动阶段     1. 推进合同订立规范化     推进合同订立规范化 推动农房共建共享有序进行，农户签订合同前要考量当地优势，因地制宜选择经营方式。与社会资本方签约时，重要权利义务应单独列明或另附合同。比如，为保障农户居住权，建议签订居住权保障合同，明确规定农户对一定面积农房享有居住权，且居住权合同期限与融资租赁合同期限一致。     政府可制定闲置宅基地融资租赁合同示范条款，强调“居住权合同期限届满时，宅基地使用权及农房所有权归属于农户或村集体”，为法律意识薄弱的农户提供范本，填补知识漏洞，保障其权益，在推行现有土地法律制度的同时，确保农户宅基地与居住权不受侵害。     2. 加强政府协助     一方面，农户要与政府有效沟通。政府在发展前期可对整片区域进行合理行政规划，解决“缺乏科学规划，村级土地利用规划与县级、省级规划不统一、不协调”的问题。部分政府已做出表率，如珠海市斗门区探索“共建共享”方式盘活闲置农房资源，6 个试点地区按“保障居住、管住乱建、盘活闲置”要求，形成一批制度性成果；上海崇明虹桥村充分发挥农户致富和政府带头作用，盘活闲置农房打造升级版“民宿村”。     另一方面，政府可牵头建立市场化宅基地流转平台，有效对接农户与社会资本，引导和规范宅基地使用权流转市场健康发展。将第三方平台如土流网等与政府挂钩，由政府协助运行，提高平台公信力，让农户放心参与农房共建共享。     （二）农房共建共享发展阶段     1. 建立强制登记制度     为规范农房共建共享融资租赁行为，保障交易安全合法合规，建议政府构建强制登记制度，将登记设为融资租赁合同生效前置要件。借助登记手段，实现对融资租赁宅基地及农房的实时动态监管，遏制违规建房、擅自变更宅基地用途等乱象，减少纠纷发生。这既能推动农房共建共享融资租赁行为持续发展，又能减轻司法压力。     2. 完善农房交易市场法律监管机制     运行中，法律监管机制不可或缺。2024 年中央一号文件强调“鼓励社会资本投资农业农村，有效防范和纠正投资经营中的不当行为”，配套法律监管机制应跟上。例如开展定期安全走访检查、严格审批和用途监管、动态巡视等。相应机关可运用行政处罚、民事侵权违约、刑法犯罪等手段，解决农房共建共享路径运行中的不当问题。通过严格监管，确保农房交易市场规范有序，保障各方合法权益。     （三）农房共建共享巩固阶段     1. 建立健全纠纷解决机制     庭院经济背景下，农房共建共享在保障农户“户有所居”的同时，要考虑经济永续发展，规制发展后期可能出现的不正当竞争等问题。建立健全纠纷解决机制至关重要。为加强司法保障，建议政府设立专门组织，为农房共建共享纠纷提供公正、高效的司法解决途径，同时鼓励通过调解、仲裁等非诉讼方式解决纠纷，降低解决成本，提高解决效率。完善的纠纷解决机制能让农户放心实行全新农房共建共享路径，增加路径永续发展的可能性。     2. 推动政策协同与地方创新     我国应融合各部门力量，为农户在发展后期持续助力。在共享庭院经济背景下，农业农村、自然资源、住建等部门应共同指导宅基地共建共享，发改、财政、环保等部门配合做好相关工作。通过部门协同，形成监管合力，确保农房共建共享健康有序发展。同时，鼓励地方结合自身实际创新政策举措，探索适合本地的农房共建共享模式，为全国提供可借鉴的经验。     总之，共享庭院经济背景下农房共建共享的法治路径，需在启动、发展、巩固三个阶段全方位发力，通过规范合同订立、加强政府协助、建立登记制度、完善监管机制、健全纠纷解决机制以及推动政策协同与地方创新等措施，为农房共建共享提供坚实法治保障，推动闲置宅基地盘活利用，实现乡村振兴与城乡融合发展。     四、结语     近十年各方努力下，农房共建共享取得不小成就，部分地区闲置宅基地得以充分利用，创造出多种盘活模式。然而运行中仍存问题，如闲置宅基地盘活利用意识欠缺，权属和合同纠纷频发，运营与融合困难重重。针对这些问题，笔者以兼具经济与实用价值的融资租赁理念为导向，创造性提出售后回租模式（返还式租赁）、杠杆租赁模式、结构化共享式租赁模式这三种特色模式。同时，为保障模式稳步发展，从路径搭建前期、运行中期、发展后期三个阶段提出适配的法治建议。尽管共享庭院经济背景下农房共建共享法治路径研究尚需更多文本与数据支持，但融资租赁的农房共建共享模式为闲置宅基地盘活利用提供了全新思路，发展前景光明。 参考文献 [1] 广东省农业农村厅. 农业农村部金文成点赞珠海：斗门区下洲村“共建共享”盘活闲置农房资源[EB/OL]. [2] 中华人民共和国农业农村部. 上海崇明虹桥村 盘活闲置农房打造升级版“民宿村”[EB/OL]. [3] 方丹萍, 赵财源. “三权分置”视角下农村闲置宅基地优化利用的制度安排[J]. 农业开发与装备, 2019, 6(6): 16 - 17. [4] 李泉. 农村宅基地制度改革试点：典型案例与经验借鉴——来自浙江义乌、江西余江和贵州湄潭的实践探索[J]. 社科纵横,2022, 37(2): 65. [5] 马一鸣, 马佳. 乡村振兴战略视域下农村闲置房屋利用模式研究[J]. 经济与社会发展, 2019, 17(5): 25.