存量房活化中金融杠杆对城市更新的影响
——以兰州市主城区为例课题信息：甘肃省高等学校创新基金项目，项目名称：多主体协同机制下：兰州主城区存量房活化路径和策略研究。项目编号：2026B-442；

柴彬
      【摘要】城市更新进入到存量优化阶段，存量房活化是提高城市空间品质和资源利用效率的主要途径。金融杠杆作为资源配置的核心工具，在其中起着重要的撬动作用。本文从存量房活化和城市更新之间的内在联系出发，探究金融杠杆运用的意义，分析目前实践中存在的主要问题，提出相应的对策，给利用金融杠杆推进存量房活化、提升城市更新质量提供思路。研究表明，合理使用金融杠杆可以解决存量房活化资金的难题，改善城市空间结构，但是需要借助工具创新、机制完善和风险防范来达成金融杠杆同存量房活化、城市更新的双赢局面。
      【关键词】存量房活化；金融杠杆；城市更新；资源配置；风险防控
引言
      城市发展已经由原来的增量扩张转变为内涵的提升，城市更新是破解空间资源紧张、优化城市功能布局的有效途径。存量房是城市存量空间的重要组成，存量房活化质量的好坏直接影响到城市更新的总体效果。金融杠杆利用资金撬动和资源整合的能力，给存量房活化提供资金支持、优化投资结构，是存量房活化同城市更新之间的重要纽带。然而，金融杠杆在存量房活化中所用的工具适配度低、机制协同性差，不能发挥对城市更新的赋能作用。因此，从存量房活化中的金融杠杆作用于城市更新的角度进行分析，找出主要的问题，并提出相应的科学的策略，对于促进城市更新的可持续发展具有重要的现实意义。
一、存量房活化中运用金融杠杆推动城市更新的意义
      （一）理论意义
      丰富存量资产活化以及城市更新的金融支持理论，整理出金融杠杆在存量房活化中所起的作用及其传导途径。存量房活化有投资周期长、资金需求大、收益回报慢等特点，与金融杠杆的资金撬动特性天然相合。通过对金融杠杆应用边界和优化途径进行分析，可以构建起适应存量房活化场景的金融支撑框架，弥合存量房活化与城市更新金融协同理论实践的缺憾，为类似的研究提供理论参照。另外，可以为金融工具创新和城市更新理论的结合赋予新的视角，推动城市更新理论向存量优化和金融赋能并重的方向发展。
      （二）实践意义
      破解存量房活化资金的难题，加快城市更新的步伐。存量房活化包含收购、改造、运营等过程，需要大量的资金投入，单靠一个主体的资金很难满足要求。金融杠杆可以利用各种各样的金融工具来整合社会资金，提高资金使用的效率，给存量房活化带来长期、稳定的资金支持，促进闲置存量房转变为符合城市功能需求的优质资产。有利于优化城市空间资源配置，提高城市的宜居性和可持续发展水平，利用存量房的活化来完善公共服务配套、激活区域经济活力，达到城市更新同民生改善、经济发展相协调的目的。
二、存量房活化中金融杠杆应用于城市更新的问题
      （一）金融杠杆工具适配性不足
      存量房活化项目种类繁多，各种类型的项目对于资金需求、回报期限和风险程度有不同的要求，但是目前的金融杠杆工具供给比较单一，不能达到精准匹配的目的。另外，存量房活化创新金融工具的应用范围小，缺少多样的资金撬动方式，尤其在兰州主城区，既有城关区核心地段老旧住宅活化，又有安宁区科教片区配套存量房升级，各个片区项目的资金需求大不相同，现有的单一金融杠杆工具很难精准匹配片区的差异化需求，导致工具适配性不足的问题更加明显，也影响到兰州本地存量房活化整体推进速度。
      （二）金融杠杆与存量房活化的协同机制不畅
      金融杠杆的使用需要完善协同机制来对接，金融资源配置和存量房活化规划、城市更新布局没有统筹衔接，造成金融杠杆投入的城市更新重点方向与城市更新实际重点方向脱节。资金供给主体同存量房活化运营主体之间存在利益协调机制的缺陷，金融机构对于项目的收益预期是不确定的，风险控制的要求较高，而运营主体对资金成本比较敏感，双方的需求不同很难协调一致，从而制约了金融杠杆的有效投放。从兰州主城区的实际来看，房企、中介机构、金融机构之间没有建立常态化的沟通对接渠道，存量房房源信息、运营主体资质信息、金融产品信息不能实现高效互通，金融机构很难精准识别出优质的活化项目，运营主体也很难及时获得合适的资金支持，加剧了协同机制不畅问题，浪费了兰州本地丰富的存量房资源和金融资源。
      （三）金融杠杆应用的风险防控体系不完善
      存量房活化项目面临市场波动、运营管理等诸多风险，现有的金融杠杆运用的风险防控体系存在漏洞，不能很好地防范风险。风险评价维度单一，大多只对项目的抵押物价值进行评价，并没有考虑到存量房活化之后的运营收益、市场需求变化等动态的风险问题，从而造成评价结果缺乏客观性、全面性。
      另外，风险分散和缓释机制不健全，缺少多元风险分担主体，金融机构独自承担大部分风险，使得其对于存量房活化项目信贷投放比较谨慎，抑制了金融杠杆撬动作用的发挥，甚至会导致风险失控，影响城市更新进程。以兰州主城区为例，存量房活化项目中小微运营主体占比超过60%，中小微运营主体资金实力薄弱、抗风险能力差，部分项目涉及老旧小区改造，运营收益不确定性大，现有风险防控体系没有充分考虑中小微运营主体的风险特点，也没有针对老旧小区活化项目制定差异化风险防控措施，进一步加大了金融杠杆应用的风险隐患。
