青春经济视角下国有资产盘活路径研究

青春经济视角下国有资产盘活路径研究 陈文俊，陈俊 作者简介：陈文俊（1990.10-），女，汉族，江西樟树人，硕士研究生，中级经济师，珠海华发城市运营投资控股有限公司，研究方向：国有资产管理、国企改革、房地产经济     【摘要】青春经济的兴起为闲置、低效运营的国有资产盘活提供了新契机。本文基于供需匹配逻辑，揭示青春经济在空间弹性、文化叙事与公共属性上的三维诉求，与国有闲置资产在空间体量、改造潜力及区位条件上的供给特征形成结构性呼应。针对盘活实践中存在的功能错配、运营机制僵化及产权消防制度堵点，构建“空间再造—运营创新—生态培育”的递进式实施框架，并从经营稳定性、资金回收、文化同质化及区域竞争四维度识别潜在风险，提出差异化防控对策。研究认为，通过场景重塑与市场化运营，国有资产可与青春经济深度耦合，在价值重估与青年发展之间实现双向共赢。     【关键词】青春经济；存量资产盘活；城市更新     引言     经过多年的经营发展，我国国有企业积累了大量存量不动产。因建筑功能老化、资产布局分散等，大量房产处于闲置或低效运营状态，国有资产保值增值压力持续加大。2022 年，国务院办公厅印发《关于进一步盘活存量资产扩大有效投资的意见》（国办发〔2022〕19 号），明确要有序盘活长期闲置但具有较大开发利用价值的项目资产，包括老旧厂房、文化体育场馆和闲置土地等。     与此同时，以青年为创新创业主体和核心消费客群的青春经济正在加速发展。根据复旦大学经济学院相关调研，2024 年我国青春经济市场规模已达4.3 万亿元，在新消费赛道中占比高达68%。青春经济包括潮玩文创、兴趣圈层、体验社交、健康生活、知识赋能、数字娱乐等多元业态，呈现出主体与客群高度统一、需求与供给协同升级等显著特征。青春经济的蓬勃发展，为存量资产的盘活利用提供了新的需求牵引和场景依托。此外，青年发展型城市建设相关政策也明确提出，要打造适配青年创新创业、社交消费的实体空间载体，鼓励依托城市存量国有空间培育青年特色产业。     一、供需匹配：青春经济的空间诉求与国有资产禀赋     （一）青春经济的内涵特征与空间需求     青春经济是以青年为供给与消费双重主体、深度嵌入城市功能升级的复合型经济形态。其典型业态涵盖潮玩文创、沉浸式体验、健康生活、兴趣圈层等领域，普遍具备轻资产运营、重场景体验、强社交链接的共性特征。营立成从场景生产理论出发提出，青年消费行为高度依赖差异化空间符号与社交场景，标准化商业空间难以满足青年群体精神与体验需求。投射到物理空间层面，形成三个维度的刚性需求：其一，功能弹性方面，要求空间可灵活分隔、低成本改造，适应业态快速迭代；其二，文化调性方面，追求可感知的空间叙事与独特场景氛围，区别于标准化商业空间；其三，社群公共性方面，需要承载展览、市集、路演等非标活动的开放场域，打破封闭式经营局限。周霞等进一步指出，青年潮流空间的核心竞争力在于独特的人文符号叙事，这是青年群体产生持续打卡、消费与聚集意愿的核心要素。     （二）国有存量资产的供给优势与现实基础     从供给侧观察，老旧厂房、仓库在物理形态与文化气质上与上述需求形成多重呼应。     空间硬件层面，老旧建筑普遍层高充裕、柱网间距大、结构改造门槛低，相较于新建商业具有显著的沉没成本优势。文化价值层面，工业遗存承载的特定历史记忆与建筑肌理构成不可复制的“原真性”，聂文轩、李升指出，城市异质老旧空间是青春消费差异化发展的核心载体，独有的建筑肌理与历史记忆能够持续吸引青年群体探索、创作与聚集。产权与区位层面，国有资产权属归公为长周期合作提供了较为清晰的制度前提；伴随城市扩张，大量“城中厂”已嵌入城区，周边人口密度与配套成熟度具备发展青春经济的市场基础。