绿色建筑投资的经济回报机制与政策激励研究

彭蕗霏

      【摘要】我国绿色建筑经济回报分为直接与间接两方面：直接源于运营成本降低、资产价值提升；间接通过规避运营与财务风险、优化人力资本、增强品牌形象实现。本文认为，政府需构建层次化、市场化政策激励体系，通过完善法规制度、优化与创新经济手段、探索非经济激励手段、培育市场环境等协同发力，培育释放市场内生动力，推动绿色建筑从政策驱动转向市场驱动，实现可持续高质量发展，助力建筑领域“双碳”目标达成。
      【关键词】绿色建筑；经济回报；政策激励；市场化
引言
      在全球应对气候变化与我国致力于实现“双碳”目标的宏观背景下，建筑行业作为碳排放大户，转型迫在眉睫。绿色建筑作为建筑行业转型升级的核心载体，在国际国内实证已展现出较大的环境及社会经济效益。虽然我国已开始初建绿色建筑政策体系，但激励强度、范围与机制设计仍存在不足，导致整体有效性欠佳。因此，清晰界定绿色建筑多源性的经济回报机制，结合我国实际提出系统、完善且行之有效的政策激励机制，不仅有助于完善绿色建筑经济学理论体系，更能为政府决策提供参考、为市场主体提供有效投资依据，对推进建筑业产业绿色转型具有紧迫且具有现实意义。
一、绿色建筑投资经济回报的理论基础与核心概念
      （一） 绿色建筑的内涵与评价标准
      绿色建筑概念广义上，指在建筑全生命周期内，最大程度节约资源、保护环境、减少污染，为人们提供健康、舒适、高效的使用功能，即“四节一环保一健康”（节能、节水、节材、节地、环境保护、室内环境健康）。目前，世界范围内主流的绿色建筑评价体系有美国的 LEED 和英国的 BREEAM，从场所、能耗、水资源、材料、室内环境等角度综合评估。我国形成了绿色建筑“安全耐久、健康舒适、生活便利、资源节约、环境宜居”五大性能评价体系。该体系给建筑设计与评判提供较为具体和严格的指导，评判结果形成的等级认证，是对市场区分绿色建筑性能水准的统一标识，是衔接绿色建筑理念与市场价值的桥梁。
      （二）绿色建筑投资的经济学理论基础
      绿色建筑投资经济性认知必须建立在经济学理论基础之上。
      首先是绿色建筑的外部性问题。由于绿色建筑存在如空气质量改善、降低对公共产品的消耗等公共产品生产的正外部性，外部性定价机制缺失，开发商的供给不足，通常需要公共机构的介入以矫正外部性。
      其次是绿色建筑的全生命周期成本分析。这一理论可以将研究对象从绿色建筑建造成本扩展至长期运营、维护，甚至拆除成本。初期购买绿色建筑的投入会比传统建筑稍大，但长期运营节约的能源和用水量的总和，将会显著地降低该建筑运营全生命周期成本，将产生更好的经济效益。
      再次是资产价值理论。持续的成本降低、健康和舒适、绿色认证的品牌溢价等，将会经过资本市场资本化为更高级的资产价值和市场竞争力。
      最后是绿色建筑的外部信息揭示。在复杂的房地产市场中，绿色建筑认证作为信用度较高的信号，可向买方或租户有效传递绿色建筑质量、性能和可持续等优势信息，降低交易成本，促进绿色建筑在市场上的价值实现。二、绿色建筑投资的经济回报机制分析
      （一） 直接经济回报机制
      1. 运营成本节约机制
      绿色建筑最直接的经济回报体现在显著的运营成本节约上。采用节能高效的围护结构、暖通空调设备和照明设备，可极大节约建筑的能源消耗，减少水电气费等固定开支。采用节水器具、雨水回收装置和中水回用措施，能有效减少市政取水量和污水费等支出，实现用水循环利用和成本降低。选用高性能和耐久的建造材料及预制构件，虽会增加使用成本，但可延长耐久年限、降低故障率，大幅节约使用期的维护、维修等成本。建造过程中选用绿色建筑材料，结合建筑智能化管理系统的建设，可通过实时监测控制各设备运行状态，节约使用管理和人工成本。
      2. 资产价值提升机制
      绿色建筑除了从运营端帮企业节流外，在销售与租赁端亦可直接开源，显著提升建筑资产的直接变现价值。绿色认证建筑在销售与租赁市场竞争中的附加值，赋予建筑高品质的“标签”。健康的室内环境、相对较低的运营成本将为买方和租户所青睐，市场认同将会直接转化为销售和出租溢价。同时，选择并留存更多稳定、有能力支付更高租金的优质承租方，能有效提升出租率与去化速度，保障稳定的租金收益。再加之，承载绿色溢价资产的资本市场表现愈发被机构投资人和房地产信托基金认同，其流动性远超普通建筑，实现了金融性溢价，可作为完整的资产来计算增值收益，实现从使用价值到投资价值的升华。
      （二）间接经济回报机制
      1. 风险规避机制
      绿色建筑的间接经济收益之一是具备抵抗风险的能力。在全球实现绿色低碳趋势下，为控制碳排放、实现“碳中和”目标，能源价格大幅波动、碳税、碳排放权交易等规制标准出台不可避免。绿色建筑本身具有高能效、低排放的特征，就可以在很大程度上抵御未来这些“风险”，保证运营成本相对稳定可控。同时，绿色建筑标准不断提升，很多老旧建筑由于无法达到新的标准而面临“功能性”贬值风险，即“搁浅资产”风险。绿色建筑在前期设计高标和超前，其适应性和韧性更强，在未来法律标准变化下风险更小，是能抵抗未来风险的保值增值类资产。
      2. 人力资本提升机制
