住房公积金制度转型路径研究

住房公积金制度转型路径研究 刘世奇 作者简介：刘世奇（1984.4—），男，湖南益阳人，本科，中级经济师，益阳市住房公积金管理中心，研究方向：公积金金融     【摘要】2022 年后，房地产行业进入调整周期，房价呈现阶段性下降趋势，这一市场变化对住房公积金制度产生了显著影响。作为我国住房保障体系的核心组成部分，住房公积金的归集规模、贷款业务开展、增值收益实现及资产风险等核心环节均面临新的挑战。基于此，本文立足当前房地产市场调整背景，系统剖析住房公积金制度运行中面临的现实困境，深入探讨制度优化的可行性路径，提出规范引导式归集、全周期服务的提取与贷款使用、全流程风险预警等针对性建议，为推动住房公积金制度适配新时代住房保障需求、实现可持续发展提供参考。     【关键词】住房公积金；房地产；市场调整；归集扩面；贷款政策     引言     住房公积金制度自1994 年建立以来，在推动住房制度改革、支持职工购房及稳定房地产市场等方面发挥了重要作用。然而，近年来，随着房地产行业进入调整周期，叠加中央“三道红线”等房地产市场调控政策的实施，以及人口结构发生较大变化，多地房价持续回落，购房需求随之减弱，导致公积金贷款规模萎缩、资金沉淀增加，整体运营效率有所下降。另一方面，就业形势的阶段性压力与地方财政收支矛盾，也加剧了公积金归集的难度，制约了公积金规模的扩大与制度保障的覆盖。     一、调整周期下住房公积金制度的核心困境     （一）归集端：扩面阻力与结构失衡     1. 非公企业缴存意愿持续低迷     《住房公积金管理条例》规定非公有制企业应为职工缴存公积金，但《中华人民共和国劳动合同法》未将其列为必备条款，也未明确欠缴可解除合同追偿。法律法规的不一致加大了公积金中心对非公企业归集扩面的难度。随着市场竞争日益激烈，生产力不断更新迭代，企业为了提供更具性价比的商品，都在尽可能压缩经营成本，许多非公企业因此倾向于通过降低社保和公积金支出的方式来控制成本。2024 年全国公积金年度报告显示，缴存公积金职工（不含灵活就业人员）人数为17409.93 万人，仅占城镇职工养老保险人数的44.97%，未缴存者多集中于非公有制企业。以益阳市为例，非公企业缴存比例仅27.63%，且存在“选择性缴存”现象，管理层优先享受，普通员工覆盖不足，同时监管机制缺失。     2. 灵活就业群体覆盖缺口大     随着经济结构的调整和就业方式的多样化，截至2024 年底，我国灵活就业人员已超过2.4 亿人。而2024 年该人群缴存公积金人数仅为218.82 万人，虽然试点城市扩大到36 个，但仍未形成完善的、可持续的缴存制度，其缴存率不足1%，远低于城镇职工。这表明，大部分灵活就业人员未能享受到住房公积金制度带来的福利。与城镇职工相比，灵活就业人员因其收入不稳定、无雇主代缴，需自担费用，难以享受公积金贷款优惠，解决住房问题更加困难。     （二）运用端：需求萎缩与效率下降     1. 购房贷款需求断崖式下降     房地产市场的低迷对住房公积金贷款业务产生直接冲击。随着房价的下跌和购房需求的减弱，公积金个贷规模出现了明显的收缩。2024 年，湖南省公积金贷款人数及金额分别同比下降29.51%、30.88%。2019—2024 年益阳市商品房销售金额下降67.84%，公积金贷款发放规模萎缩76.14%，这一结构性失衡已超出周期性波动范畴，直观地反映出购房贷款需求的大幅减少。就业形势的阶段性压力、收入预期下降以及对未来的不确定性，导致居民的购房意愿和能力均受到抑制。     2. 资金沉淀与效率收益双降     随着购房贷款需求下降，住房公积金资金沉淀、使用效率降低的问题日益突出。2021—2024 年，全国公积金结余资金年均增速达30%，2024 年增值收益率降至1.36%，部分中西部城市公积金中心出现利差倒挂，需财政补贴维持运营。