宋效军、张晓燕在城市更新存量资产研究中提出，城区内国有闲置老旧楼宇、厂房具备区位、权属双重优势，是城市特色产业落地最优载体之一。     二、存量资产盘活实践中的现实障碍     尽管供需匹配基础扎实，但盘活实践仍面临“硬件—组织—制度”三重障碍。     （一）硬件层面：功能固化与市场需求脱节     功能固化与市场需求脱节。大量资产的功能定位被锁定于传统办公、仓储等单一用途，建筑荷载、消防分区、管线容量均未考虑文创业态的兼容需求，即便有意引入新业态，也常因硬件条件“先天不足”而难以推进。吴睿珺、孙治宇通过全国青年线下消费调研证实，青年偏好开放式、复合型、可灵活改造的空间，传统封闭式仓储、办公建筑硬件条件与青年业态需求存在天然割裂。     （二）组织层面：运营能力与机制创新滞后     当前盘活手段仍以“二房东”式招租为主，缺乏产业生态的整体规划。委托运营、股权合作等深度绑定市场主体的模式运用有限，国有主体不熟悉青年社群运营、潮流内容策划、文创商户孵化等专业工作，外部专业运营团队的引入流程、对接渠道不够通畅，场地改造完成后很难形成稳定青年客流。     （三）制度层面：历史遗留问题与刚性规范冲突     一是产权确权存在阻碍。大量老旧国有厂房建设年代久远，早年土地、建设手续不完善，无法完整办理不动产权证书，后续对外招商、抵押贷款、整体改造均存在合规风险，社会资本担心产权纠纷，不愿参与项目投资建设。     二是消防规范适配存在矛盾。现行消防验收标准主要面向新建建筑制定，老旧厂房防火间距、疏散通道宽度、防火分区设置很难达到新建建筑标准，而针对城市更新存量改造项目的差异化消防验收细则尚未全面落地，大量改造项目卡在消防审批环节，长期无法投入运营。破解上述问题，需要多部门协同出台存量资产确权补办流程、老旧建筑改造差异化消防标准，从政策层面简化改造审批流程。     三、落地实施路径：分层递进式盘活操作体系     存量国有资产对接青春经济不能只做简单装修改造，需要分三步循序渐进落地，搭建“硬件空间更新－专业运营赋能－青年产业长效培育”完整操作链条。     （一）空间微改造：保留原生文脉，灵活调整场地功能     改造工作坚持“微改造、轻更新”核心思路，摒弃大拆大建的传统模式，最大限度留存老建筑原生历史风貌。老旧厂区改造优先保留主体建筑结构、工业遗存设施，老式墙面、生产轨道、复古标语全部保留，在此基础上局部增设夹层、重构内部隔断，引入文创工作室、非遗展示空间、青年共享展厅。泉州工艺美术厂改造项目具备参考价值，项目完整保留苏式厂房原有建筑肌理，同步引入青年文创、手工创作业态，兼顾工业历史保护与青年产业落地需求。     （二）运营模式革新：所有权与经营权分离，引入市场化团队     国有企业自主运营潮流青年产业存在明显短板，建议引入外部专业运营团队，结合项目规模、成熟度灵活选用差异化合作方式。对于规模较小、业态成熟的单体物业，可采用公开招租模式，直接引进成熟潮流品牌、连锁文创商户入驻；对于体量较大、需要统一整体策划的大型厂区，可采用“国有主体持有产权、民营团队全权运营”委托模式，北京THE BOX 朝外| 年轻力中心项目由北京市国有企业北京朝阳文旅集团（昆泰集团）持有全部物业产权，委托民营团队整体操盘，依托市场化运营将老旧商业体打造为城市青年潮流聚集地；对于需要经过长期培育的青年新兴赛道，可采用股权合作模式，国企与运营企业共同出资、共担经营风险、共享项目收益，降低单方投资压力。     （三）产业生态长效培育：从场地出租转向青年创业服务平台     国有资产盘活不能仅依靠短期租金收益，长期增值核心在于搭建完整青年产业生态圈。当园区聚集稳定青年创业者、头部潮流品牌后，会形成人才吸引、产业集聚的正向循环。