三、优化存量房活化中金融杠杆应用推动城市更新的策略
      （一）创新金融杠杆工具，提升适配性
      以兰州存量房“带押过户”住房公积金贷款业务为研究对象，研发出适合本地存量房活化的新金融工具，解决现有金融工具适配性不够的问题，对流程进行优化，扩大业务覆盖范围，主要面向主城区的核心片区和老旧小区存量房，为存量房活化提供精准、高效的资金支持。兰州农商行等本地金融机构已经用处置抵债房产的方式来参与存量房活化，部分房源拍价比同小区挂牌价低 15% 至25%，有效地盘活了闲置存量房资源，可以和“带押过户”业务形成互补，丰富了本地存量房活化的金融支持途径，提高金融杠杆工具整体适配性。
      细化兰州“带押过户”住房公积金贷款业务执行标准，提高工具使用效率，丰富金融杠杆工具矩阵。针对安宁区老旧小区改造后存量房活化的需求，联合商业银行推出低利率装修贷配套产品，期限 1—5 年，精准匹配改造后住户的资金需求；针对城关区核心地段存量房升级项目，推出中长期经营性信贷产品，适配项目长期运营的资金周转需求，进一步细化工具适配场景。
      （二）完善协同机制，强化金融杠杆与存量房活化的联动
      借助兰州房交会完善金融杠杆与存量房活化相协调的机制，打通多主体协作不畅的缺口。利用房交会的线上和线下的双重优势，在线下举办兰州银行、交通银行等金融机构集中参展活动，设立存量房活化金融服务专区，开展现场金融产品推介、额度测算、申请指导等一站式服务，在线上用“兰州房交会”微信小程序增加存量房活化金融支持专栏，集成行业规范、金融产品、房源信息以及交易进度查询等功能，打通信息壁垒，实现数据实时共享，为金融机构精准投放资金、运营主体快捷获得支持提供高效的数据支持，提高协同效率。据统计，2025 年兰州房地产展示交易会 5 天内成交金额为 3920.28 万元，签订商品房买卖合同 39 份，其中包含多套主城区存量房房源，借助该平台金融机构与存量房运营主体对接效率提高 40%以上，打通了协同合作的堵点，之后可以依托房交会建立常态化对接机制，每季度开展一次专项对接活动，持续优化协同效果。
      （三）健全风险防控体系，保障金融杠杆安全应用
      根据 2025 年 2 月金融市场运行数据，创建适合兰州存量房活化的风险评价体系，弥补风险评价维度单一的缺陷。借助债券市场的运行状况，将公司信用类债券的托管规模、成交活跃度等数据纳入评价指标，结合兰州本地金融机构在债券市场上的作用，准确预估金融杠杆投放给金融市场带来的波动风险，为存量房活化项目资金投放提供数据支持。
      对于兰州存量房活化项目中小微运营主体占比较高这一特点，主要从票据市场的角度出发，加强对存量房运营主体资质的评估，着重考察存量房运营主体的票据签发规模、贴现成功率和信用状况，增加动态风险因素的考虑，全方位评价存量房运营主体的资金实力和抗风险能力。同时参考银行间债券市场的持有人结构特征，分析本地金融机构对于存量房活化项目信贷支持以及风险容忍度的情况，根据实际情况重新分配评估指标的权重，保证风险评价符合兰州金融市场的实际情况，提高评估结果的针对性、客观性、科学性。结合安宁区 2025 年老旧小区改造项目实践，该区将西北师范大学云亭校区家属院等 6 个小区纳入改造，总投资约 7167 万元，惠及 3312 户居民，此类存量房活化项目风险特征可纳入风险评价体系，主要考虑改造后运营收益、居民入住率等动态指标，使评价更具针对性和实用性。
      依托兰州金融市场运行的基础，完善金融杠杆应用的风险防控机制，健全风险分散和缓释体系。利用债券市场的日均成交量优势，引导本地金融机构采用债券回购、现券交易等手段来改善资金配置，参照 2 月份银行间债券市场单笔成交规律和利率变化情况，合理控制存量房活化项目资金投入的比重以及节奏，降低单个项目资金占比较高的风险。鉴于中小微企业在存量房活化中占比高的情况，依托票据市场对中小企业的支持，联合相关主体设立专项风险补偿基金，对符合条件的中小微运营主体项目给予风险补贴，减轻金融机构对中小微运营主体信贷的顾虑。
四、结语
      存量房活化中，金融杠杆对于城市更新起着不可替代的赋能作用。合理使用金融杠杆可以很好地解决存量房活化资金不足的问题，优化城市空间资源分配，促进城市更新高质量发展。目前，金融杠杆的应用还存在工具适配不足、协同机制不畅、风险防控薄弱等问题，需要依靠创新金融工具、完善协同机制、健全风险防控体系等措施一一解决，从而实现金融杠杆与存量房活化、城市更新的深度融合。特别是对于兰州主城区老旧小区集中、存量房资源丰富的情况，运用上述优化措施可以促进金融杠杆更好地适应本地需求，助力安宁区、城关区等核心片区实现城市更新和民生改善的双向赋能，盘活本地存量房资源，优化城市空间布局，促进金融机构拓展业务领域，实现金融、城市更新、民生改善的协同发展，为兰州城市高质量发展注入新动能。
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