大量资金闲置降低了运营效率，增值收益率下滑更对公积金制度的可持续发展构成了严重的威胁。     （三）风险端：逾期攀升与处置滞后     1. 逾期率不断攀升     市场竞争持续加剧，许多企业面临严峻的经营困境和裁员压力，进而导致部分借款人收入水平显著下降甚至失业，其还款能力明显减弱，信用风险集中暴露，住房公积金贷款的逾期率呈现不断攀升的趋势。同时，房价持续下行，部分购房者由于房产市值跌破未偿还贷款本金，选择主动断供并放弃抵押物，进一步加剧了公积金贷款风险。以益阳市为例，截至2024 年底，在贷后服务公司垫款前，公积金贷款逾期率已达到0.237%，较2020 年同期水平已翻倍增长，显示出当前经济环境下个人住房贷款风险正在快速积累。     2. 处置效率低与执行难     公积金机构面临逾期贷款处置效率低、执行难等问题。逾期贷款诉讼周期长，抵押物折价率高（普遍低于评估价30%），且在执行房屋腾挪和处置时都面临较大困难。诉讼周期长导致逾期贷款处置延迟，资金回笼慢，增加公积金机构资金压力。抵押物折价率高可能使回收资金低于本金，造成损失。执行难使公积金机构追讨贷款困难，权益难以维护。最后，贷款损失还面临呆账、坏账核销困难。例如，2024 年湖南公积金贷款逾期3551.54 万元，风险准备金余额达54.59 亿元，却未核销任何坏账。     二、公积金制度适应性转型的关键路径     （一）扩面增源：从“制度强制”到“规范引导”     1. 分层分类推进缴存扩面     要提高公积金制度的覆盖面和参与度，吸引更多企业和个人缴存公积金，就必须根据不同企业类型和就业群体的特点，制定差异化的缴存政策，分层分类推进。     非公企业作为经济发展的重要力量，在公积金缴存方面却存在明显不足。推动非公企业建制，需要政府部门之间的紧密协同合作加以引导。公积金机构应联合市场监管、税务、人社等多部门，通过共享税收、社保、企业经营规模等数据，精准锁定目标企业，确保催建催缴工作有的放矢。市场监管部门在企业注册环节引导缴存公积金，纳入信用评价体系，对合规企业加分，对违规企业惩戒。税务部门协助核实纳税人信息，提供缴存基数核定便利，给予企业所得税、增值税等方面税收优惠。人社部门共享城镇单位职工养老保险参保人员基本信息，帮助核实企业职工人数和工资水平。精准施策可增强企业的社会责任感，减轻企业负担，提升职工福利。     灵活就业人员是当前就业市场的重要组成部分，其就业形式灵活多样，可实施“弹性缴存、宽进宽出、同责同权”的政策。允许灵活就业人员自愿按最低缴存额的50%缴存，可不连续缴存；封存账户6 个月后可灵活提取；贷款与职工享受同等权益，贷款额度与职工无差别。充分考虑灵活就业人员的收入不稳定和工作灵活性等特点，为他们提供更加便捷和灵活的缴存方式，这不仅能够提升这一群体的住房消费能力，改善其居住条件，还能扩大住房公积金的覆盖范围，增强制度的公平性。     2. 强化法律支撑与协调     法律支撑是公积金制度顺利实施的关键。《住房公积金管理条例》作为规范住房公积金制度的重要法规，需从三个大方面修订。一是应采纳《中华人民共和国劳动合同法》第二条的用人单位定义，明确企业与个体经济组织的社会责任。二是要细化对违规行为的处罚标准和措施，提高违法成本。对逾期缴存或少缴住房公积金的用人单位，除责令限期缴存外，还应按逾期金额的一定比例加收滞纳金。三是增加对拒不缴存单位的强制执行措施。劳动者通过仲裁或诉讼，若用人单位仍拒绝履行公积金缴存义务，可申请法院强制执行。此外，还应加强《住房公积金管理条例》与其他相关法律法规的衔接和协调，避免出现监管空白。通过修订法律释义，明确《中华人民共和国劳动合同法》第十七条中社会保险涵盖公积金，第38 条中未依法为劳动者缴纳社会保险费的情形包含未缴纳公积金，劳动者可因未缴社保解除合同并索赔等内容。     （二）使用优化：从“定向购房”到“住房全周期服务”     1. 提取政策创新突破     随着房地产市场发展和居住需求多样化，传统公积金提取政策已无法满足实际需求。需创新政策，推动从“定向购房”转向“全周期住房服务”，涵盖购房、装修、租赁、物业、维护、品质提升以及电梯安装更换等居住消费各环节。提高租房提取额度至月缴存额80%，支持支付物业费、装修等，减轻居民负担，提升生活品质。引入家庭互助机制，允许直系亲属共享公积金账户，用于子女首付或父母住房适老化改造，解决家庭住房资金难题，发挥公积金互助作用。     2. 贷款产品多元化开发     公积金贷款应向多元化发展，满足不同群体需求。细分场景贷款针对不同住房消费场景，如改善型住房贷提高二套房贷款额度，新市民安居贷降低首付比例，装修改造贷提供低息贷款，适老化改造贷帮助老年人改善居住条件。群体差异化支持针对多子女家庭和高层次人才，提供额度上浮和利率下浮政策，满足其住房需求并促进地方发展。相较于单一的购房贷款，不仅有更细致的分类，还能更充分地释放贷款需求。     （三）精准风控：从“被动应对”到“主动管理”     1. 建立全流程风险预警体系     在公积金业务中，风险防控至关重要。传统的风险防控方式往往是被动应对，即在风险发生后才采取措施进行处理，这种方式难以有效降低风险损失。因此，建立全流程风险预警体系，实现从“被动应对”到“主动管理”的转变，是保障公积金资金安全的关键。建立风险预警系统，利用大数据技术，整合央行征信系统、税务部门、金融机构等多渠道的数据资源，构建完善的信用评估模型。该系统可对贷款申请人的信用状况进行全面评估，包括信用记录、还款能力、负债情况等。若发现申请人信用记录存在不良记录，如多次逾期还款、信用卡透支未还等，系统可及时发出预警信号，提示公积金机构谨慎审批贷款。     2. 完善逾期贷款处置机制     完善逾期贷款处置机制是降低公积金风险的重要环节。市场化催收和债务重组是两种有效的处置方式。市场化催收是指委托专业机构进行非诉催收。专业催收机构拥有丰富的催收经验和专业的催收团队，能够根据借款人的具体情况，采取合适的催收方式，提高催收成功率，其佣金大概在回收金额的3%—5%。债务重组是允许借款人申请展期、分期还款，帮助借款人缓解还款压力，避免逾期贷款进一步恶化。灵活调整还款计划，给予借款人一定的缓冲期，能帮助他们渡过难关。最后，还应合理利用贷款风险准备金这一保障措施。畅通贷款风险准备金使用通道，简化流程，在公积金机构面临逾期贷款损失时，提供必要的资金支持，确保公积金业务稳健运行。当逾期贷款无法通过市场化催收、债务重组等途径有效收回，在处理房屋抵押物后，仍无法清偿贷款的，风险准备金可用于弥补这部分损失，进而保障公积金机构的正常运营和资金安全。     三、 结语     此轮房地产市场的调整呈现出与以往截然不同的特征，不再是以往上涨周期中的短期波动或阶段性回调，而是涉及市场结构、政策导向与居民预期的深层次转变。公积金制度只有从“住房金融工具”向“综合保障平台”转型，通过“扩面增源—使用优化—精准风控”的三维策略，有效摆脱当前困境，才能实现制度可持续性。这一转型不仅有助于提升公积金制度的运行效率和保障能力，也将更好地适应经济社会发展的新形势和居民住房需求的新变化。 参考文献 [1] 中华人民共和国住房和城乡建设部. 全国住房公积金年度报告（2020—2024）[R]. 北京: 住房和城乡建设部,2021—2025. [2] 潘松剑, 翟鑫雨, 韦美灵. 共同富裕下灵活就业人员住房公积金制度研究——内在逻辑、价值定位与实现路径[J]. 会计之友,2024(24):117-124. [3] 罗成夸. 住房公积金扩面增存工作难点与对策探讨[J]. 经济师,2025(1):30-31.