这一阶段国资管理方需要转变自身定位，不再单纯作为场地出租方，转型为青年创业综合服务平台：对接政府部门落地创业补贴、创业指导服务，联动银行、创投机构为青年商户提供低成本融资渠道；定期举办艺术市集、行业分享、青年赛事维持社群活跃度；配套平价公寓、轻餐饮、运动场地，打造适配青年生活、创业的一体化社区。当园区从单纯出租场地升级为青年产业孵化器，资产价值就能依托产业持续发展稳步提升，摆脱单一依靠租金增收的局限。     四、潜在风险及应对措施     青春经济盘活国有资产具备长期发展潜力，但项目落地全周期存在多重现实风险，主要包括四类核心风险：一是商户经营稳定性风险，入驻的中小微文创、直播商户抗风险能力弱，市场遇冷时易批量退租，导致国有资产租金收入锐减；二是资金回笼与合规审批风险，老旧建筑改造审批环节多、前期投入高，青年产业培育周期长达三至五年，国企短期现金流承压严重；三是园区文化同质化风险，照搬网红改造模式，改造后业态、风格趋同，丧失本土工业特色，难以持续吸引青年群体；四是片区同业内卷竞争风险，城区多处老旧厂区同步转型同类青年产业，有限的青年客流与创业资源被分流，各园区入驻率、租金收益均不及预期。     针对上述四类风险需配套差异化防控举措：应对商户经营波动，实行长短结合分层招商，引入头部潮流品牌签订5-10 年长约保障基础租金，对青年初创商户设置1—3年短期合约并实行阶梯租金、开业租金减免扶持，丰富园区业态；解决审批与资金难题，推行存量项目容缺受理、多部门并联审批，适度放宽非密集场所老旧建筑消防改造要求，设立专项改造扶持资金，对接低息长期贷款匹配产业培育周期；规避文化同质化，落实“一建筑一定位”规划，深度挖掘场地工业历史与本土特色，定制专属空间业态，摒弃复制网红模板；化解片区内卷竞争，由属地国资委统筹辖区国有存量资产，顶层规划划分各园区差异化赛道，分别布局文创设计、直播电商、青年运动等互补产业，从源头减少内部恶性竞争。     五、结论     综合全文分析，青春经济线下空间需求和国有闲置厂房、老旧楼宇的场地条件、文化特质高度契合。蓬勃发展的青年产业为闲置国有存量资产提供全新转型出路，而国有低成本、大空间、自带历史氛围的场地，也为青年创业、青年线下消费提供充足实体载体。     实现成功盘活的核心，在于搭建完整落地体系：依靠轻量化空间改造优化硬件环境，通过所有权、经营权分离引入专业市场化运营团队，长期培育青年产业生态圈，实现资产持续增值，同时配套差异化消防、产权确权政策，扫清审批障碍。项目推进全过程不能忽视商户经营波动、长期资金压力、园区同质化、片区同业竞争四类风险，通过分层招商、在地化特色改造、区域统筹规划等手段提前管控。     依托青春经济盘活国有存量资产，本质是将闲置老旧建筑转化为承载青年创意、留存城市工业记忆的活力空间。二者深度融合，既能落实国有资产保值增值硬性目标，也能完善适配青年发展的城市配套载体，实现国有资产运营与青年成长双向共赢。 参考文献 [1] 山西省人民政府办公厅. 关于进一步盘活存量资产扩大有效投资的实施意见: 晋政办发〔2022〕103 号[J]. 山西省人民政府公报, 2023(1): 25-27. [2] 营立成. 蜂鸣的逻辑: 场景视角下的青年消费空间生产——以北京三里屯太古里为例[J]. 中国青年研究, 2024(4): 14-24. [3] 聂文轩, 李升. 城市异质空间与青春消费[J]. 青年研究,2021(2): 41-50. [4] 宋效军, 张晓燕. 城市更新中盘活存量资产的机会与风险[J].工程经济, 2023, 33(6): 38-42. [5] 吴睿珺, 孙治宇. 中国青年人线下消费模式调查研究[J]. 商场现代化, 2021(10): 20-22.