      绿色建筑的收益更深层次地表现在对人力资本这一核心生产要素的优化上。绿色建筑通过良好室内的自然采光条件、通风条件、低挥发性有机物建筑材料以及热舒适和声环境，提升了人的工作、学习及生活中的健康以及幸福感。研究表明：室内环境的提升使写字楼职员的认知机能、工作效率、创新能力得到更好地发挥；学校的学生出勤率及学业水平得到了提升；住宅中的家庭成员的满意度和幸福感更强。由此带来的病假率下降、员工保留率提升以及生产力的普遍提高，为企业和机构所有者创造了巨大、虽难以精确计量却客观存在的经济价值，且该项回报数额往往远超直接的能源节约费用。
      3. 品牌与社会形象价值
      绿色建筑除带来内部效益外，还能为企业或开发商带来品牌与社会形象价值收益。随着可持续发展理念日益普及，企业投资、持有及运营管理的绿色建筑可展示社会责任，以实际行动向相关受众传递关心、爱护员工，注重其健康、节能环保的正面企业形象，增加企业软实力、品牌口碑。这在一定程度上使得利益相关方产生更高的溢价效果，提升自身品牌竞争力、获得市场开拓优势，甚至会在融资阶段得到绿色投资机构的关注与倾斜，以优势参与资本投入，更能够带来绿色资本的投资回报，形成企业的竞争优势。
三、绿色建筑政策激励的优化路径与建议
      （一）绿色建筑激励政策存在的主要问题
      首先，中国现有的绿色建筑促进政策碎片化、不系统的问题仍然突出，中央、地方、部门政策不配套，无法形成全生命周期的全产业链的协同发展战略布局。其次，经济鼓励力度小且偏重设计标识评价阶段，财政奖励、税收补贴等手段对过高的增量成本的吸引力不足，对建筑使用后的节能减排效果又没有后续的政策引导与鼓励，无法对绿色建筑的全生命周期进行闭环的绩效实现，这也是造成目前市场化投融资体系不健全的原因。现有绿色金融产品和服务创新不够、社会资本参与项目渠道少，造成当前的绿色建筑发展过程中形成了以政府短期投入为主导，未能形成市场内生化可长期循环的发展投资机制，为行业规模化发展造成了重大障碍。
      （二）完善法律法规与标准体系
      1. 需要设计一个多维度和市场化、多层次化的激励机制
      首先，健全相关法律制度和技术标准，筑牢刚性基础，包括不断提高建筑节能强制性标准要求，还应积极推进将建筑节约能源要求作为绿色建筑的基本要求，纳入城乡规划、工程建设和物业管理等法律法规中，为发展绿色建筑市场筑起一道不可越过的“红线”，确保建筑市场朝着绿色低碳的方向迈进的，在此基础上，通过优化政策工具来营造一个高质量的市场竞争。
      2. 优化经济激励工具
      优化经济激励工具应以“改变经济杠杆从单一‘补贴’走向‘综合赋能’”为切入点，探寻与建筑运行实际能耗“挂钩”的基于绩效的补贴机制，使节能、减排的财政奖励由结果导向变成过程导向，并真正实现节能减排预期效益。深化绿色金融支持，加快发展绿色建筑性能保险、绿色建筑债券和碳金融等市场化工具，使绿色建筑项目获得全生命周期低成本的资金支持。此外，实行差别化应用税收政策，例如对绿色建筑投资给予所得税优惠、物业税抵免，从货币层面直接提升项目的回报率，能够直接激发市场主体的内生动力。
      3. 创新非经济激励手段
      除经济手段外，创新非经济激励手段对激发市场活力至关重要。全面推广实施容积率奖励这种已经被验证有效的政策，对已达到高星级标准的绿色建筑授予一定的建筑面积奖励，把绿色投入转化为可观的开发回报。同时建立绿色建筑进入土地出让、项目审批、政府采购的绿色通道，能有力提升绿色建筑的市场竞争地位，促使开发商和机构投资者有意识地选择绿色道路，形成“优胜劣汰”的市场选择机制。
      4. 培育绿色建筑市场环境
      最终，所有政策的落地有赖于一个健康的市场环境。因此必须积极推动绿色建筑市场环境的培育，根本就是打破信息屏障，实现信息透明。加快创建全国统一、权威的建筑能耗和碳排放监测报告、报告与核查体系核验工作体系，为绩效奖励和绿色金融提供真实可靠的数据基础。大力加强面向全社会的公众宣传，增进市场对绿色建筑价值的认知，并全力培育包含绿色建筑设计、施工、运行与评估的全产业链人才培养工作，为行业的持续发展提供软实力支撑，进而形成政策、市场、技术、人才相得益彰的绿色建筑可持续发展生态。因此，必须着力培育绿色建筑市场环境，核心在于消除信息壁垒。要建立统一、权威的建筑能耗与碳排放监测、报告与核查体系，为绩效激励和绿色金融提供可信的数据基石。同时，加强面向全社会的公众宣传，提升市场对绿色建筑价值的认知度，并大力培养涵盖设计、施工、运营和评估的全产业链专业人才，为行业的可持续发展提供坚实的软实力支撑，从而形成一个政策、市场、技术、人才协同共进的良性生态。
四、结语
      文章不仅论述了绿色建筑投资所带来的显性和隐性的多种经济收益，例如投资规模节约和价值增值等，更提出了规避风险以及人力资源开发等间接收益，展示了绿色建筑投资的深度和广度。结合现实对现行政策工具缺少系统性和深刻性的理解，文章尝试性地提出了在控制与规范、利益驱动、市场调节、环境培育的建设道路上调整激励政策。文章提出绿色建筑的发展要从政府导向转变到市场导向的长效机制上来，促进绿色利益内化为实体企业的有形资产。
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